“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

　　“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀
　　
　　張曉達
　　
　　一、大陸法院判例
　　
　　2002年10月臺商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行貸款40萬人民幣，并辦理了產權證。一年后王先生與大陸張女士結婚，當時王先生所買的房產已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時該房產的市值已經達到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產進行分割。而王先生則認為，該房產是自己的婚前個人財產。結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。
　　
　　法院經審理后，一審判決該房產為王先生個人財產，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。
　　
　　二、婚前按揭房產歸屬問題分析
　　
　　這里我們要討論的“婚前按揭房產”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買（限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產），婚后由夫妻共同償還貸款的房產。實際上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產，進而確定如何分割婚前按揭房產的問題。
　　
　　財產分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產到底屬于個人財產還是夫妻共有財產總是弄不明白，特別遇到房產時就更加復雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產權證、償還到款要經歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結婚又離婚，上面的案例便是其中一例。那么此時婚前按揭房產到底如何歸屬呢？
　　
　　1.法律對一般婚前財產的原則性規(guī)定
　　
　　大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財產的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產并不因夫妻雙方婚姻關系的延續(xù)而轉化未個人財產。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經有過明文規(guī)定：婚前個人財產經過4年或者8年后可視為夫妻共有財產，但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。
　　
　　2.剖析婚前按揭房產的分割
　　
　　上述對婚前財產分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產的分割上即可理解為“一方在結婚前購買的房產屬于一方婚前個人財產”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：
　　
　�。�1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？
　　
　　從上面的分析不難看出，婚前按揭房產的分割中有兩個關鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點；二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產。
　　
　　對于前者，答案很簡單，鑒于在大陸通常情況下結婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。
　　
　　對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產證》，那哪個才是“購房時間點”？
　　
　　有人認為，鑒于房產在法律上屬于不動產的范疇，而根據大陸相關法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得《房產證》之日，因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚后以共同財產支付的。
　　
　　實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯(lián)性，應當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，(www.gymyzhishaji.com)簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質。
　　
　�。�2）按揭購房過程中各方的法律關系如何？“共同還貸”如何補償對方？
　　
　　婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。
　　
　　在弄清楚這個問題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關系，即購房人、出賣人（如開發(fā)商）和貸款銀行三方的關系。簡單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關系，而購房人與銀行則是房款借貸關系。當購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債券債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。
　　
　　如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，這正如文章開頭所引用判例中法院最終的判決一樣。

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