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用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過戶問題
用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過戶問題丁選旺
張某和李某于前年為其9歲的兒子小張?jiān)诒臼袇^(qū)購買了一套商品房，并以小張的名字辦理了房產(chǎn)權(quán)證�，F(xiàn)小張的父母通過房產(chǎn)中介將該商品房賣給了他人，但房地產(chǎn)交易所（房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)）不給辦過理戶手續(xù)，原因是房產(chǎn)證上是小張的名字，小張尚未成年，簽字無效，其他人代簽字也不行。房產(chǎn)中介所經(jīng)辦人小高來到我處咨詢，說交易所不給辦過戶，只好為買賣雙方擬一個協(xié)議，大致意思是，該商品房已賣給購房者，產(chǎn)權(quán)歸購房者所有，等小張成年后，再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并為雙方設(shè)立了違約條款，還提出將該協(xié)議進(jìn)行公證，并咨詢可有其它辦法能夠解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)變更過戶問題。
法理分析
父母以未成年子女名義購買房屋，并以未成年子女名字辦理房產(chǎn)權(quán)證，這樣的情況越來越多，各地在辦理轉(zhuǎn)移變更登記此類房產(chǎn)權(quán)的做法也不盡相同。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)許可將房產(chǎn)所有權(quán)登記在未成年人名下�！睹穹ㄍ▌t》第9條“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。”第10條規(guī)定：“公民的民事權(quán)利能力一律平等。”體現(xiàn)了無論是成年人還是未成年人，人人都享有民事權(quán)利能力，可以平等享有申請房屋所有權(quán)登記和處分房屋所有權(quán)的資格，況且城市房地產(chǎn)管理法并未禁止房產(chǎn)權(quán)不得登記在未成年人名下。但房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理將未成年人名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記時，是非常慎重的。有些經(jīng)辦人員按照我國《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，要求必須提供為了未成年人利益的證明材料，同時又很難輕信所有監(jiān)護(hù)人提供的這類證明材料，有的地方為了“慎重”起見，直接告知當(dāng)事人不能辦理該類房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。
如何解決轉(zhuǎn)移變更未成年子女名下的房產(chǎn)權(quán)呢？處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)的必備要件是什么？雖然是父母出資購買的，產(chǎn)權(quán)登記為未成年人的姓名，按我國《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定，一旦產(chǎn)權(quán)證辦在未成年人名下，該未成年人即為該房產(chǎn)的當(dāng)然所有者。如須轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上就是處理未成年人的財產(chǎn)，作為父母（監(jiān)護(hù)人）是可以處理屬于未成年子女的財產(chǎn)，但絕對無權(quán)隨意處理，前提必須是為了未成年人的利益，否則，按《民法通則》第18條“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)……侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，那就應(yīng)當(dāng)由該法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。
關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式，《民法通則》第18條只粗略地規(guī)定了：“……除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)”，我國相關(guān)法律法規(guī)對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋，但通常可以理解為：只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形。主要表現(xiàn)為父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學(xué)、治病需要大筆費(fèi)用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費(fèi)用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等。除上述情況之外，父母不得以任何理由出賣、贈與、分割、設(shè)定抵押等處分未成年子女名下的房產(chǎn)。
關(guān)于“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性，前面講了提供的這類證明材料很難讓產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)輕信，現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在這樣一些現(xiàn)象，有許多父母在為子女購置房屋以后，在子女尚未成年時就要將房屋出賣。未成年人的父母處分房產(chǎn)大多不是為了未成年人的利益，如有的父母為了經(jīng)營資本需要貸款，便動用未成年人的房屋進(jìn)行抵押，有的父母因各種原因而負(fù)債累累需要償債，有的父母因家境破落，為重整家業(yè)的需要出賣未成年人的房產(chǎn)等。怎樣才能充分體現(xiàn)出“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性并被有關(guān)機(jī)關(guān)采納呢？公證書是其真實(shí)性最好的體現(xiàn)，證明是一種普遍的現(xiàn)象，《現(xiàn)代漢語詞典》中對證明的解釋是“用可靠的材料來表明或斷定人或事物的真實(shí)性”，證明形式有民間證明、合同鑒證、律師見證等，但經(jīng)過公證證明的法律文書具有最高的證據(jù)效力，其效力是法定的。因此，“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性、合法性可憑借公證文書而體現(xiàn)。
筆者認(rèn)為有兩種出證方式，其一是未成年人的父母就轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”發(fā)表聲明，公證機(jī)構(gòu)對該聲明書進(jìn)行公證；其二是未成年人的父母在房屋買賣合同中注明其轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”，公證機(jī)構(gòu)對該房屋買賣合同進(jìn)行公證。不管以哪種方式出證，必須做到父母及產(chǎn)權(quán)證登記的未成年人都應(yīng)到場，并提供夫妻、子女關(guān)系證明，產(chǎn)權(quán)證明，聲明書或房屋買賣合同，為未成年人利益的相關(guān)證明材料，如病歷，入學(xué)通知、法院判決書等。制作談話筆錄，詢問父母雙方的意見，告知其權(quán)利和義務(wù)，如該未成年人已滿10周歲，也應(yīng)制作談話筆錄，就其父母提供的為未成年人利益的相關(guān)證明材料進(jìn)一步核實(shí)。特別重要的是應(yīng)在筆錄中告知當(dāng)事人，如作虛假陳述、提供虛假材料、騙取公證書的后果及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。(www.gymyzhishaji.com)聲明書或房屋買賣合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”及理由，并承諾承擔(dān)一切法律責(zé)任。未成年人的父母應(yīng)在公證員面前在聲明書或房屋買賣合同上簽字。出證的內(nèi)容主要是對當(dāng)事人簽字的真實(shí)性進(jìn)行公證。
本案咨詢?nèi)诵「咚岬膮f(xié)議，并非不可以公證，但仍需提交為未成年人利益的相關(guān)證明材料，且協(xié)議履行期限跨度較長，不確定因素較多，況且《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。從根本上來講，簽訂這樣的協(xié)議不是解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)過戶的根本方法。
本案點(diǎn)評
對監(jiān)護(hù)人處分未成年子女財產(chǎn)的行為，是否一概無效呢？對此《民法通則》第18條第一款規(guī)定得非常清楚，即“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)�！睆纳鲜鰲l款的規(guī)定看，法律并沒有完全禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年子女的財產(chǎn)。
對由父母出資購買，登記在子女名下的不動產(chǎn)，在父母做監(jiān)護(hù)人的情況下，處分子女的財產(chǎn)，審查時可以從寬；對監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人以繼承或接受贈與等方式得到的財產(chǎn)，審查時應(yīng)從嚴(yán)。也就是說被監(jiān)護(hù)人產(chǎn)權(quán)來源情況，應(yīng)是公證員承辦該類案件時審查的重點(diǎn)。
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