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工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實踐中
工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度在司法實踐中
謝軍
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償�！痹摋l規(guī)定的出臺，具有良好的立法初衷，使建筑企業(yè)看到了解決拖欠工程款問題的希望，對于保障勞務(wù)工作人員的報酬和社會秩序具有積極的意義。但是，因為《合同法》的該條規(guī)定過于粗糙，缺乏可操作性，法院審理案件時，無論是程序還是實體均存在一定的障礙，其在強化了對某一社會成員的特殊保護的同時，也侵害了其他社會成員的利益，引發(fā)了一系列的法律障礙及沖突，從而導(dǎo)致該條款在審判實踐中很少適用。本文試從法理認識、法規(guī)沖突、法律實踐、法律后果四個方面來分析這一規(guī)定的法律缺陷，并對相應(yīng)的應(yīng)對措施提出建議。
一、法律缺陷：
1、法理認識不統(tǒng)一
《合同法》第286條的出臺，使得法律界對該權(quán)利的性質(zhì)、優(yōu)先順位等爭論頗多，難以統(tǒng)一。
�。�1）權(quán)利性質(zhì)眾說紛紜
《合同法》第286條的規(guī)定所賦予承包人的是一種什么權(quán)利？這是對該條文爭論最多、爭論最大的問題。概括起來，主要有以下三種觀點：
一是不動產(chǎn)留置權(quán)說[1]。持這種觀點的認為，依據(jù)該法條規(guī)定，承包人在發(fā)包人逾期不支付工程款的情況，可以對工程進行留置�！稉�(dān)保法》第84條規(guī)定“因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)�！倍ㄖこ坛邪贤谛再|(zhì)上是承攬合同，所以建筑工程承包合同可以發(fā)生留置。因此，該權(quán)利應(yīng)稱為法定留置權(quán)。筆者認為該權(quán)利的性質(zhì)不宜認定為留置權(quán)，理由是：第一，《擔(dān)保法》第八十四條第二款的規(guī)定不應(yīng)突破留置權(quán)的標的只能是動產(chǎn)的這一法律原則，否則將造成擔(dān)保體系的混亂，因此，建設(shè)工程不應(yīng)成為留置權(quán)的標的物；第二，雖然建設(shè)工程合同在性質(zhì)上屬于承攬合同，但由于標的物的本質(zhì)差別，無論是在理論上還是立法實踐中，都是將其作為兩種不同的合同區(qū)別對待，法律規(guī)則大不相同，不可混為一談；第三，留置權(quán)以債權(quán)人對標的物的占有為成立要件和存續(xù)條件，而承包人在交付工程后已不再占有標的物。所以，《合同法》第286條規(guī)定的權(quán)利不應(yīng)定性為為法定留置權(quán)。
二是法定抵押權(quán)說。此觀點以中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員梁慧星教授為代表，其在2000年12月1日《人民法院報》理論專版發(fā)表的《<合同法>第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》一文中將此權(quán)利認定為法定抵押權(quán)。據(jù)介紹，合同法起草于1993年，當年10月，包括梁慧星教授在內(nèi)的8位民法學(xué)專家擬定的合同法立法方案，針對社會上嚴重存在的拖欠工程款問題，規(guī)定“為保護承包人的利益，可規(guī)定承包人對建設(shè)工程有法定抵押權(quán)�！睋�(jù)此，該條從設(shè)計、起草、討論、修改、審議以及層層通過，始終是指法定抵押權(quán)[2]。持該種觀點的學(xué)者認為該權(quán)利符合抵押權(quán)的從屬性、不可分性、追及性、優(yōu)先性等一般特點，區(qū)別僅是這種權(quán)利不需要登記，而是由法律直接規(guī)定。筆者對此觀點不太認可，因為：第一，《合同法》第286條并沒有抵押權(quán)的文字表示，將其說成是抵押權(quán)，過于牽強；第二，根據(jù)我國現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，以不動產(chǎn)為抵押物的，抵押權(quán)的設(shè)定必須經(jīng)過登記才能成立�！逗贤ā返�286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不需登記便自然設(shè)立顯然與抵押權(quán)的成立條件不符；第三，抵押權(quán)不需轉(zhuǎn)移占有，而建筑工程在交付之前，一直處于承包人的占有之下，這也不符合抵押權(quán)的特點。
三是法定優(yōu)先權(quán)說。此觀點為目前通說，筆者也贊同這種觀點，所謂優(yōu)先受償權(quán)，亦稱優(yōu)先權(quán)，是指由法律規(guī)定的特種債權(quán)人就債務(wù)人的全部財產(chǎn)或者特定財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[3]。它是出于保障人權(quán)、實現(xiàn)公平和對經(jīng)濟弱者以特別保護以及保護公共利益或共同利益、經(jīng)濟秩序等立法政策上的考慮，通過法律的直接規(guī)定，作為債權(quán)人平等原則的一種例外，對特定債權(quán)給予特別的保護[4]。從該條法律規(guī)定的立法背景和立法目的看，確定其為法定優(yōu)先權(quán)既體現(xiàn)了《合同法》第286條的立法目的，也為我國法律和司法解釋肯定。如2002年6月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，在這里已經(jīng)將此權(quán)利定性為法定優(yōu)先權(quán)，該條規(guī)定也符合優(yōu)先權(quán)的特征。第一，優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而不是由當事人自己約定的[5]�！逗贤ā返�286條規(guī)定的承包人在工程的折價或拍賣價款中優(yōu)先受償，就直接規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)，不需要以登記為成立要件；第二，優(yōu)先權(quán)具有排他性。優(yōu)先權(quán)大于一切債權(quán)、物權(quán)，這是各國法律對優(yōu)先權(quán)的共同規(guī)定。如對同一標的并存有一般債權(quán)、約定抵押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)的情況下，以優(yōu)先權(quán)優(yōu)先[6]�！逗贤ā返�286條規(guī)定如發(fā)包人拖欠工程款，承包人可在該工程的折價、拍賣款中優(yōu)先受償，具有排他性；第三，優(yōu)先權(quán)請求的受償標的物具有確定性。如《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)主張的標的僅限于船舶所有人的船舶，而不是其所有財產(chǎn)，《合同法》第286條規(guī)定的也只是承包人所建的工程，也不是發(fā)包人的其他財產(chǎn)，所以將該權(quán)利認定為法定優(yōu)先權(quán)比較合理。
2、何種權(quán)利優(yōu)先無法確定
對《合同法》第286條的權(quán)利性質(zhì)認定，無論是理解為法定留置權(quán)，還是理解為法定抵押權(quán)，或者理解為法定優(yōu)先權(quán)，都將會遇到一個法律障礙，即與約定抵押權(quán)的沖突。在《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償原則即優(yōu)先權(quán)與約定抵押權(quán)同時并存的情況下，應(yīng)當由那一種權(quán)利優(yōu)先？法律界有以下幾種不同觀點：
一是約定抵押權(quán)優(yōu)先說。此種觀點認為，不論是法定抵押權(quán)還是法定優(yōu)先權(quán)，都不需也沒有進行登記、公示，第三人很難知道。而約定抵押權(quán)大多經(jīng)過了登記、公示，據(jù)《擔(dān)保法》第54條規(guī)定：“抵押物已登記的先于未登記的受償”。所以，應(yīng)當由約定抵押權(quán)優(yōu)先。
二是法定優(yōu)先權(quán)或法定抵押權(quán)優(yōu)先說。此說認為，《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當優(yōu)先于約定抵押權(quán)優(yōu)先受償。否則，會出現(xiàn)發(fā)包人于法定權(quán)利設(shè)定后，再在標的物上設(shè)定約定抵押權(quán)，使法定優(yōu)先權(quán)或法定抵押權(quán)無法實現(xiàn)，從而出現(xiàn)承包人在主張工程款給付的訴訟中贏得官司拿不到錢的情況。
三是平衡說。此種觀點認為，在法定優(yōu)先權(quán)、法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)之間，很難說哪一種權(quán)利更優(yōu)先，這兩種權(quán)利都應(yīng)受到法律的平等保護，故應(yīng)依其設(shè)立的時間先后順序來確定。這種觀點，看似不偏不倚，但在實踐中卻無法掌握，可能出現(xiàn)兩種極端。如果認為《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)是自發(fā)包人與承包人訂立建筑工程合同之時成立的話，那么發(fā)包人以該工程的土地使用權(quán)或者在建工程為抵押的約定抵押權(quán)永遠處于法定優(yōu)先權(quán)的成立之后；如果認為該法定優(yōu)先權(quán)直到工程竣工、發(fā)包人欠付價款之時才成立，那么，法定優(yōu)先權(quán)則永遠落后于約定抵押權(quán)，二者必居其一。
3法律規(guī)定相沖突
關(guān)于《合同法》第286條的權(quán)利性質(zhì)以及該權(quán)利與他權(quán)利的優(yōu)先比較之所以出現(xiàn)如此多的爭鳴意見，根本原因在于這一規(guī)定與其他的法律規(guī)定相沖突。
�。�1）與《民法通則》的規(guī)定相沖突。我國《民法通則》第3條、第4條規(guī)定了平等、公平原則，這是我國民事法律關(guān)系的基本原則，一切民事活動都應(yīng)遵循這一原則。然而，《合同法》第286條的規(guī)定，僅僅保護了某一特殊群體，顯然與平等、公平原則相沖突。例如，某開發(fā)商為了建設(shè)一商場與商品房合二為一的大型商城，以土地使用權(quán)作抵押，先向甲銀行貸款啟動資金，再與乙建筑公司簽訂工程承包合同，動工后又以在建工程作抵押，向丙銀行貸款，樓房建至一半時，又向丁某等眾多購房戶預(yù)售了商品房。工程竣工驗收合格后，該開發(fā)商既未給付工程價款，也未清償貸款，購房者亦未如期入住。于是，甲、乙、丙、丁都將某開發(fā)商告上法庭。按《合同法》第286條的規(guī)定乙建筑公司對該建筑工程有優(yōu)先受償權(quán)，而甲、丙、丁則無法向該建筑工程主張權(quán)利，其結(jié)果顯然與民法所確定的平等、公平原則相悖。
�。�2）與《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)抵押登記制度相沖突�！段餀�(quán)法》第187條明確規(guī)定了以建筑物及其他地上附著物等財產(chǎn)作抵押的必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。這一規(guī)定表明，對法定的五種財產(chǎn)進行抵押的，必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)定抵押權(quán)，未經(jīng)登記抵押權(quán)不能產(chǎn)生。而《合同法》第286條規(guī)定承包人在發(fā)包人拖欠工程價款時，無需登記則可優(yōu)先受償，如果這種優(yōu)先受償是一種法定抵押權(quán)，那么這種法定抵押權(quán)與《物權(quán)法》第187條規(guī)定嚴重沖突，將會否定我國不動產(chǎn)抵押權(quán)登記生效制度。
（3）與《擔(dān)保法》規(guī)定的“先于受償權(quán)”相沖突�！稉�(dān)保法》第54條規(guī)定：“抵押物已登記的先于未登記的受償”。這個“先于”的權(quán)利不是當事人之間的約定，而是法律規(guī)定的，是一種法定權(quán)利；《合同法》第286條規(guī)定承包人未經(jīng)登記則享有“優(yōu)先受償”的權(quán)利，也是一種法定權(quán)利�！跋扔谑軆敗迸c“優(yōu)先受償”這兩個法定權(quán)利僅字義表述不同，其性質(zhì)并無區(qū)別。但如果將這處于兩個同一層次的不同法律規(guī)定運用在同一標的物時，將很難做出評判。
�。�4）與最高人民法院的有關(guān)批復(fù)相沖突。按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）的規(guī)定，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而交付了全部或者大部分房款的購房人的利益又優(yōu)先于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)。按此批復(fù)，存在以下兩方面的矛盾：其一，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)與房地產(chǎn)抵押權(quán)的矛盾。雖然《批復(fù)》中規(guī)定，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實現(xiàn)。但由于法律用語模糊，對該優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、實現(xiàn)范圍以及實現(xiàn)程序等均未作出規(guī)定，導(dǎo)致該條款的操作性很差，在司法實踐中實現(xiàn)該權(quán)利非常困難，并且在銀行貸款的實務(wù)中，銀行可能會要求前來貸款的開發(fā)商出具建筑商提供的自愿放棄《合同法》第二百八十六條優(yōu)先受償權(quán)的聲明，并將其作為發(fā)放貸款的條件。由于開發(fā)商與建筑商聯(lián)系緊密，并且開發(fā)商常常將提供該聲明作為招標投標的隱蔽條件，因此，建筑商放棄該權(quán)利已經(jīng)成為不得已而為之的“行業(yè)慣例”，從而使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)基本處于休眠狀態(tài)。其二，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)與商品房期待權(quán)的矛盾�！杜鷱�(fù)》規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”。且不說該規(guī)定使用“大部分款項”這一模糊用語可能造成實踐中處理標準的不統(tǒng)一，就商品房預(yù)售的實際操作過程來看，無論是一次性付款還是采用按揭抵押貸款形式付款的預(yù)購人，由于他們已經(jīng)支付全部款項，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)對他們沒有任何影響，而這兩種付款方式是房地產(chǎn)預(yù)售付款方式的主流，在此情形下，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)實質(zhì)上是一項被架空的權(quán)利。
4、司法實踐難操作
由于理論認識難統(tǒng)一，法律規(guī)定相沖突，《合同法》第286條的規(guī)定在司法實踐中更是難以操作。主要有以下三個問題：
�。�1）當工程款優(yōu)先權(quán)與銀行貸款抵押權(quán)相沖突時如何處理？房地產(chǎn)項目中抵押權(quán)已在各地的司法實務(wù)中廣泛適用，其法律地位已經(jīng)確定，通過行使抵押權(quán)而拍賣作為抵押物的房地產(chǎn)已司空見慣，銀行貸款抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)已獲得確定的法律保障。現(xiàn)在《合同法》第286條規(guī)定工程款應(yīng)當優(yōu)先于工程項目貸款銀行的抵押權(quán)受償，必然導(dǎo)致司法實務(wù)處于兩難境地：如果適用《物權(quán)法》第179條及《擔(dān)保法》第54條規(guī)定，則必然是承包人贏得了官司拿不到錢；而如果適用《合同法》第286條規(guī)定，則必然會損害工程項目貸款銀行的合法權(quán)益。如果承包人與貸款銀行就同一標的物訴至同一法院時，法庭更是難以取舍：承包人享有《合同法》賦予的法定“優(yōu)先受償權(quán)”，貸款抵押銀行享有《擔(dān)保法》賦予的法定“先于受償權(quán)”，審判人員就會難以定奪。
�。�2）當承包人的工程款優(yōu)先權(quán)與消費者的購房期待權(quán)相沖突時如何處理？按照《合同法》第286條的規(guī)定，承包人在工程竣工驗收之后，如果發(fā)包人仍拖欠工程款，有權(quán)要求人民法院將該工程拍賣并優(yōu)先受償。但該工程如果是商品房，發(fā)包人又向消費者預(yù)售了房屋，人民法院是應(yīng)承包人的申請將該工程予以拍賣，還是將房產(chǎn)交于購買商品房的消費者？如果不應(yīng)承包人的要求將該工程予以拍賣，則沒有執(zhí)行《合同法》第286條規(guī)定，如果允許承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而拍賣房產(chǎn)，勢必侵害消費者的利益，無異于用消費者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策。遇到這種情況，人民法院必然難以適用法律。
�。�3）工程款的優(yōu)先受償與破產(chǎn)債權(quán)之間的關(guān)系難以處理。如果拖欠工程款的發(fā)包人已被法院宣布破產(chǎn)，是按《合同法》第286條規(guī)定將該工程折價拍賣讓承包人從中優(yōu)先受償？還是按《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的費用優(yōu)先權(quán)來辦理？因為沒有明確的法律規(guī)定，面對兩個法定優(yōu)先權(quán)，法官實難操作，就會造成因為法理認識不統(tǒng)一而出現(xiàn)同案不同判的處理結(jié)果。
正是由于存在上述這些問題，在司法實踐中，真正適用《合同法》第286條判案的并不多，大家習(xí)慣的仍然是易于操作、法律地位牢固的《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，《合同法》第286條基本上形同虛設(shè)。
5、法律后果令人憂
《合同法》第286條被廣泛實施后將會給社會帶來一定的負面影響，產(chǎn)生嚴重的法律后果，可能會出現(xiàn)以下問題：
�。�1）銀行不愿與建設(shè)單位簽訂以建設(shè)工程土地使用權(quán)及在建工程為抵押標的的貸款合同，建設(shè)資金難以籌集，建筑市場將會萎縮�，F(xiàn)在的開發(fā)商大多是采用以土地使用權(quán)或在建工程為抵押物的方式進行銀行貸款來籌集建設(shè)資金�！逗贤ā返�286條規(guī)定發(fā)包人拖欠承包工程價款的應(yīng)由承包人折價或拍賣該工程優(yōu)先受償。其結(jié)果剝奪了貸款銀行依據(jù)《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》所享有的優(yōu)先受償權(quán)，失去了法律保障之后，銀行豈敢再接受以在建工程及土地使用權(quán)為抵押物向開發(fā)商貸款呢？開發(fā)商不能以抵押貸款的方式籌集資金，建筑市場必將出現(xiàn)新的萎縮，這種結(jié)果不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。
�。�2）消費者不敢購買開發(fā)商預(yù)售的商品房，會對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的反面影響。城市建筑業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)占很大比重，而開發(fā)商往往采用邊建邊賣的方式，如果出現(xiàn)消費者購買了開發(fā)商預(yù)售的商品房，而該開發(fā)商又拖欠建筑商的工程款，后建筑商根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，向人民法院申請拍賣建筑物，那么消費者購買的期房將由建筑商拍賣并優(yōu)先受償，消費者即使手握合同與發(fā)票也得不到房子。在這種情況下，消費者購期房存在著巨大的風(fēng)險，誰還敢購買期房？無疑會對房地產(chǎn)業(yè)造成不良的影響。
二、對制定應(yīng)對措施的建議：
筆者認為，如何使合同法286條得到有效實施，真正解決司法實踐中存在的問題。從法律條文本身看，只有進一步完善合同法286條及其相應(yīng)的司法解釋。針對以上問題，筆者提出如下建議：
1、對《合同法》第286條規(guī)定權(quán)利性質(zhì)作出解釋，明確該條賦于承包人的是一種什么權(quán)利。否則，將會因法官的認識水平不一致，而導(dǎo)致產(chǎn)生不同的判決，影響法律的正確適用。筆者認為應(yīng)該定性為法定優(yōu)先權(quán)，雖然留置權(quán)與法定抵押權(quán)都有一定的法理依據(jù)，但是解釋為法定優(yōu)先權(quán)更為合理，同時也將有效的避免法律規(guī)定上的沖突。
2、對于優(yōu)先受償權(quán)的工程價款范圍的確定，應(yīng)該包括合同約定的工程價款的全部以及因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失。合同中的工程價款包括直接費用、間接費用、計劃利潤和稅金，其數(shù)額是雙方真實意思表示，沒有理由將其中任何一項排除在外。同時因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失也不應(yīng)被排除，只有這樣才能確實保護承包人實際受損的權(quán)益，也才能與合同法286條的立法目的相一致。
3、“不宜折價、拍賣”的建筑工程范圍，應(yīng)進一步明確。從生存利益高于經(jīng)營利益，社會公共利益高于個體利益出發(fā)，承包人行使工程價款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當受到一定的限制。對于直接關(guān)系到國家利益和社會公共利益的工程（國家機關(guān)辦公樓、機場碼頭），以及以公益為目的的建筑工程（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園），應(yīng)給予確認，需要進一步彌補和完善。
4、對于司法解釋中的“消費者”應(yīng)按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》中的“消費者”的含義去理解。為生活消費需要購買商品房的消費者是司法解釋中的消費者，為經(jīng)營需要購買商品房的消費者不是司法解釋中的消費者。
5、行使工程價款優(yōu)先權(quán)的程序問題應(yīng)進一步明確，才能排除承包人行使優(yōu)先權(quán)的障礙。對于司法解釋將工程價款優(yōu)先受償權(quán)的除斥期間確定為六個月，并規(guī)定自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算，筆者認為缺乏合理性。建設(shè)工程往往具有投資大、周期長等特點，(www.gymyzhishaji.com)工程價款的決算需要較長的時間，確定六個月的除斥期間顯然過短。另外，除斥期間的起算點確定為工程竣工之日或合同約定的竣工之日，由于工程價款的確定往往需要經(jīng)過很多程序，很容易超過六個月時間，從而使承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)喪失。因此除斥期間的起算應(yīng)以工程價款確定之日起計算方為合理可行。
6、對于承包人通過申請人民法院拍賣的途徑來行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題，筆者認為應(yīng)由承包人向人民法院起訴，或向仲裁機構(gòu)申請仲裁，在獲得生效的判決書或調(diào)解書或者仲裁書后，向人民法院申請執(zhí)行，這也是比較符合當前人民法院審判實際的做法。
7、規(guī)定該優(yōu)先受償權(quán)不得對抗財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)所有權(quán)是我國民法中的一項根本權(quán)利。消費者購買期房，這個期房實際上是一種財產(chǎn)權(quán)。承包人依《合同法》第286條優(yōu)先受償實現(xiàn)的是一種債權(quán)。債權(quán)不能大于財產(chǎn)權(quán)。這樣規(guī)定，一旦消費者購買了期房，而開發(fā)商又欠承包人的工程款時，消費者可以依據(jù)財產(chǎn)權(quán)而獲得自己購買的商品房。
總之，雖然我國的法律從國外引進了優(yōu)先權(quán)制度，但是因為法律用語的模糊性而對該權(quán)利的的主體、行使方式等方面并沒有做出明確具體的規(guī)定，從而導(dǎo)致在法律的適用過程中出現(xiàn)了較大的分歧和爭議。作為一種新型優(yōu)先權(quán)權(quán)利，還有許多理論和實務(wù)中問題需要進一步立法完善，這需要社會各界的共同努力，對該法律規(guī)定做出進一步的說明或解釋，從而能準確的適用法律，實現(xiàn)立法目的。
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