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居民購農(nóng)宅效力當如何
居民購農(nóng)宅效力當如何
張生貴
北京海淀區(qū)其鎮(zhèn)政府推進舊村改造建設，因被告系居民，十八年前購買了某村村民的農(nóng)宅，由于此處騰退重建，房價增值，為些原告訴被告，要求確認買賣合同無效。原告的訴由是，該協(xié)議違法，應按無效處理，被告辯稱應駁回原告的訴訟請求，理由是自己翻建此房，物權法頒行后，居民購農(nóng)房應認定有效，合同法規(guī)定，無效認定只能按法律，原有國務院相關土地管理的政策不能確認無效。此案經(jīng)法院審理后，確認協(xié)議無效，但判決前此房已由村里收回，無法返還，被告與村里訂立了騰退協(xié)議，原告再次起訴騰退安置協(xié)議無效，被告辯稱2009年8月17日答辯人與第二被告訂立的騰退補償安置協(xié)議，是雙方當事人真實意思表示，屬于拆遷人與被拆遷人就拆遷安置達成的協(xié)議，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效，原告的訴訟主張不能成立。原告以2009年12月11日的判決作為確認騰退補償安置協(xié)議無效的理由，原判決確認的僅僅是答辯人將房屋騰空后還給原告，原判決確認的標的物（房屋）已由拆遷人拆除，被拆遷的房屋系答辯人翻建擴建的房屋，原告未向答辯人回購，拆遷人拆除此房時負有安置答辯人的義務。原審判決并未確認將土地返還給原告，土地是村集體所有，與原告無關。騰退補償協(xié)議屬于拆遷人同被拆遷人訂立的協(xié)議，涉及的土地屬村集體所有，該村改造建設后全部農(nóng)改非，原告不能向答辯人提出主張，村委會對答辯人進行安置與原告沒有關系，且原告所在的村委會對原告進行了安置補償，原告的基本居住條件得到了滿足和保障。原告的起訴在于眼見騰退拆遷有利可圖，目的是想多得多占，其不當動機不應得到法律支持。
此類案件的處理目前法律法規(guī)不夠明確，雖然法律規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋，但在處理糾紛的方法上一般以只認定無效為原則，針對返還問題根據(jù)當事人的反訴或另案起訴程序解決，原告提交的判決是在未經(jīng)反訴且本訴中無主張返還的情況下，超訴訟請求作出的判決，依據(jù)法律規(guī)定，此判決內(nèi)容不能約束答辯人。尤其在處理無效后果時，司法實踐中以利益衡平為原則，確認出讓人追求不當利益的訴訟動機，對無效承擔主要過錯責任，充分考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益因素，以保護受讓人利益為重，對答辯人財產(chǎn)損失及信賴利益損失一并做出賠償。從訴訟起因看，在買賣行為完成近二十年原告才起訴，原告的起訴緣于土地增值因素，直接目的是利益驅(qū)動；從標的看，涉案中的房屋經(jīng)答辯人翻建改建，判決生效以前已拆遷完畢，因此，應事實求是看待本案，尊重歷史，照顧現(xiàn)實。由于城鄉(xiāng)人口流動加大，居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的農(nóng)村私房轉(zhuǎn)買現(xiàn)象，存在著相關部門監(jiān)管不力的問題，造成這種現(xiàn)狀有深層次的綜合原因。土地價格上升、房屋拆遷利益驅(qū)動是引起原告主訴的直接原因，北京高院處理此類案件的指導意見是，制止出讓人從無效中獲得更大的利益，切實保障受讓人的居住條件，據(jù)此不可以簡單依照原告的訴求認定無效。如果非要認定無效，則針對本案的處理，被告主張應當綜合權衡雙方的利益，充分考慮到合同對雙方利益的影響，針對因土地升值或拆遷補償所獲利益，在原告與被告之間妥善分配，以切實保障答辯人因房屋被拆后居住為前提，防止原告從自身過錯中得到更大的利益。根據(jù)騰退現(xiàn)值情況和原有買賣價格之間的差異，前案判決在認定返還時沒有保護答辯人的安置利益和現(xiàn)實問題，尤其是原告未提出返還，答辯人也沒有主張返還的情況下，法院自主依據(jù)評估價判決返還，極大地傷害了答辯人的根本利益，答辯人得到的利益根本買不到同樣的住宅，居住條件得不到基本保障，相反，原告從村委會得到補償安置的同時，又通過訴訟得到雙倍利益，這樣的處理一定意義上侵害了答辯人的利益，鼓勵了不誠信毀約行為。北京二中院曾經(jīng)判決畫家村的案件時，是將出讓人訴求無效認定與受讓人訴求利益補償分兩個不同性質(zhì)的案件處理，本案的情況有更多的不同之處，村委會此次騰退搬遷，全部實現(xiàn)村改居和農(nóng)改非，性質(zhì)上不能再依照城市居民不得購買農(nóng)村房屋看待；原告的基本居住條件得到保障的前提下，必然要充分考慮答辯人一家的居住現(xiàn)實；本案同前案是完全不同兩個法律行為，拆遷人對答辯人的安置行為應當?shù)玫椒杀Ｗo。如按原告主張可得拆遷補償利益為一百六十余萬元的話，答辯人一并提起反訴主張，要求原告賠償信賴利益損失，原告須承擔的賠償數(shù)額確定為總價的百分之八十，或原告只能得到當初買賣價與現(xiàn)實補償價之比相應的返還額。
資料：
浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[1992]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)�！弊罡叻ㄔ旱姆ü賹W者也認為：“宅基地使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權也隨之轉(zhuǎn)移”。把農(nóng)村房屋買賣合同視為無權處分合同并不妥當。首先，我國的不動產(chǎn)權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權，而不能從土地所有權角度考慮；否則城市房屋的買賣將被認定為無權處分。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權與所有權即分離，村集體經(jīng)濟組織只在名義上享有所有權，使用、收益、占有和處分（用益物權意義上）的權利均歸宅基地使用權人享有。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對所有權人而言并沒有事實上的利害關系，因此，使用權的轉(zhuǎn)移經(jīng)所有權人同意并無實際意義�？傊�，只要土地使用權人合理開發(fā)利用，所有權人不得干涉用益物權行使權利。農(nóng)村房屋與城市房屋相比，只是土地使用權取得方式上存在差別，依法取得后宅基地使用權與國有土地使用權均為用益物權，在物權法上的性質(zhì)并無不同。根據(jù)物權平等保護原則，農(nóng)民如同城市居民那樣，保有甚至處分自己的房屋，應當是天經(jīng)地義的事。將農(nóng)村房屋作為禁止或限制流通物看待，明顯不符民法公平觀念。合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。(www.gymyzhishaji.com)就農(nóng)村房屋買賣而言，認定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。筆者認為，即便認定合同無效，還應當作“沒有必要返還”處理。理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒有給國家?guī)砝�，反而給社會誠信造成損害 。
綜上，單純從合同法自身的角度考量，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由，判決返還所產(chǎn)生的不良法律效果和社會效果不可小視。
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