二手房買賣中的法律風(fēng)險防范

　　二手房買賣中的法律風(fēng)險防范
　　
　　黨世強(qiáng)
　　
　　“二手房”通常是指再次買賣交易的住房，個人購買單位自建住房，經(jīng)濟(jì)適用房及竣工的商品房，辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后再次交易上市買賣，這些住房都被稱為“二手房”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場上二手房買賣數(shù)量很大，買到稱心如意的二手房、順利過戶入住是每一個購房人的愿望。二手房買賣除關(guān)注價格外，特別應(yīng)防范其中的法律風(fēng)險，將買房風(fēng)險降到最低。
　　
　　一、來源于房屋本身的風(fēng)險及其防范措施
　　
　　1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
　　
　　購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。購房人都應(yīng)當(dāng)對售房人或中介公司所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證的真實性進(jìn)行核實。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，可由購房人委托律師調(diào)查，通過核實兩證的真實性，避免購房人被虛假的證件所蒙蔽而受騙，以最大限度地避免購買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭議。
　　
　　2、買賣雙方主體資格審查
　　
　　簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如：是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利，非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權(quán)限內(nèi)容是什么？若房屋產(chǎn)權(quán)情況不清晰，會給買房人帶來種種麻煩，因此而影響交易的安全。除此以外還應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審查：
　　
　　（1）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
　　
　�。�2）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
　　
　�。�3）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
　　
　　3、核實房屋所有權(quán)人狀況
　　
　　確定房產(chǎn)證和土地證屬實后，購房人應(yīng)當(dāng)核實該房屋有無共有或抵押等他項權(quán)存在。如果該房屋屬個人所有，購房人可只與售房人交易；如該房屋還有共有權(quán)人，購房人有權(quán)要求售房人和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權(quán)委托售房人處理售房事宜的，對售房人的授權(quán)委托書應(yīng)進(jìn)行核實，必要時可要求售房人提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
　　
　　對于已經(jīng)出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明，或在簽訂購房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同。
　　
　　待售房屋存在抵押等他項權(quán)記載的，購房人可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷他項權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。
　　
　　4、核實土地使用權(quán)的使用年限
　　
　　有相當(dāng)部分的購房人認(rèn)為住房的土地使用權(quán)年限為七十年，其實法律所規(guī)定的住房用地七十年使用權(quán)是最高出讓年限。(www.gymyzhishaji.com)在房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)樓盤過程中，部分開發(fā)商為降低土地成本，少交土地出讓金，其從政府處所取得的土地使用權(quán)年限有可能短于七十年而只有五十年。盡管《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”但房地產(chǎn)開發(fā)商取得該建設(shè)用地時支付的土地使用金并不涵蓋七十年后的土地使用金，因而對于土地使用權(quán)使用年限只有五十年的，會極大地影響房屋價值。對此購房者可與售房人談判，要求其降低房屋價格。
　　
　　5、房屋原始的購房合同、發(fā)票及繳費票據(jù)及相關(guān)文件是否轉(zhuǎn)移
　　
　　買房人索要所購房屋的原始購房合同、發(fā)票、繳費票據(jù)及相關(guān)文件等資料，是日后行使相關(guān)權(quán)利、保護(hù)其合法利益的重要依據(jù)，若購房后疏于索要上述資料，可能會給買房人帶來一些不必要的麻煩。
　　
　　6、房屋隨附的基本費用是否結(jié)清
　　
　　買房人購買二手房時應(yīng)注意，所購房屋的水、電、汽、物業(yè)費等費用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時買房人應(yīng)該調(diào)查清楚：預(yù)購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設(shè)施，房屋內(nèi)的裝飾物及附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓等，這些都關(guān)系到買房人的切身利益，因而在購房合同中要有做出明確的約定，切實保護(hù)好自身利益。

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