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房屋買(mǎi)賣(mài)中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題劉京柱
一、問(wèn)題概說(shuō)
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，屬于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之一種。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)如何，關(guān)系到其行使和保護(hù)，學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)一向有不同見(jiàn)解。主要觀點(diǎn)有三：其一為訂立買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。②我國(guó)司法實(shí)務(wù)中也多持此說(shuō)，即認(rèn)為承租人不能直接依據(jù)第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，然后才可論及向所有人請(qǐng)求訂立買(mǎi)賣(mài)合同。③其二為形成權(quán)說(shuō)或附條件形成權(quán)說(shuō)。④依此說(shuō)，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣(mài)人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾。或該形成權(quán)附有停止條件，須待出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。其三為物權(quán)取得權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。⑤依筆者之見(jiàn)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)及其構(gòu)成要件可從以下方面理解：
（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)
1、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由法律直接加以規(guī)定，也即只能由法律加以創(chuàng)設(shè)，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定或習(xí)慣而產(chǎn)生。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。"最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定："出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。"《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定："出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。"《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上以法律形式確立了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。由于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對(duì)抗第三人的法律效力。
2、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，即準(zhǔn)用于物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，先買(mǎi)權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力就是體現(xiàn)，可以對(duì)抗第三人（6）。從近代世界各國(guó)的立法趨勢(shì)來(lái)看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢(shì)，即通說(shuō)所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)化”（7）。由于租賃權(quán)的物權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也自然應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖然不能直接對(duì)租賃物享有權(quán)利，但它能直接對(duì)抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來(lái)完成的債權(quán)。明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利，以更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。另有學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)，是給出租人增加的合法負(fù)擔(dān)。（8）對(duì)該觀點(diǎn)，筆者不敢茍同，因?yàn)樽赓U權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒(méi)有確認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂。（9）
3、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)，即承租人可以主張依據(jù)出租人與第三達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)條件建立自己與出租人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。（10）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系對(duì)出租人選擇房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制（11）。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。形成權(quán)的主要功能，在于權(quán)利人憑單方意思表示可以產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（12）由于承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣(mài)給他人的可能，而在其與出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種“附條件”的形成權(quán)，但這里所謂的“附條件”是法律明確規(guī)定的，不是雙方當(dāng)事人約定的事項(xiàng)，因而也就不是真正意義上的“附條件”，故此，筆者不同意承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附條件形成權(quán)的說(shuō)法。
4、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。（13）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是承租人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時(shí)，在此之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是一種期待權(quán)。
5、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種專(zhuān)屬權(quán)。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（14）
（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件
1、承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無(wú)效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購(gòu)買(mǎi)出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購(gòu)買(mǎi)條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。一般而言，如果當(dāng)事人在租賃合同中對(duì)"同等條件"沒(méi)作特別約定，我國(guó)法律上提出的"同等條件"，在理論上一般解釋為"同一價(jià)格"（15）。當(dāng)然，對(duì)“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價(jià)格條件，而且也包括付款條件以及出賣(mài)人提出的其他條件等。
3、承租人須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。為保障交易安全，促進(jìn)正常財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國(guó)法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存續(xù)的時(shí)間條件以租賃期為準(zhǔn)，租賃期滿，承租人再無(wú)承租人的主體資格，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也隨之消滅。
4、承租人一般只能對(duì)特定的標(biāo)的物行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂"特定的標(biāo)的物"，即是指承租人承租的租賃物。特殊情況下，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也可以擴(kuò)張及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。下文還將就此另行論述。
二、實(shí)例研析
據(jù)以研究的案例：申某與某鎮(zhèn)政府招標(biāo)、投標(biāo)買(mǎi)賣(mài)房屋糾紛案
[基本案情]1992年秋，申某承租了某鎮(zhèn)政府樓房9間、平房12間，租賃期限到2002年1月1日止。2000年，某鎮(zhèn)政府決定以整體拍賣(mài)方式出售該12間平房，并將出售方式告知申某，申某表示愿意參加競(jìng)買(mǎi)。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標(biāo)公告，要求參加競(jìng)買(mǎi)的投標(biāo)人交納押金5000元，領(lǐng)取招標(biāo)說(shuō)明書(shū)，并定于6月8日參加招、投標(biāo)活動(dòng)，規(guī)定投標(biāo)者需交納標(biāo)底現(xiàn)金10萬(wàn)元，投標(biāo)采取一次性暗標(biāo)方式，以價(jià)格最高者中標(biāo)。6月8日，三方投標(biāo)人申某、萬(wàn)某、莊某在某鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主持下開(kāi)始投標(biāo)競(jìng)賣(mài)活動(dòng)。競(jìng)標(biāo)中，萬(wàn)某投了121500元，申某投了136098.88元，莊某投了136600元，莊某因出價(jià)最高而中標(biāo)。申某落標(biāo)后領(lǐng)回招標(biāo)押金及標(biāo)底現(xiàn)金。6月12日，申某向某鎮(zhèn)政府提出異議，要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，某鎮(zhèn)政府未予同意。同年7月5日，某鎮(zhèn)政府向申某發(fā)出通知書(shū)，要求與其終止房屋租賃關(guān)系，讓申某3個(gè)月內(nèi)另?yè)駹I(yíng)業(yè)地點(diǎn)。7月7日，申某以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由拒絕交付房屋，要求繼續(xù)履行合同，并于2001年1月17日訴至R市某區(qū)法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)某鎮(zhèn)政府與莊某的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，由其以市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)涉案12間平房。
[裁判要旨]R市某區(qū)法院審理認(rèn)為，申某參加投標(biāo)后，即同其他潛在的投標(biāo)人享有同等權(quán)利義務(wù)，不存在其所主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，申某的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請(qǐng)求。申某以其享有法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，上訴請(qǐng)求改判某鎮(zhèn)政府采取補(bǔ)救措施、賠償侵權(quán)損失，由其以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋。R市中級(jí)法院二審認(rèn)為，申某在同意某鎮(zhèn)政府出賣(mài)房屋的競(jìng)買(mǎi)方式并參加競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)后，就已放棄了普通意義上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)同其他競(jìng)買(mǎi)人一樣受競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)規(guī)則的約束，享有同等權(quán)利義務(wù)。最高法院有關(guān)司法解釋規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而申某的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格明顯低于中標(biāo)人莊某的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，不具備同等條件，故申某不能對(duì)抗中標(biāo)人莊某而主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。二審駁回上訴，維持原判。
[法律評(píng)析]本案中一、二審法院的審理思路是模糊的，一方面認(rèn)為承租人參加出賣(mài)人組織的拍賣(mài)、競(jìng)賣(mài)活動(dòng)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即喪失；另一方面又認(rèn)為作為承租人的申某之所以不能主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是因?yàn)槠涑鰞r(jià)低于中標(biāo)人莊某，與作為其他購(gòu)買(mǎi)人的莊某不具有同等條件。前者提出的命題是本享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人如同意參加出租人組織的拍賣(mài)、競(jìng)賣(mài)活動(dòng)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即喪失；后者則認(rèn)為其并非必然喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，關(guān)鍵要看其是否與其它競(jìng)買(mǎi)人具有同等條件。另外，一、二審法院均未界定招投標(biāo)與拍賣(mài)之間的關(guān)系及在所涉案件中出賣(mài)的方式究竟為招標(biāo)、拍賣(mài)抑或其他。下面，筆者僅就房屋買(mǎi)賣(mài)中涉及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的幾個(gè)主要問(wèn)題略作評(píng)述如下：
�。ㄒ唬┏凶馊藘�(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)
在司法實(shí)踐中，常常遇到共有人將其共有財(cái)產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題。以物權(quán)優(yōu)先原則為理由，認(rèn)為共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是我國(guó)民法學(xué)界的通說(shuō)。（16）另有觀點(diǎn)認(rèn)為，依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，所謂按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合，是一個(gè)不存在的問(wèn)題，是人們想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤解。理由主要有：1、從兩者的客體性質(zhì)來(lái)分析不會(huì)發(fā)生競(jìng)合。按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)系針對(duì)共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額；而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)乃針對(duì)出租人出賣(mài)出租房屋而設(shè)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體是具體的物。共有份額之不同于共有物，在民法理論上，尤為明顯。（17）因此，兩優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無(wú)從并存乃至發(fā)生沖突，沒(méi)有可比性。（18）2、從轉(zhuǎn)讓的前提條件分析也不會(huì)發(fā)生競(jìng)合。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的基礎(chǔ)條件比較單一，只要滿足形成權(quán)要求條件就可行使。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件是多重的，首先是有全體共有人的同意，然后才可論及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使。若部分共有人不同意處分共有物，則不能處分共有物，當(dāng)然不能就共有物進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，則承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的直接前提（即"出租人出賣(mài)租賃房屋"和"同等條件"兩個(gè)要件）都無(wú)從談起。若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，因此時(shí)共有人并無(wú)意愿受得該標(biāo)的（不管是物還是份額），自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。由于共有人均作為了出賣(mài)人，不存在共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，何來(lái)競(jìng)合？由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合問(wèn)題時(shí)，往往將個(gè)別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認(rèn)識(shí)上存在分歧的主要原因。（19）
在審判實(shí)務(wù)中，之所以出現(xiàn)較多共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間競(jìng)合的發(fā)生，原因主要有二：一是人們對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋?zhuān)丛诠灿腥宿D(zhuǎn)讓共有份額時(shí)也賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是在共有人處分共有物時(shí)由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競(jìng)合。如2005年7月公布的《物權(quán)法草案》第一百零二條規(guī)定："處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。"在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對(duì)少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先？王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。惟部分共有人出賣(mài)共有物，實(shí)質(zhì)上殆系出賣(mài)自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購(gòu)共有物時(shí)，實(shí)與購(gòu)買(mǎi)處分者之應(yīng)有部分無(wú)異，亦享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（21）此觀點(diǎn)頗值贊同，但仍未解決實(shí)務(wù)中存在的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。要切實(shí)解決問(wèn)題，還應(yīng)當(dāng)從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來(lái)思考和解決。共有物處分的“多數(shù)決原則”，其立法目的在于解決共有人對(duì)共有物的處分意見(jiàn)不一致影響共有物的價(jià)值利用的問(wèn)題。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購(gòu)的情況下，多數(shù)共有人完全沒(méi)有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。因?yàn)槌鲎尮灿蟹蓊~還是出讓共有物，對(duì)共有人在利益上沒(méi)有任何區(qū)別。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人不利己之舉，違反了民法的誠(chéng)實(shí)信用和權(quán)利不得濫用原則。所以，有必要對(duì)多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，少數(shù)共有人有權(quán)基于對(duì)共有份額的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)收購(gòu)多數(shù)共有人的共有份額。（22）
上述所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先原則，其本身就是一個(gè)有欠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撜`述。物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體是受領(lǐng)行為和請(qǐng)求行為，或稱(chēng)之為給付。我們通常所說(shuō)的債的標(biāo)的物，實(shí)際上是給付行為所指向的對(duì)象。“物權(quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個(gè)不同的概念。前者指物權(quán)效力所及之物，即物權(quán)客體；后者指?jìng)鶛?quán)人可受領(lǐng)或請(qǐng)求。換言之，前者是權(quán)利人的支配對(duì)象，后者是義務(wù)人支配的對(duì)象，包括義務(wù)人自覺(jué)支配的對(duì)象和權(quán)利人請(qǐng)求義務(wù)人支配的對(duì)象。債務(wù)人給付之物，不是債權(quán)效力所及之物，因此不是債權(quán)客體。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。物權(quán)和債權(quán)的客體既然不同，也就無(wú)從作優(yōu)劣比較了�！拔餀�(quán)優(yōu)先原則”的兩個(gè)經(jīng)典例證，即“一物二賣(mài)”和“擔(dān)保物權(quán)”，實(shí)際上是有權(quán)利人與無(wú)權(quán)利人之間的關(guān)系問(wèn)題。（23）
（二）房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
在審判實(shí)踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對(duì)房屋之整體行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。如何處理這一問(wèn)題，審判實(shí)踐中是有爭(zhēng)議的，主要有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并未對(duì)承租人作具體限制，局部承租人亦是承租人，亦應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。雖然部分承租人也是承租人，但對(duì)“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人對(duì)此在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)未承租的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的空間效力只及于承租范圍內(nèi)的房屋，對(duì)于出租人所有的其他房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的效力，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴(kuò)大及于整體（24）。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，主要是為了減少買(mǎi)賣(mài)糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易社會(huì)成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。如果允許局部承租人對(duì)出租人的整棟房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則多個(gè)局部承租人都享有對(duì)整棟房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)這些承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，法院應(yīng)該支持誰(shuí)？人為地造成糾紛，影響出租人的交易，與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)減少交易社會(huì)成本的立法目的相悖。故為保護(hù)出租人對(duì)整體房屋的處分權(quán)和發(fā)揮整體房屋的使用價(jià)值，在出租人出賣(mài)整體房屋時(shí)，局部承租人只對(duì)承租范圍內(nèi)的房屋主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。（25）
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)確立物盡其用的基本價(jià)值取向，首先肯定租賃者對(duì)其相對(duì)應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但又不把該權(quán)利絕對(duì)化、孤立化，應(yīng)隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)部分能夠相對(duì)獨(dú)立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨(dú)立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也無(wú)權(quán)恣意擴(kuò)張及整體。當(dāng)部分如果相對(duì)獨(dú)立就必然對(duì)整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨(dú)立存在，就會(huì)被吸收或作擴(kuò)張。至于究竟是選擇吸收還是擴(kuò)張，從保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，應(yīng)由擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者掌握該選擇權(quán)。而對(duì)幾個(gè)部分優(yōu)先權(quán)之間應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平行的擴(kuò)張權(quán)利，強(qiáng)者勝出。（26）
筆者贊同上述第三種觀點(diǎn)主張的基本價(jià)值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對(duì)其相對(duì)應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，至于能否真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的關(guān)鍵還在于進(jìn)行價(jià)值衡量，看部分的擴(kuò)張對(duì)整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財(cái)產(chǎn)利益來(lái)保護(hù)部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)利益。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時(shí)，依我國(guó)臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)的見(jiàn)解，“租用部分房屋之人，對(duì)于該全部房屋及土地使用權(quán)同時(shí)出賣(mài)時(shí)，仍有先買(mǎi)權(quán)。但不得僅對(duì)其所租住之房屋及相應(yīng)之土地使用權(quán)主張行使先買(mǎi)權(quán)，除非出賣(mài)人自愿分割出賣(mài)�！保�27）但筆者對(duì)該主張中的多個(gè)部分承租人簡(jiǎn)單按“強(qiáng)者勝出”來(lái)決定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)際行使持有異議。法律規(guī)定承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在于避免物的所有和利用相分離，盡可能地維持承租人對(duì)租賃物的利用狀態(tài)，以維護(hù)承租人的利益（可能為生存利益，也可能為營(yíng)業(yè)利益）。幾個(gè)部分優(yōu)先權(quán)之間既然應(yīng)當(dāng)是平等的，都有平行擴(kuò)張的權(quán)利，就不應(yīng)單純地套用自然界的"叢林法則"以"強(qiáng)者勝出"。而如何判斷"強(qiáng)者"又是見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題，勢(shì)必使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使人為地復(fù)雜化了。況且"法律之所以明確賦予某些法律關(guān)系中的特定人以優(yōu)先權(quán)，主要基于簡(jiǎn)化法律關(guān)系、穩(wěn)定社會(huì)秩序、便于物盡其用，同時(shí)兼有保護(hù)社會(huì)弱者的考慮�！保�28）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價(jià)高者得之并不為過(guò)，但只有在多個(gè)局部承租人間競(jìng)價(jià)能夠形成最高價(jià)時(shí)方能體現(xiàn)“強(qiáng)者勝出”，且這是在多個(gè)局部承租人間的競(jìng)價(jià)，已不是出租人與第三人間的出賣(mài)價(jià)了。如多個(gè)局部承租人均愿接受出租人與第三人間的合同價(jià)且不愿彼此進(jìn)一步競(jìng)價(jià)，或彼此間的進(jìn)一步競(jìng)價(jià)仍形不成最高價(jià)的，可以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人，這于出租人利益并無(wú)損害，當(dāng)然，作為司法裁判者的法官也應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用裁量權(quán)，進(jìn)行利益衡量，以盡可能地兼顧所有人和局部承租人中的弱者。
�。ㄈ┮耘馁u(mài)方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使
在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)房屋出租人選擇拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，對(duì)承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題是有爭(zhēng)議的，觀點(diǎn)有二：
觀點(diǎn)一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，正如前文所引日照市中級(jí)人民法院（2001）日民終字第179號(hào)案所持的立場(chǎng)。理由是：依照《合同法》第一百七十三條（29）和《拍賣(mài)法》第五十一條（30）的規(guī)定，出租人以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣(mài)法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣(mài)和委托拍賣(mài)，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買(mǎi)。如承租人沒(méi)有參加競(jìng)買(mǎi)，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如承租人參加競(jìng)買(mǎi)，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競(jìng)買(mǎi)人，適用《拍賣(mài)法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價(jià)方能取得拍賣(mài)標(biāo)的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（31）如果允許行使先買(mǎi)權(quán)，則“應(yīng)買(mǎi)之人勢(shì)必銳減，賣(mài)價(jià)難免偏低，(www.gymyzhishaji.com)一方面不利于債權(quán)人及拍賣(mài)物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人之結(jié)果�！保�32）
觀點(diǎn)二認(rèn)為，在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買(mǎi)，如果第三人的出價(jià)與承租人相同，仍然由承租人取得出賣(mài)的房屋。
筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：拍賣(mài)可分為司法拍賣(mài)和民事拍賣(mài)，民事拍賣(mài)又有自行拍賣(mài)和委托拍賣(mài)之分�！杜馁u(mài)法》于1997年7月1日起實(shí)施，對(duì)于作為拍賣(mài)中介人的拍賣(mài)企業(yè)進(jìn)行委托拍賣(mài)作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣(mài)自己的財(cái)產(chǎn)的自行拍賣(mài)行為。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣(mài)法》中并未明確規(guī)定在以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不能簡(jiǎn)單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。否則，不但有違法之嫌，且也會(huì)落個(gè)以保護(hù)一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。況且，即便是具有強(qiáng)制性的司法拍賣(mài)，法釋[2004]16號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條（33）和第十六條（34）也充分保護(hù)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)益。在民事拍賣(mài)中亦可予以參照?qǐng)?zhí)行。同時(shí)，允許行使先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)買(mǎi)之人未必銳減，賣(mài)價(jià)亦未必偏低，只要充分保障參與競(jìng)買(mǎi)人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說(shuō)明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益的。
（作者單位：深圳市龍崗區(qū)人民法院）
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