論住房抵押貸款中的交易費用

　　論住房抵押貸款中的交易費用
　　
　　在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。?
　　
　　1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費用的原因?
　　
　　1.1對抵押物的審查
　　
　　（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構(gòu)需要進入現(xiàn)場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。
　　
　�。�2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對產(chǎn)權(quán)證書，其他財產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。
　　
　�。�3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規(guī)范，貸前評估高估了價值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導(dǎo)致重復(fù)或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔(dān)保人負責(zé)向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔(dān)訴訟費、執(zhí)行費等。?
　　
　　1.2鑒別對象的費用
　　
　　中國缺少個人信用制度，關(guān)于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實性審查等。為了減少費用，銀行不得不提高市場準(zhǔn)入。如借款人資格限定，必須具有當(dāng)?shù)卣�式城�?zhèn)戶口，必須具有貸款行認可的單位作為歸還貸款本息的擔(dān)保人，必須雜貸款行存足相當(dāng)于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導(dǎo)致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達15-25年，美國可達20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項，因而實際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。?
　　
　　2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因
　　
　�。�1）磨鞋底費用。借款人為證明自己是低風(fēng)險的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費大量的時間和金錢。
　　
　�。�2）審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，不習(xí)慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實地勘驗和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
　　
　　（3）有形費用支出過高。過高的保險費、評估費和其他中介費用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺實施的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險，且要求保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險費由借款人承擔(dān)。又如房產(chǎn)評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產(chǎn)按市場現(xiàn)價評估一次，且每評估一次都按房地產(chǎn)價值的3%支付評估費。?
　　
　　3減少交易費用的措施?
　　
　　3.1建立個人信用制度
　　
　　第一，建立由政府主導(dǎo)以股份有限公司為實體的全國性個人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學(xué)統(tǒng)一的個人信用評估指標(biāo)體系。比如建立價值體系和信譽體系等，根據(jù)個人的有形無形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創(chuàng)建個人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。
　　
　　3.2發(fā)展住房二級市場，降低住房處置成本
　　
　　第一，降低住房交易稅費。今后應(yīng)該重點降低營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費負擔(dān)。第二，簡化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格規(guī)范并認真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復(fù)抵押和無效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門安置解決住房問題。?
　　
　　3.3政府的支持
　　
　　首先，政府應(yīng)制定和實施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長和利率低的貸款。(www.gymyzhishaji.com)比如在住房貸款利息補貼額應(yīng)該能彌補貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔(dān)保或保險保證，減輕違約風(fēng)險，提高資產(chǎn)流動性和質(zhì)量，以便在二級市場上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級市場的發(fā)展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風(fēng)險以及其他各種風(fēng)險。?
　　
　　3.4中介機構(gòu)的建立
　　
　　建立對居民個人的資信狀況進行調(diào)查和評估以及確認抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機構(gòu)。規(guī)模效益和專業(yè)化可以帶來省時和信息真實等一系列好處。更重要的是還可以避免因為不熟悉法律而可能出現(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的代理機構(gòu)，代理銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。?
　　
　　3.5加快制度建設(shè)
　　
　　要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過立法渠道和法律形式來保證各項管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

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