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試論國有土地使用權(quán)掛牌與公證
試論國有土地使用權(quán)掛牌與公證國有土地使用權(quán)掛牌（以下簡稱掛牌），即出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌是我國繼土地公開招標(biāo)、拍賣之后，實(shí)施土地透明管理、規(guī)范土地市場的又一重大舉措，兼有招標(biāo)和拍賣的優(yōu)點(diǎn)而又有其自身的特點(diǎn)，具有典型的中國特色。由于掛牌系近兩年新興之事物，所以國內(nèi)公證界對此系統(tǒng)研究者甚少，對掛牌公證及其應(yīng)注意的問題也鮮有文章論及。本文擬從這幾方面進(jìn)行闡述，請各位同行不吝賜教。
一、國有土地使用權(quán)掛牌制度的形成及特點(diǎn)
2002年5月9日，國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002年國土資源部11號令）規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等種類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。該11號令第一次明確了經(jīng)營性土地必須實(shí)行“招拍掛”出讓，第一次規(guī)定了“招拍掛”出讓必須在“陽光”下操作，要公開出讓計劃、公開供地信息、公開集體決策、公開供地程序、公開競價、公開供地結(jié)果。也是第一次提出了以“掛牌”的方式出讓國有土地使用權(quán)。社會各界對“招拍掛”反應(yīng)強(qiáng)烈，普遍認(rèn)為我國的土地供應(yīng)終結(jié)了以往行政色彩頗濃的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了公開交易的新時代。市場配置在土地供應(yīng)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了革命性的變化，是土地市場發(fā)展史上的一個里程碑，同時也給公證部門帶來了一個新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。掛牌的產(chǎn)生，也是土地有形市場成熟的一種標(biāo)志，是歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物。1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式。這是目前有關(guān)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的最早的行政規(guī)章。隨后，在1994年7月5日公布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式；沒有條件的，不能采取招標(biāo)、拍賣方式的，可以采取雙方協(xié)議書的方式。這是目前有關(guān)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的最早的法律。1999年1月27日國土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》中要求：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)。該文是國土資源部門第一次對招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)提出具體明確的要求，也是第一次對招標(biāo)、拍賣、邀標(biāo)出讓的范圍進(jìn)行初步的分類。1999年5月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣方式提供”。這是國務(wù)院首次對招標(biāo)拍賣出讓土地使用權(quán)提出明確和較為嚴(yán)格的要求。2001年5月9日，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》中明確提出：為體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。國有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供，國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣方式必須公開進(jìn)行。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價評估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價格，協(xié)議結(jié)果向社會公開。該通知是加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的綱領(lǐng)性文件。經(jīng)營性用地必須招標(biāo)拍賣出讓作為國家政策，第一次寫進(jìn)國務(wù)院文件，在國務(wù)院的層面上，第一次明確了招標(biāo)拍賣出讓的界限，為經(jīng)營性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，同時對協(xié)議出讓進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，對國有土地資產(chǎn)管理具有歷史性的意義。隨著《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》等法律法規(guī)、政策性文件的相繼發(fā)布，在此基礎(chǔ)上，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），土地掛牌順應(yīng)歷史發(fā)展要求而產(chǎn)生。隨之在全國逐步推開。經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓已基本納入市場，全部以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式交易。
從理論上看，招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式的效力是同等的，都遵循著同樣的原則即公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，目的是公開透明，防止暗箱操作，其適用范圍相一致，即①商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等種類經(jīng)營性用地，②前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的。從實(shí)踐來看，掛牌是土地使用權(quán)出讓中的一種重要方式，尤其在內(nèi)地競爭性不強(qiáng)或土地市場不發(fā)育的地方采用較多的一種方式。其自身特色表現(xiàn)為：首先，掛牌比較容易操作，交易形式比較靈活且時間比較松散。掛牌與招標(biāo)拍賣相比在操作上要求不太高。其可在手工制作的公告欄、黑板上進(jìn)行，可在交易所、辦公室、會議室開展交易；其既可以用正規(guī)的書面報價競買，也可以轉(zhuǎn)入口頭競價；招標(biāo)拍賣活動往往在幾分鐘內(nèi)結(jié)束，而掛牌競買人可在掛牌規(guī)定的時間內(nèi)隨時報價。其次，掛牌的成功率高，交易成本低。招標(biāo)拍賣由于時間緊，相對目標(biāo)較為盲目，組織上和對市場預(yù)測上一有偏差，容易造成“流拍”；同時拍賣在激烈的競買中舉牌爭奪在分秒之間，往往幾分鐘就決定了上萬（億）元的資金成交，在激烈競爭的環(huán)境下，不可避免的摻雜了一些人性的弱點(diǎn)，造成一些開發(fā)商把地拿到手又后悔。而掛牌交易規(guī)定的時間比較松散，給了開發(fā)商理性思維的時間和空間，提供了理智決策的競爭環(huán)境。另外，掛牌競買人數(shù)不限。投標(biāo)或拍賣不足三人時，必須重新組織招標(biāo)或拍賣，而在掛牌期限內(nèi)如只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；如參加的競買人較多時，在掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)既對宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。從2002年5月9日國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以來，以掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)取得了很好的效果。
二、國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序
土地使用權(quán)出讓的組織實(shí)施主體為國土資源管理部門。我國憲法第10條第4款明確規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門組織實(shí)施”。國土資源部11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為依據(jù)，進(jìn)一步作出了明確規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。即國有土地使用權(quán)出讓的主體是國土資源管理部門（代表國家）。掛牌出讓的幾個必經(jīng)階段：
①、編制并公布土地出讓計劃。土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公開發(fā)布。出讓計劃中既包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地，也包括可能協(xié)議出讓的土地。
�、�、制定掛牌實(shí)施方案。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。
�、�、編制掛牌出讓文件。出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)掛牌出讓地塊的情況，編制掛牌出讓文件。掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括掛牌出讓公告、掛牌出讓批文、競買須知、競買規(guī)則、宗地圖、土地使用條件、競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。
④、發(fā)布掛牌公告。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌開始日前20日發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時間、地點(diǎn)。掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；索取掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；掛牌時間、地點(diǎn)、期限、競價方式等；確定競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方式；競買保證金及其他需要公告的事項(xiàng)。
�、�、資格審查。出讓人應(yīng)當(dāng)對競買申請人進(jìn)行資格審查。競買人在掛牌出讓公告規(guī)定申請截止時間內(nèi)向出讓人提出競買申請，并提交下列文件和競買保證金：1、競買申請書，2、營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人證明書、身份證（如委托應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的身份證明）；3、提交不低于公告數(shù)額的競買保證金交款發(fā)票。出讓人收到競買申請后，進(jìn)行資格審查，對符合掛牌公告規(guī)定條件的申請人，應(yīng)當(dāng)通知其參加掛牌活動。
⑥、掛牌競得人的確定按下列程序進(jìn)行：在掛牌公告規(guī)定起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積，用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易所掛牌公告；符合條件的競買人填寫報價單報價；出讓人確定報價后，更新顯示掛牌價格；出讓人繼續(xù)接受新的報價。在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出讓最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。
�、摺⒑炗喅山淮_認(rèn)書。首先，簽訂成交確認(rèn)書。以掛牌方式確定競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場與競得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和競得人的名稱、地址、出讓標(biāo)的、成交時間、地點(diǎn)、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者競得人放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。對責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)具體明確，如違約對保證金的處理及再行出讓時，出讓的價款低于原出讓價款的原競得人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額等規(guī)定。其次，簽訂土地出讓合同。競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。競得人支付的競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他競買人支付的競買保證金，出讓人必須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
�、�、公告結(jié)果。掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒體公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
�、�、公證員對整個掛牌活動的程序及結(jié)果的真實(shí)性、合法性進(jìn)行公證。
三、土地使用權(quán)掛牌出讓公證
國有土地使用權(quán)掛牌出讓公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)出讓人的申請，依法對出讓國有土地使用權(quán)掛牌活動的真實(shí)合法性進(jìn)行審查、監(jiān)督并予以證明的活動。
很遺憾的是在現(xiàn)行的涉及國有土地使用權(quán)掛牌出讓的法律法規(guī)、政策性文件中沒有提到“公證”一詞，從《中華人民共和國公證暫行條例》中的現(xiàn)場監(jiān)督條款內(nèi)容來看，國有土地使用權(quán)掛牌出讓活動是現(xiàn)場監(jiān)督公證的一種，雖然實(shí)踐中掛牌出讓活動有監(jiān)察、工商等部門參與監(jiān)督，但從我國現(xiàn)階段來說，公證應(yīng)該是國家用以監(jiān)控掛牌行為的最行之有效的法律手段，國有土地使用權(quán)掛牌出讓活動是一項(xiàng)重大、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，關(guān)系到國家的重大利益及有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。國有土地使用權(quán)出讓采用掛牌方式推行時間不長，有關(guān)掛牌的法律法規(guī)還不完善，程序不規(guī)范，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到充分的保護(hù)，而出讓方能否公正地對待每一個參與者，將參與者放在同一起跑線上進(jìn)行競爭，這就需要有一個第三者介入以進(jìn)行公正的評判和監(jiān)督，防止弄虛作假、營私舞弊的行為。這個第三者應(yīng)該是一個與該項(xiàng)活動無任何利害關(guān)系和利益沖突并有一定國家權(quán)威和公正性的第三者，而國家公證機(jī)構(gòu)最合適。公證機(jī)構(gòu)代表國家行使證明權(quán)，證明該活動的真實(shí)性、合法性，公證機(jī)關(guān)參與這些活動，主持公道，依法辦事，對違反活動規(guī)則、活動紀(jì)律的不合法行為和事實(shí)不予公證，制止各種違法行為和不正之風(fēng)的發(fā)生，從而保證當(dāng)事人在機(jī)會均等的條件下競爭，真正體現(xiàn)公正、公平、公開、誠信的原則，參與者才有信任感。這是任何其他機(jī)關(guān)、組織和個人所無法代替的。掛牌活動如果存在偽造、虛假行為，必將影響其積極作用的發(fā)揮，作為由一系列行為構(gòu)成的掛牌活動，其每一具體行為必須真實(shí)嚴(yán)肅地履行，絕不允許營私舞弊，弄虛作假。公證機(jī)關(guān)首先審查當(dāng)事人的主體資格、行為能力；其次對掛牌文件進(jìn)行審查，防止欺詐行為的發(fā)生；再次公證機(jī)關(guān)對活動進(jìn)行法律監(jiān)督，如果按照一般審查程序，難以發(fā)現(xiàn)問題，即使發(fā)現(xiàn)問題，但已既成事實(shí)，無法恢復(fù)現(xiàn)狀，難以糾正，公證的作用將大大削弱。因此，對此類活動的公證，公證人員應(yīng)親臨現(xiàn)場，確保整個活動的真實(shí)性、合法性，從而杜絕違法情況的出現(xiàn)。同時，公證機(jī)關(guān)通過事前的審查、過程以及結(jié)果的現(xiàn)場監(jiān)督公證，使整個掛牌活動無論在內(nèi)容還是形式上都符合國家法律政策的要求，把該項(xiàng)活動建立在真實(shí)、合法的基礎(chǔ)上。另外，掛牌活動又是一系列復(fù)雜而又緊密聯(lián)系的法律行為，公證機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受任何團(tuán)體和個人干擾，有公證機(jī)關(guān)的參與，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除各種糾紛隱患，減少、防止糾紛的發(fā)生，使整個活動順利地進(jìn)行。實(shí)踐證明，掛牌公證對規(guī)范掛牌行為，完善掛牌機(jī)制，預(yù)防糾紛，加強(qiáng)掛牌活動中的管理與監(jiān)督，保證掛牌出讓活動嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行操作，杜絕掛牌活動中的違法行為，維護(hù)掛牌雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要意義，對于我國國有土地使用權(quán)掛牌出讓制度的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
四、公證人員在掛牌公證中應(yīng)注意的幾個問題：
1、提前介入。公證人員在出讓方發(fā)出掛牌公告之前就應(yīng)介入，應(yīng)積極參與對公告內(nèi)容及掛牌文件內(nèi)容審查，關(guān)鍵對該宗土地的出讓是否經(jīng)相關(guān)部門審批、有無規(guī)劃部門的書面設(shè)計要求、限制性或附帶條款及競買須知、競買規(guī)則、成交確認(rèn)書的審查、把關(guān)。還應(yīng)對掛牌文件內(nèi)容的一致性進(jìn)行審查，特別注意國有土地使用權(quán)出讓合同是最后簽訂的法律文件，其內(nèi)容應(yīng)與成交確認(rèn)書、競買須知、競買規(guī)則及公告等文件的內(nèi)容互相一致，且須合法。如掛牌文件中的競買申請、競買須知、競買規(guī)則、成交確認(rèn)書、土地出讓合同一般都對違約行為、違約責(zé)任作了約定，因在整個掛牌過程中的情形不同而有所不同，但不能沖突，模糊不清。對文件中的保證金、定金（定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%）、競買保證金、履約保證金的不同約定也應(yīng)注意。還應(yīng)注意，在掛牌報名截止時，公證員應(yīng)在場，并作記錄，超過報名截止時間的應(yīng)一律無效，哪怕只有一個報名者。
2、要以監(jiān)督者而不是掛牌活動中的主持人或當(dāng)事人的身份對掛牌活動進(jìn)行法律監(jiān)督。既不能越俎代庖，也不能撒手不管。公證人員必須親自參加掛牌活動的全過程，不能以各種理由不出席，更不能讓當(dāng)事人代勞。
3、公證人員對整個現(xiàn)場監(jiān)督活動都應(yīng)認(rèn)真作記錄并存檔。特別是對現(xiàn)場監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題、提出的建議、當(dāng)事人的解答、采取的措施、對競買人的資格審查的結(jié)果、發(fā)表的現(xiàn)場公證詞等均應(yīng)作出完整、準(zhǔn)確的記錄。
4、公證人員應(yīng)認(rèn)真行使監(jiān)督職權(quán)，不應(yīng)成為花瓶。公證員應(yīng)對掛牌開始后的每一競買人的掛牌報價、掛牌截止期限的有關(guān)情況，掛牌截止期限后的當(dāng)場競價活動進(jìn)行全程現(xiàn)場監(jiān)督。(www.gymyzhishaji.com)如認(rèn)為活動真實(shí)、合法，應(yīng)當(dāng)場作出予以公證的決定，當(dāng)場宣讀公證詞，公證詞宣讀后立即生效。如發(fā)現(xiàn)掛牌活動中出現(xiàn)違反國家有關(guān)法律、政策或掛牌文件的行為時，應(yīng)立即予以指出，令其糾正。當(dāng)事人拒絕糾正的，應(yīng)立即終止現(xiàn)場監(jiān)督的公證活動，當(dāng)場宣布終止公證的理由和決定。終止公證將導(dǎo)致該項(xiàng)掛牌活動的無效，公證人員應(yīng)格外慎重，終止公證的理由一定要準(zhǔn)確、屬實(shí)，要嚴(yán)格掌握標(biāo)準(zhǔn)，以免造成難以彌補(bǔ)的損失和嚴(yán)重后果。
5、截止期限時的當(dāng)場競價是掛牌活動的一大特色。即在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。在實(shí)踐中，一般約定為在掛牌期限截止前5分鐘仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人將對掛牌出讓宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，如競買人較多不便于書面報價競價的，應(yīng)采用倒計時口頭競價，如競價處于持續(xù)狀態(tài)，則不受截止時間限制，時間應(yīng)順延，直至無人應(yīng)價為止�，F(xiàn)場競價期間出讓方可以根據(jù)競價情況調(diào)整增價幅度，以落槌為截止時間，并同時確定出價最高者為競得人。此時的程序與拍賣程序中的競價、報價相類似，公證人員在現(xiàn)場監(jiān)督公證時應(yīng)加以注意。
6、公證費(fèi)的收取。目前仍在使用的《公證服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中沒有“掛牌”這一項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從掛牌的整個過程中來看，應(yīng)按現(xiàn)場監(jiān)督類中的拍賣標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如對國有土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行公證，可按合同類標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。實(shí)踐中應(yīng)取得國土部門的支持，在掛牌的文件中的競買須知或競買規(guī)則中對公證費(fèi)的支付作出明確的規(guī)定。
7、加強(qiáng)回訪制度。掛牌公證一般以成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)出讓合同的簽訂而告結(jié)束，但公證員應(yīng)及時進(jìn)行回訪，了解合同的履行情況，以便于發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善掛牌公證程序。
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