工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實(shí)踐中

　　工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實(shí)踐中
　　
　　謝軍
　　
　　《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償�！痹摋l規(guī)定的出臺(tái)，具有良好的立法初衷，使建筑企業(yè)看到了解決拖欠工程款問(wèn)題的希望，對(duì)于保障勞務(wù)工作人員的報(bào)酬和社會(huì)秩序具有積極的意義。但是，因?yàn)椤逗贤�法》的該條規(guī)定過(guò)于粗糙，缺乏可操作性，法院審理案件時(shí)，無(wú)論是程序還是實(shí)體均存在一定的障礙，其在強(qiáng)化了對(duì)某一社會(huì)成員的特殊保護(hù)的同時(shí)，也侵害了其他社會(huì)成員的利益，引發(fā)了一系列的法律障礙及沖突，從而導(dǎo)致該條款在審判實(shí)踐中很少適用。本文試從法理認(rèn)識(shí)、法規(guī)沖突、法律實(shí)踐、法律后果四個(gè)方面來(lái)分析這一規(guī)定的法律缺陷，并對(duì)相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施提出建議。
　　
　　一、法律缺陷：
　　
　　1、法理認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一
　　
　　《合同法》第286條的出臺(tái)，使得法律界對(duì)該權(quán)利的性質(zhì)、優(yōu)先順位等爭(zhēng)論頗多，難以統(tǒng)一。
　　
　�。�1）權(quán)利性質(zhì)眾說(shuō)紛紜
　　
　　《合同法》第286條的規(guī)定所賦予承包人的是一種什么權(quán)利？這是對(duì)該條文爭(zhēng)論最多、爭(zhēng)論最大的問(wèn)題。概括起來(lái)，主要有以下三種觀點(diǎn)：
　　
　　一是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)[1]。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，依據(jù)該法條規(guī)定，承包人在發(fā)包人逾期不支付工程款的情況，可以對(duì)工程進(jìn)行留置�！稉�(dān)保法》第84條規(guī)定“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)�！倍�建筑工程承包合同在性質(zhì)上是承攬合同，所以建筑工程承包合同可以發(fā)生留置。因此，該權(quán)利應(yīng)稱為法定留置權(quán)。筆者認(rèn)為該權(quán)利的性質(zhì)不宜認(rèn)定為留置權(quán)，理由是：第一，《擔(dān)保法》第八十四條第二款的規(guī)定不應(yīng)突破留置權(quán)的標(biāo)的只能是動(dòng)產(chǎn)的這一法律原則，否則將造成擔(dān)保體系的混亂，因此，建設(shè)工程不應(yīng)成為留置權(quán)的標(biāo)的物；第二，雖然建設(shè)工程合同在性質(zhì)上屬于承攬合同，但由于標(biāo)的物的本質(zhì)差別，無(wú)論是在理論上還是立法實(shí)踐中，都是將其作為兩種不同的合同區(qū)別對(duì)待，法律規(guī)則大不相同，不可混為一談；第三，留置權(quán)以債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物的占有為成立要件和存續(xù)條件，而承包人在交付工程后已不再占有標(biāo)的物。所以，《合同法》第286條規(guī)定的權(quán)利不應(yīng)定性為為法定留置權(quán)。
　　
　　二是法定抵押權(quán)說(shuō)。此觀點(diǎn)以中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員梁慧星教授為代表，其在2000年12月1日《人民法院報(bào)》理論專版發(fā)表的《<合同法>第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》一文中將此權(quán)利認(rèn)定為法定抵押權(quán)。據(jù)介紹，合同法起草于1993年，當(dāng)年10月，包括梁慧星教授在內(nèi)的8位民法學(xué)專家擬定的合同法立法方案，針對(duì)社會(huì)上嚴(yán)重存在的拖欠工程款問(wèn)題，規(guī)定“為保護(hù)承包人的利益，可規(guī)定承包人對(duì)建設(shè)工程有法定抵押權(quán)�！睋�(jù)此，該條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議以及層層通過(guò)，始終是指法定抵押權(quán)[2]。持該種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為該權(quán)利符合抵押權(quán)的從屬性、不可分性、追及性、優(yōu)先性等一般特點(diǎn)，區(qū)別僅是這種權(quán)利不需要登記，而是由法律直接規(guī)定。筆者對(duì)此觀點(diǎn)不太認(rèn)可，因?yàn)椋旱谝唬�《合同法》�?86條并沒(méi)有抵押權(quán)的文字表示，將其說(shuō)成是抵押權(quán)，過(guò)于牽強(qiáng)；第二，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物的，抵押權(quán)的設(shè)定必須經(jīng)過(guò)登記才能成立。《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不需登記便自然設(shè)立顯然與抵押權(quán)的成立條件不符；第三，抵押權(quán)不需轉(zhuǎn)移占有，而建筑工程在交付之前，一直處于承包人的占有之下，這也不符合抵押權(quán)的特點(diǎn)。
　　
　　三是法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。此觀點(diǎn)為目前通說(shuō)，筆者也贊同這種觀點(diǎn)，所謂優(yōu)先受償權(quán)，亦稱優(yōu)先權(quán)，是指由法律規(guī)定的特種債權(quán)人就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或者特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[3]。它是出于保障人權(quán)、實(shí)現(xiàn)公平和對(duì)經(jīng)濟(jì)弱者以特別保護(hù)以及保護(hù)公共利益或共同利益、經(jīng)濟(jì)秩序等立法政策上的考慮，通過(guò)法律的直接規(guī)定，作為債權(quán)人平等原則的一種例外，對(duì)特定債權(quán)給予特別的保護(hù)[4]。從該條法律規(guī)定的立法背景和立法目的看，確定其為法定優(yōu)先權(quán)既體現(xiàn)了《合同法》第286條的立法目的，也為我國(guó)法律和司法解釋肯定。如2002年6月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，在這里已經(jīng)將此權(quán)利定性為法定優(yōu)先權(quán)，該條規(guī)定也符合優(yōu)先權(quán)的特征。第一，優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而不是由當(dāng)事人自己約定的[5]�！逗贤�法》第286條規(guī)定的承包人在工程的折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先受償，就直接規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)，不需要以登記為成立要件；第二，優(yōu)先權(quán)具有排他性。優(yōu)先權(quán)大于一切債權(quán)、物權(quán)，這是各國(guó)法律對(duì)優(yōu)先權(quán)的共同規(guī)定。如對(duì)同一標(biāo)的并存有一般債權(quán)、約定抵押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)的情況下，以優(yōu)先權(quán)優(yōu)先[6]。《合同法》第286條規(guī)定如發(fā)包人拖欠工程款，承包人可在該工程的折價(jià)、拍賣(mài)款中優(yōu)先受償，具有排他性；第三，優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求的受償標(biāo)的物具有確定性。如《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)主張的標(biāo)的僅限于船舶所有人的船舶，而不是其所有財(cái)產(chǎn)，《合同法》第286條規(guī)定的也只是承包人所建的工程，也不是發(fā)包人的其他財(cái)產(chǎn)，所以將該權(quán)利認(rèn)定為法定優(yōu)先權(quán)比較合理。
　　
　　2、何種權(quán)利優(yōu)先無(wú)法確定
　　
　　對(duì)《合同法》第286條的權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定，無(wú)論是理解為法定留置權(quán)，還是理解為法定抵押權(quán)，或者理解為法定優(yōu)先權(quán)，都將會(huì)遇到一個(gè)法律障礙，即與約定抵押權(quán)的沖突。在《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償原則即優(yōu)先權(quán)與約定抵押權(quán)同時(shí)并存的情況下，應(yīng)當(dāng)由那一種權(quán)利優(yōu)先？法律界有以下幾種不同觀點(diǎn)：
　　
　　一是約定抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，不論是法定抵押權(quán)還是法定優(yōu)先權(quán)，都不需也沒(méi)有進(jìn)行登記、公示，第三人很難知道。而約定抵押權(quán)大多經(jīng)過(guò)了登記、公示，據(jù)《擔(dān)保法》第54條規(guī)定：“抵押物已登記的先于未登記的受償”。所以，應(yīng)當(dāng)由約定抵押權(quán)優(yōu)先。
　　
　　二是法定優(yōu)先權(quán)或法定抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)。此說(shuō)認(rèn)為，《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)優(yōu)先受償。否則，會(huì)出現(xiàn)發(fā)包人于法定權(quán)利設(shè)定后，再在標(biāo)的物上設(shè)定約定抵押權(quán)，使法定優(yōu)先權(quán)或法定抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而出現(xiàn)承包人在主張工程款給付的訴訟中贏得官司拿不到錢(qián)的情況。
　　
　　三是平衡說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在法定優(yōu)先權(quán)、法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)之間，很難說(shuō)哪一種權(quán)利更優(yōu)先，這兩種權(quán)利都應(yīng)受到法律的平等保護(hù)，故應(yīng)依其設(shè)立的時(shí)間先后順序來(lái)確定。這種觀點(diǎn)，看似不偏不倚，但在實(shí)踐中卻無(wú)法掌握，可能出現(xiàn)兩種極端。如果認(rèn)為《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)是自發(fā)包人與承包人訂立建筑工程合同之時(shí)成立的話，那么發(fā)包人以該工程的土地使用權(quán)或者在建工程為抵押的約定抵押權(quán)永遠(yuǎn)處于法定優(yōu)先權(quán)的成立之后；如果認(rèn)為該法定優(yōu)先權(quán)直到工程竣工、發(fā)包人欠付價(jià)款之時(shí)才成立，那么，法定優(yōu)先權(quán)則永遠(yuǎn)落后于約定抵押權(quán)，二者必居其一。
　　
　　3法律規(guī)定相沖突
　　
　　關(guān)于《合同法》第286條的權(quán)利性質(zhì)以及該權(quán)利與他權(quán)利的優(yōu)先比較之所以出現(xiàn)如此多的爭(zhēng)鳴意見(jiàn)，根本原因在于這一規(guī)定與其他的法律規(guī)定相沖突。
　　
　�。�1）與《民法通則》的規(guī)定相沖突。我國(guó)《民法通則》第3條、第4條規(guī)定了平等、公平原則，這是我國(guó)民事法律關(guān)系的基本原則，一切民事活動(dòng)都應(yīng)遵循這一原則。然而，《合同法》第286條的規(guī)定，僅僅保護(hù)了某一特殊群體，顯然與平等、公平原則相沖突。例如，某開(kāi)發(fā)商為了建設(shè)一商場(chǎng)與商品房合二為一的大型商城，以土地使用權(quán)作抵押，先向甲銀行貸款啟動(dòng)資金，再與乙建筑公司簽訂工程承包合同，動(dòng)工后又以在建工程作抵押，向丙銀行貸款，樓房建至一半時(shí)，又向丁某等眾多購(gòu)房戶預(yù)售了商品房。工程竣工驗(yàn)收合格后，該開(kāi)發(fā)商既未給付工程價(jià)款，也未清償貸款，購(gòu)房者亦未如期入住。于是，甲、乙、丙、丁都將某開(kāi)發(fā)商告上法庭。按《合同法》第286條的規(guī)定乙建筑公司對(duì)該建筑工程有優(yōu)先受償權(quán)，而甲、丙、丁則無(wú)法向該建筑工程主張權(quán)利，其結(jié)果顯然與民法所確定的平等、公平原則相悖。
　　
　　（2）與《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記制度相沖突。《物權(quán)法》第187條明確規(guī)定了以建筑物及其他地上附著物等財(cái)產(chǎn)作抵押的必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。這一規(guī)定表明，對(duì)法定的五種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)定抵押權(quán)，未經(jīng)登記抵押權(quán)不能產(chǎn)生。而《合同法》第286條規(guī)定承包人在發(fā)包人拖欠工程價(jià)款時(shí)，無(wú)需登記則可優(yōu)先受償，如果這種優(yōu)先受償是一種法定抵押權(quán)，那么這種法定抵押權(quán)與《物權(quán)法》第187條規(guī)定嚴(yán)重沖突，將會(huì)否定我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效制度。
　　
　�。�3）與《擔(dān)保法》規(guī)定的“先于受償權(quán)”相沖突�！稉�(dān)保法》第54條規(guī)定：“抵押物已登記的先于未登記的受償”。這個(gè)“先于”的權(quán)利不是當(dāng)事人之間的約定，而是法律規(guī)定的，是一種法定權(quán)利；《合同法》第286條規(guī)定承包人未經(jīng)登記則享有“優(yōu)先受償”的權(quán)利，也是一種法定權(quán)利�！跋扔谑軆敗迸c“優(yōu)先受償”這兩個(gè)法定權(quán)利僅字義表述不同，其性質(zhì)并無(wú)區(qū)別。但如果將這處于兩個(gè)同一層次的不同法律規(guī)定運(yùn)用在同一標(biāo)的物時(shí)，將很難做出評(píng)判。
　　
　　（4）與最高人民法院的有關(guān)批復(fù)相沖突。按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）的規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而交付了全部或者大部分房款的購(gòu)房人的利益又優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。按此批復(fù)，存在以下兩方面的矛盾：其一，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房地產(chǎn)抵押權(quán)的矛盾。雖然《批復(fù)》中規(guī)定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。但由于法律用語(yǔ)模糊，對(duì)該優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)范圍以及實(shí)現(xiàn)程序等均未作出規(guī)定，導(dǎo)致該條款的操作性很差，在司法實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)該權(quán)利非常困難，并且在銀行貸款的實(shí)務(wù)中，銀行可能會(huì)要求前來(lái)貸款的開(kāi)發(fā)商出具建筑商提供的自愿放棄《合同法》第二百八十六條優(yōu)先受償權(quán)的聲明，并將其作為發(fā)放貸款的條件。由于開(kāi)發(fā)商與建筑商聯(lián)系緊密，并且開(kāi)發(fā)商常常將提供該聲明作為招標(biāo)投標(biāo)的隱蔽條件，因此，建筑商放棄該權(quán)利已經(jīng)成為不得已而為之的“行業(yè)慣例”，從而使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)基本處于休眠狀態(tài)。其二，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房期待權(quán)的矛盾�！杜鷱�(fù)》規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”。且不說(shuō)該規(guī)定使用“大部分款項(xiàng)”這一模糊用語(yǔ)可能造成實(shí)踐中處理標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，就商品房預(yù)售的實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，無(wú)論是一次性付款還是采用按揭抵押貸款形式付款的預(yù)購(gòu)人，由于他們已經(jīng)支付全部款項(xiàng)，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)他們沒(méi)有任何影響，而這兩種付款方式是房地產(chǎn)預(yù)售付款方式的主流，在此情形下，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)被架空的權(quán)利。
　　
　　4、司法實(shí)踐難操作
　　
　　由于理論認(rèn)識(shí)難統(tǒng)一，法律規(guī)定相沖突，《合同法》第286條的規(guī)定在司法實(shí)踐中更是難以操作。主要有以下三個(gè)問(wèn)題：
　　
　　（1）當(dāng)工程款優(yōu)先權(quán)與銀行貸款抵押權(quán)相沖突時(shí)如何處理？房地產(chǎn)項(xiàng)目中抵押權(quán)已在各地的司法實(shí)務(wù)中廣泛適用，其法律地位已經(jīng)確定，通過(guò)行使抵押權(quán)而拍賣(mài)作為抵押物的房地產(chǎn)已司空見(jiàn)慣，銀行貸款抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)已獲得確定的法律保障�，F(xiàn)在《合同法》第286條規(guī)定工程款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于工程項(xiàng)目貸款銀行的抵押權(quán)受償，必然導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)處于兩難境地：如果適用《物權(quán)法》第179條及《擔(dān)保法》第54條規(guī)定，則必然是承包人贏得了官司拿不到錢(qián)；而如果適用《合同法》第286條規(guī)定，則必然會(huì)損害工程項(xiàng)目貸款銀行的合法權(quán)益。如果承包人與貸款銀行就同一標(biāo)的物訴至同一法院時(shí)，法庭更是難以取舍：承包人享有《合同法》賦予的法定“優(yōu)先受償權(quán)”，貸款抵押銀行享有《擔(dān)保法》賦予的法定“先于受償權(quán)”，審判人員就會(huì)難以定奪。
　　
　　（2）當(dāng)承包人的工程款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者的購(gòu)房期待權(quán)相沖突時(shí)如何處理？按照《合同法》第286條的規(guī)定，承包人在工程竣工驗(yàn)收之后，如果發(fā)包人仍拖欠工程款，有權(quán)要求人民法院將該工程拍賣(mài)并優(yōu)先受償。但該工程如果是商品房，發(fā)包人又向消費(fèi)者預(yù)售了房屋，人民法院是應(yīng)承包人的申請(qǐng)將該工程予以拍賣(mài)，還是將房產(chǎn)交于購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者？如果不應(yīng)承包人的要求將該工程予以拍賣(mài)，則沒(méi)有執(zhí)行《合同法》第286條規(guī)定，如果允許承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而拍賣(mài)房產(chǎn)，勢(shì)必侵害消費(fèi)者的利益，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策。遇到這種情況，人民法院必然難以適用法律。
　　
　�。�3）工程款的優(yōu)先受償與破產(chǎn)債權(quán)之間的關(guān)系難以處理。如果拖欠工程款的發(fā)包人已被法院宣布破產(chǎn)，是按《合同法》第286條規(guī)定將該工程折價(jià)拍賣(mài)讓承包人從中優(yōu)先受償？還是按《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用優(yōu)先權(quán)來(lái)辦理？因?yàn)闆](méi)有明確的法律規(guī)定，面對(duì)兩個(gè)法定優(yōu)先權(quán)，法官實(shí)難操作，就會(huì)造成因?yàn)榉ɡ碚J(rèn)識(shí)不統(tǒng)一而出現(xiàn)同案不同判的處理結(jié)果。
　　
　　正是由于存在上述這些問(wèn)題，在司法實(shí)踐中，真正適用《合同法》第286條判案的并不多，大家習(xí)慣的仍然是易于操作、法律地位牢固的《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，《合同法》第286條基本上形同虛設(shè)。
　　
　　5、法律后果令人憂
　　
　　《合同法》第286條被廣泛實(shí)施后將會(huì)給社會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響，產(chǎn)生嚴(yán)重的法律后果，可能會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：
　　
　�。�1）銀行不愿與建設(shè)單位簽訂以建設(shè)工程土地使用權(quán)及在建工程為抵押標(biāo)的的貸款合同，建設(shè)資金難以籌集，建筑市場(chǎng)將會(huì)萎縮�，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商大多是采用以土地使用權(quán)或在建工程為抵押物的方式進(jìn)行銀行貸款來(lái)籌集建設(shè)資金�！逗贤�法》第286條規(guī)定發(fā)包人拖欠承包工程價(jià)款的應(yīng)由承包人折價(jià)或拍賣(mài)該工程優(yōu)先受償。其結(jié)果剝奪了貸款銀行依據(jù)《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》所享有的優(yōu)先受償權(quán)，失去了法律保障之后，銀行豈敢再接受以在建工程及土地使用權(quán)為抵押物向開(kāi)發(fā)商貸款呢？開(kāi)發(fā)商不能以抵押貸款的方式籌集資金，建筑市場(chǎng)必將出現(xiàn)新的萎縮，這種結(jié)果不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　
　�。�2）消費(fèi)者不敢購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的反面影響。城市建筑業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占很大比重，而開(kāi)發(fā)商往往采用邊建邊賣(mài)的方式，如果出現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房，而該開(kāi)發(fā)商又拖欠建筑商的工程款，后建筑商根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，向人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)建筑物，那么消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的期房將由建筑商拍賣(mài)并優(yōu)先受償，消費(fèi)者即使手握合同與發(fā)票也得不到房子。在這種情況下，消費(fèi)者購(gòu)期房存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)還敢購(gòu)買(mǎi)期房？無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成不良的影響。
　　
　　二、對(duì)制定應(yīng)對(duì)措施的建議：
　　
　　筆者認(rèn)為，如何使合同法286條得到有效實(shí)施，真正解決司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題。從法律條文本身看，只有進(jìn)一步完善合同法286條及其相應(yīng)的司法解釋。針對(duì)以上問(wèn)題，筆者提出如下建議：
　　
　　1、對(duì)《合同法》第286條規(guī)定權(quán)利性質(zhì)作出解釋，明確該條賦于承包人的是一種什么權(quán)利。否則，將會(huì)因法官的認(rèn)識(shí)水平不一致，而導(dǎo)致產(chǎn)生不同的判決，影響法律的正確適用。筆者認(rèn)為應(yīng)該定性為法定優(yōu)先權(quán)，雖然留置權(quán)與法定抵押權(quán)都有一定的法理依據(jù)，但是解釋為法定優(yōu)先權(quán)更為合理，同時(shí)也將有效的避免法律規(guī)定上的沖突。
　　
　　2、對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款范圍的確定，應(yīng)該包括合同約定的工程價(jià)款的全部以及因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失。合同中的工程價(jià)款包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，其數(shù)額是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有理由將其中任何一項(xiàng)排除在外。同時(shí)因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失也不應(yīng)被排除，只有這樣才能確實(shí)保護(hù)承包人實(shí)際受損的權(quán)益，也才能與合同法286條的立法目的相一致。
　　
　　3、“不宜折價(jià)、拍賣(mài)”的建筑工程范圍，應(yīng)進(jìn)一步明確。從生存利益高于經(jīng)營(yíng)利益，社會(huì)公共利益高于個(gè)體利益出發(fā)，承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。對(duì)于直接關(guān)系到國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的工程（國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)場(chǎng)碼頭），以及以公益為目的的建筑工程（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園），應(yīng)給予確認(rèn)，需要進(jìn)一步彌補(bǔ)和完善。
　　
　　4、對(duì)于司法解釋中的“消費(fèi)者”應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的“消費(fèi)者”的含義去理解。為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者是司法解釋中的消費(fèi)者，為經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者不是司法解釋中的消費(fèi)者。
　　
　　5、行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的程序問(wèn)題應(yīng)進(jìn)一步明確，才能排除承包人行使優(yōu)先權(quán)的障礙。對(duì)于司法解釋將工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的除斥期間確定為六個(gè)月，并規(guī)定自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算，筆者認(rèn)為缺乏合理性。建設(shè)工程往往具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，(www.gymyzhishaji.com)工程價(jià)款的決算需要較長(zhǎng)的時(shí)間，確定六個(gè)月的除斥期間顯然過(guò)短。另外，除斥期間的起算點(diǎn)確定為工程竣工之日或合同約定的竣工之日，由于工程價(jià)款的確定往往需要經(jīng)過(guò)很多程序，很容易超過(guò)六個(gè)月時(shí)間，從而使承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)喪失。因此除斥期間的起算應(yīng)以工程價(jià)款確定之日起計(jì)算方為合理可行。
　　
　　6、對(duì)于承包人通過(guò)申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)的途徑來(lái)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)由承包人向人民法院起訴，或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，在獲得生效的判決書(shū)或調(diào)解書(shū)或者仲裁書(shū)后，向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，這也是比較符合當(dāng)前人民法院審判實(shí)際的做法。
　　
　　7、規(guī)定該優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是我國(guó)民法中的一項(xiàng)根本權(quán)利。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)期房，這個(gè)期房實(shí)際上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。承包人依《合同法》第286條優(yōu)先受償實(shí)現(xiàn)的是一種債權(quán)。債權(quán)不能大于財(cái)產(chǎn)權(quán)。這樣規(guī)定，一旦消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了期房，而開(kāi)發(fā)商又欠承包人的工程款時(shí)，消費(fèi)者可以依據(jù)財(cái)產(chǎn)權(quán)而獲得自己購(gòu)買(mǎi)的商品房。
　　
　　總之，雖然我國(guó)的法律從國(guó)外引進(jìn)了優(yōu)先權(quán)制度，但是因?yàn)榉�律用語(yǔ)的模糊性而對(duì)該權(quán)利的的主體、行使方式等方面并沒(méi)有做出明確具體的規(guī)定，從而導(dǎo)致在法律的適用過(guò)程中出現(xiàn)了較大的分歧和爭(zhēng)議。作為一種新型優(yōu)先權(quán)權(quán)利，還有許多理論和實(shí)務(wù)中問(wèn)題需要進(jìn)一步立法完善，這需要社會(huì)各界的共同努力，對(duì)該法律規(guī)定做出進(jìn)一步的說(shuō)明或解釋，從而能準(zhǔn)確的適用法律，實(shí)現(xiàn)立法目的。

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