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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的五個(gè)基本問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的五個(gè)基本問(wèn)題高原
由于我國(guó)某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說(shuō)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國(guó)的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)問(wèn)題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益事件屢見(jiàn)不鮮，給本來(lái)就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請(qǐng)?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上搜索及訪問(wèn)南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報(bào)道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問(wèn)題與大家共同探討。
一、怎樣讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來(lái)對(duì)某一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。也就是說(shuō)規(guī)定了在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這些規(guī)定本來(lái)是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷。在這種情形時(shí)，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不存在了，誰(shuí)來(lái)給你保修呢？都只不過(guò)是一句空話而已。由于我國(guó)目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。項(xiàng)目公司不存在了，也無(wú)法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來(lái)不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問(wèn)題，也是我國(guó)房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個(gè)重要問(wèn)題。
二、為什么會(huì)出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？
重復(fù)出售與抵押，本來(lái)是一件很容易管理與控制的事情。由于不動(dòng)產(chǎn)出售與抵押在我國(guó)都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會(huì)讓買受人無(wú)法可查無(wú)處可查呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)騙取了國(guó)有銀行的資金，說(shuō)不定會(huì)讓全國(guó)的納稅人來(lái)承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個(gè)具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來(lái)的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來(lái)的血汗錢啊。本來(lái)法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對(duì)人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對(duì)與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒(méi)有明白這法律制度的目的，也根本沒(méi)有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過(guò)失地忘記了自己的職責(zé)。一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問(wèn)題，為什么竟然屢見(jiàn)不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對(duì)其行為進(jìn)行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？
三、業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？
我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但是業(yè)主委員會(huì)有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，僅有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻未見(jiàn)任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會(huì)顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經(jīng)過(guò)工商管理部門登記成立的營(yíng)利性組織，也不是經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記成立的非營(yíng)利性組織（如社團(tuán)法人等），因?yàn)橄蚍康禺a(chǎn)主管部門備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會(huì)給權(quán)利的行使帶來(lái)負(fù)面的影響。
四、如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對(duì)銀行，后者主要是針對(duì)買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項(xiàng)原因都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留下了實(shí)施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價(jià)格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動(dòng)工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啊等等）賣出去再?gòu)馁I受人那里得到首期購(gòu)房款，根本就不必要自己拿出多少錢來(lái)，但這些似乎還不算過(guò)分。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭，如果運(yùn)氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒(méi)有；如果運(yùn)氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購(gòu)房人給政府算了。萬(wàn)一被拘捕了，說(shuō)不定也會(huì)有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰(shuí)來(lái)幫他們處理這一堆亂事誰(shuí)替他償還這些債務(wù)呢？說(shuō)不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會(huì)把某些納稅人的錢來(lái)替他們彌補(bǔ)這些損失呢，或者是采取其他方法來(lái)變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢，說(shuō)不定在監(jiān)獄里也會(huì)過(guò)得很痛快，也會(huì)比那些可憐的小業(yè)主日子過(guò)得好多了啊，所以也難怪他們樂(lè)此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對(duì)上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實(shí)踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較普遍，的確無(wú)法讓這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們望而卻步�？偟恼f(shuō)起來(lái)原因大概就是一個(gè)：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個(gè)想法，他們還敢這樣去做嗎？看來(lái)，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機(jī)關(guān)與政府部門切實(shí)按照法律規(guī)定來(lái)處理，以預(yù)防和打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為。
五、政府主管部門及有關(guān)組織應(yīng)當(dāng)做些什么？
政府建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)活動(dòng)；規(guī)范建筑市場(chǎng)，指導(dǎo)監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工程招投標(biāo)、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全；(www.gymyzhishaji.com)負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理等等。政府土地管理部門也應(yīng)履行土地使用權(quán)的出讓與管理、產(chǎn)權(quán)登記與備案等基本職責(zé)。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。但是為什么還是會(huì)屢見(jiàn)不鮮地出現(xiàn)“廣地花園”等現(xiàn)象呢？從現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本身就是一個(gè)需要審批才能經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，并不是一個(gè)想經(jīng)營(yíng)就能經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。而有些政府主管部門對(duì)于那些沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的變相預(yù)售行為似乎無(wú)動(dòng)于衷，對(duì)某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布的虛假?gòu)V告也是充耳不聞，對(duì)某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自挪用預(yù)售款項(xiàng)行為也監(jiān)督不力，也許對(duì)于利用合同欺詐（甚至是詐騙）或者是運(yùn)用不公平條款來(lái)?yè)p害買受人合法權(quán)益的行為也不理不睬，等等，任憑這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)胡作非為。而肩負(fù)維護(hù)整個(gè)行業(yè)整體利益的房地產(chǎn)業(yè)組織，也鮮見(jiàn)對(duì)這些事件作出正確的回應(yīng)，實(shí)在是太不應(yīng)該。我們知道，盡管是某一個(gè)或者是某一部份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生了這些事情，但畢竟會(huì)嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形象，以及公眾對(duì)這個(gè)行業(yè)的整體評(píng)價(jià)。一個(gè)失去了誠(chéng)信的行業(yè)，不正是面對(duì)著災(zāi)難的來(lái)臨嗎？所以，從整個(gè)行業(yè)的利益出發(fā)，作為其行業(yè)整體利益維護(hù)者的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)予以正確回應(yīng)才行。因?yàn)檫@不僅是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)，對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)，也是對(duì)其自身負(fù)責(zé)。同時(shí)，作為保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的各級(jí)消費(fèi)者組織也應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)，通過(guò)各種合法途徑來(lái)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展。
由于業(yè)主在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中總是處于弱勢(shì)地位，因此其權(quán)利更容易受到侵害。建立一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是保護(hù)每個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益的問(wèn)題，更是關(guān)系到這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問(wèn)題，甚至可能是關(guān)系到局部的政治與社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，絕對(duì)不能等閑視之。要想培育與維護(hù)一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，不僅需要完備的房地產(chǎn)法律體系，需要政府各主管部門嚴(yán)格的監(jiān)督管理，需要金融行業(yè)熱情的服務(wù)引導(dǎo)，更需要每一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的規(guī)范經(jīng)營(yíng)。我們要嚴(yán)厲打擊那些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的害群之馬，努力規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，為社會(huì)各界提供更多更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在滿足日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要的同時(shí)也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。這樣才是我們大家都希望看到的。
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