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正確對(duì)待稅法對(duì)商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)模式的影響
正確對(duì)待稅法對(duì)商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)模式的影響
谷艷秋
受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)形勢(shì)低迷，相對(duì)于此，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻有些“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的意味。從整體來(lái)看，隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)舉措效果的逐漸顯現(xiàn)，2009年勢(shì)必將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)奏發(fā)生變化的一年，而商業(yè)地產(chǎn)作為投資性項(xiàng)目越來(lái)越得到業(yè)內(nèi)人士的青睞。
商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式多樣，主要有四類(lèi)：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，快速回籠資金；二是只租不售，以商鋪產(chǎn)權(quán)再融資；三是又租又售，部分租，部分售，出租部分起示范作用；四是不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，直接將商鋪進(jìn)行資本運(yùn)作，控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類(lèi)，形成自己的經(jīng)營(yíng)特色。
本文且不討論如上開(kāi)發(fā)贏利模式的優(yōu)劣，僅就開(kāi)發(fā)商在直接將商鋪進(jìn)行資本運(yùn)作，在與供應(yīng)商聯(lián)營(yíng)的過(guò)程中，如何在符合稅法相關(guān)規(guī)定的條件下，在不增加供應(yīng)商成本的前提下，保持商鋪收益繼續(xù)增長(zhǎng)，將商鋪?zhàn)兂墒找孀罘�(wěn)定的物業(yè)類(lèi)別，獲得雙贏的結(jié)果，提出自己的拙見(jiàn)，以求專(zhuān)業(yè)人士斧正。
一、什么是聯(lián)營(yíng)
依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，聯(lián)營(yíng)有三種模式：
1、法人型聯(lián)營(yíng)，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。這是一種最緊密、最穩(wěn)定的聯(lián)營(yíng)模式，它的設(shè)立、變更和終止以及權(quán)利能力、行為能力、責(zé)任范圍等均適用企業(yè)法人的有關(guān)規(guī)定。
2、合伙型聯(lián)營(yíng)，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。這是一種半緊密、較穩(wěn)定的聯(lián)營(yíng)模式，根據(jù)這種聯(lián)營(yíng)模式而組成的企業(yè)不具有法人條件，其財(cái)產(chǎn)屬于共有性質(zhì)，聯(lián)營(yíng)各方的責(zé)任是無(wú)限的連帶責(zé)任。
3、合同型聯(lián)營(yíng)，是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。這是一種松散型、簡(jiǎn)易型的聯(lián)營(yíng)模式。這種聯(lián)營(yíng)模式是聯(lián)營(yíng)各方之間的一種較為穩(wěn)定的合同關(guān)系。
目前，開(kāi)發(fā)商將商鋪與供應(yīng)商進(jìn)行的聯(lián)營(yíng)大多數(shù)是第三種即合同型聯(lián)營(yíng)，在這種聯(lián)營(yíng)模式下，開(kāi)發(fā)商成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作為商場(chǎng)柜臺(tái)提供方，提供柜臺(tái)給供應(yīng)商，由開(kāi)發(fā)商成立的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司按雙方的約定收取費(fèi)用后，月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶(hù)。
在供應(yīng)商成本不變的前提下，如何通過(guò)合理的稅收籌劃提高商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的稅后實(shí)得收益？
二、聯(lián)營(yíng)模式下的稅法比較
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商場(chǎng)”）在聯(lián)營(yíng)模式下，多以提取“扣點(diǎn)”作為收取費(fèi)用的主要方式，而提取“扣點(diǎn)”分為單純提取扣點(diǎn)和提取“扣點(diǎn)”和收取固定的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告促銷(xiāo)費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入結(jié)合兩種方式，在不考慮房產(chǎn)稅等其他應(yīng)納稅種的情況下，兩種方式的稅收有所區(qū)別：
第一種，單純提取“扣點(diǎn)”方式：
假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷(xiāo)售額為300萬(wàn)元，商場(chǎng)的扣點(diǎn)是25％。由商場(chǎng)統(tǒng)一收款，統(tǒng)一管理，供應(yīng)商自行承擔(dān)其銷(xiāo)售員及相關(guān)的管理費(fèi)用。商場(chǎng)月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶(hù)。
則：商場(chǎng)的稅后收益計(jì)算如下：
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2004]136號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》中“對(duì)商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算）的各種返還收入，均應(yīng)按照平銷(xiāo)返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，不征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，商場(chǎng)25％的扣點(diǎn)收入是與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額掛鉤的返還收入，因此應(yīng)按有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，按上述規(guī)定，則商場(chǎng)的當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)增值稅＝300萬(wàn)/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當(dāng)期應(yīng)沖減的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金=300萬(wàn)/（1+17%）X25%X17%=108974.36元，當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅＝當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)增值稅——應(yīng)沖減的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)增值稅＝435897.44元——108974.36元＝326923.08元；由此產(chǎn)生的城建稅和教育附加稅＝326923.08×（1％＋3％）＝13076.92元；在不考慮其他成本和費(fèi)用的前提下，企業(yè)所得稅＝[300萬(wàn)×25％/（1+17%）-13076.92元]×33％＝207223.08元；商場(chǎng)的稅后所得收益＝300萬(wàn)×25％/（1+17%）-13076.92元——207223.08元＝420725.64元。
第二種，提取“扣點(diǎn)”和固定勞務(wù)收入結(jié)合的方式：
假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷(xiāo)售額為300萬(wàn)元，商場(chǎng)的扣點(diǎn)是25％。假設(shè)該供應(yīng)商的最低銷(xiāo)售額為100萬(wàn)，那么將該100萬(wàn)的扣點(diǎn)即100萬(wàn)×25％＝25萬(wàn)，(www.gymyzhishaji.com)以進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入的形式收取。其他銷(xiāo)售額以扣點(diǎn)形式收取。
則：商場(chǎng)的稅后收益計(jì)算如下：
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2004]136號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》中“對(duì)商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額無(wú)必然聯(lián)系，且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入，例如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告促銷(xiāo)費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等，不屬于平銷(xiāo)返利，不沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅的適用稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，商場(chǎng)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝25萬(wàn)×5％＝12500元，
同方式一，商場(chǎng)25％的扣點(diǎn)收入是與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額掛鉤的返還收入，因此應(yīng)按有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，按上述規(guī)定，則商場(chǎng)的當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)增值稅＝300萬(wàn)/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當(dāng)期應(yīng)沖減的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金=200萬(wàn)/（1+17%）X25%X17%=72649.57元，當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅＝435897.44元——72649.57元＝363247.87元。由此產(chǎn)生的城建稅和教育附加稅＝（12500元＋363247.87元）×（1％＋3％）＝15029.91元。企業(yè)所得稅＝（25萬(wàn)＋200萬(wàn)/（1+17%）X25%——12500元——15029.91元）×33％＝214440.77元。商場(chǎng)的稅后所得收益＝25萬(wàn)＋200萬(wàn)/（1+17%）X25%——12500元——15029.91元——214440.77＝435379.75元。
方式二比較方式一而言，在與供應(yīng)商的合作形式和供應(yīng)商成本均沒(méi)有發(fā)生變化的前提下，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的稅后收益增加了14654.11元。
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