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滬港房地產(chǎn)市場與法律的比較及展望
滬港房地產(chǎn)市場與法律的比較及展望浦增平
經(jīng)受金融風(fēng)暴打擊之后的滬港兩地房地產(chǎn)市場，更能看出其發(fā)展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發(fā)展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產(chǎn)市場發(fā)展的比較而言，有三大區(qū)別和特點。其一，兩地市場規(guī)模區(qū)別較大，香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史比上海要長，融資、開發(fā)和售樓等方式途徑和規(guī)模都要比上海更具有優(yōu)勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產(chǎn)有關(guān)，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發(fā)展商的貸款或是廣大購房者的按揭，都滲入房地產(chǎn)市場。相比之下，上海作為地區(qū)性金融中心，參與房地產(chǎn)市場的資金相當(dāng)有限，海外資金進入房地產(chǎn)的途徑也十分有限，對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規(guī)模。同樣，上海作為一個新興市場，發(fā)展?jié)摿艽�，房價空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經(jīng)濟發(fā)展的思路如何。其二，滬港兩地房地產(chǎn)市場的成熟與發(fā)展不一。(www.gymyzhishaji.com)香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷幾次大幅起落和風(fēng)波，已經(jīng)比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業(yè)分析隊伍，有發(fā)展商和中介機構(gòu)，有銀行和融資機構(gòu)，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經(jīng)歷大幅起落，還僅僅是一個開發(fā)商的初級市場。換言之，經(jīng)過從1992年啟動開發(fā)的房地產(chǎn)，主要在如何開發(fā)項目，建造項目和建立各種房地產(chǎn)公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關(guān)系和供需關(guān)系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產(chǎn)開發(fā)市場的主體與體制有關(guān)，供方與建設(shè)方大多是國家經(jīng)營，拼命開發(fā)，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發(fā)展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發(fā)展，這就造成目前大量空置和低迷現(xiàn)象，造成房價緩跌但許多發(fā)展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產(chǎn)等。其三，滬港兩地房地產(chǎn)市場的環(huán)境和法律制度不一。由于香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較長，又經(jīng)過幾次波動，商業(yè)環(huán)境和法律機制比較完善，無論對發(fā)展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業(yè)管理，乃至廣大購房者的權(quán)利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發(fā)展商的適用，金融法的執(zhí)行等方面都有不足，對物業(yè)管理和保障廣大購房者權(quán)益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產(chǎn)案件訴訟到法院，將發(fā)展商和購房者死死“套住”。
上述區(qū)別和特點，展望明年兩地市場的發(fā)展，香港市場房價會形成實質(zhì)性反彈，市場仍會恢復(fù)繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現(xiàn)象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發(fā)銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產(chǎn)市場而言，大量在建項目和隱性破產(chǎn)公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產(chǎn)進行大規(guī)模拍賣和轉(zhuǎn)讓，并轉(zhuǎn)向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務(wù)，培育消費市場，同時在完善房地產(chǎn)法律制度上下大功夫。
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