也談北京宋莊農民與畫家間的官司

　　也談北京宋莊農民與畫家間的官司
　　
　　魏海淵
　　
　　牽動國內許多人神經的、北京通州區(qū)畫家村農民與畫家間的賣房官司，第一起案件的二審已經完結，北京市二中院的判決內容是：確認原告馬海濤與被告李玉蘭于二00二年七月一日所簽之《買賣房協(xié)議書》無效，判令李玉蘭須于本判決生效之日起九十日內，將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤，馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元。同時判決書認定：考慮到出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。
　　
　　在我看來，北京市二中院的判決雖有所突破，一定程度上減低了意圖通過毀約獲取利益者的預期，但仍留有遺憾。作為具有標桿意義的案件，上述判決尚沒有起到定紛止爭的作用，沒有讓數(shù)百位已完全定居的畫家們定下心來，也沒讓成千上萬有類似情況的，在農村買了住房者的神經松弛下來，(www.gymyzhishaji.com)因為在房價飛漲的今天，那些認為賣了低價的村民隨時可能會以買賣農村房屋無效為名，要求早已定居的買房人騰房，給社會帶來大的不安定因素。
　　
　　雖然，一般來說，合同無效的法律后果是，各自返還因該合同取得的財產，并按照過錯分擔損失，正如北京市二中院終審判決所確定的那樣。然而，審理本案的法官，似乎沒有注意到這種特殊的合同被認定為無效的法律后果，居于特別法地位的《中華人民共和國土地管理法》卻另有規(guī)定，該法第62條第4款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！�，這一法律條文本非一種禁止性規(guī)范，它既認可村民的住房被出售、出租之后的狀態(tài)，同時也指出了出售、出租所帶來的后果。這里，立法者顯然是考慮到了我國農村的一些實際情況。在農村，人們幾乎用絕大部分的積蓄蓋了房子，房屋面積有余而家庭抵御風險能力不足，如果遇到需大筆開銷的緊急狀況，最主要的資產—房子卻不能出售或者以其他方式變現(xiàn)，勢必會使他們陷入困境。逢此情形，對于他們而言，能夠通過處理部分或者全部房屋籌到一大筆錢才是最現(xiàn)實的。另外，由于各地房屋租賃市場的興起，處理住房之后，并不會導致他們流離失所。
　　
　　所以，我認為北京市二中院還可以有更好地判決：即，一、原被告之間的《買賣房協(xié)議書》無效；二、但鑒于該合同已經履行近六年，被告已對房屋進行了較大幅度的改擴建，且土地和住房價格已經發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)要求被告李玉蘭騰出住房，既不符合法律規(guī)定，也有違公平原則和誠信原則，原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)，應當予以駁回。如果真能這樣，將不失為是真正定紛止爭的智慧判決。當然如果雙方能夠在對相關補償達成一致的情況下，自行對騰房問題做出處理，則又另當別論。

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