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離婚房地產(chǎn)如何分割
離婚房地產(chǎn)如何分割
奚正輝
《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前購買的房地產(chǎn)歸購買方所有，婚后購買的房地產(chǎn)歸夫妻雙方所有，原來結(jié)婚滿8年變?yōu)榉蚱揠p方共有的規(guī)定已經(jīng)取消�，F(xiàn)實(shí)生活很復(fù)雜，根據(jù)婚姻法的原則規(guī)定，離婚當(dāng)事人往往不知道如何分割房地產(chǎn)。其實(shí)法律沒有明確規(guī)定，法官的自由裁量權(quán)就會(huì)大一點(diǎn)，但是需要遵守公平合理的原則來分割房地產(chǎn)。筆者根據(jù)多年的辦案經(jīng)歷，把經(jīng)常遇到的問題歸納總結(jié)，望能給當(dāng)事人一點(diǎn)啟發(fā)。
一、夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，貸款為其個(gè)人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。
二、夫妻雙方婚前都出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。若雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的除外。
三、夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在雙方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：房屋原來是按份共有，婚后轉(zhuǎn)化為共同共有，原則上各半分割。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。
四、夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房地產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間增值部分，如何讓分割？
答：當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所導(dǎo)致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。
但是，從最高人民法院的《婚姻法司法解釋（三）》的草案來看，最高院從維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定的角度，認(rèn)為婚前房產(chǎn)婚后增值部分，法院在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)酌情予以考慮合理分割。
五、父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資是否均構(gòu)成對(duì)子女的贈(zèng)與？
答：若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。
六、當(dāng)事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)證登記在夫妻一方名下的，是否可認(rèn)定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈(zèng)與？
答：父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。
七、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊(yùn)涵的價(jià)值如何歸屬和處理？
答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值單獨(dú)歸屬問題；2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割；3、對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。
八、離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，如何處理？
答：人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
九、如何確定購房時(shí)間在婚前還是婚后？
答：上海高院不直接考慮產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間的影響因素，而以簽訂購房合同取得“期待權(quán)”的時(shí)間及付款情況為考量因素。購房合同簽訂在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后繼續(xù)還貸，在離婚時(shí)該房產(chǎn)仍應(yīng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)為宜。但江蘇高院是以產(chǎn)權(quán)證取得的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，詳見《江蘇高院民一庭“婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會(huì)綜述》。
十、離婚時(shí)，涉及到房地產(chǎn)其他共有人（包括父母、子女與第三人），如何處理？
答：對(duì)家庭共有房屋的分割問題可告知當(dāng)事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應(yīng)將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。涉及第三人也同樣如此。(www.gymyzhishaji.com)離婚后再起訴，案由可能是離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、分家析產(chǎn)糾紛、共同共有糾紛，視具體案件確定。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房地產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，涉及家庭成員的，應(yīng)該是共同共有，應(yīng)該視為家庭共同財(cái)產(chǎn)析產(chǎn)分割。涉及第三人，根據(jù)約定按份共有，未約定按出資比例確認(rèn)。
十一、雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，如何處理？
答：1、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許競價(jià)；2、一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；3、雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
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