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商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件
商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件
武志國
一、商品房交付應(yīng)當(dāng)達(dá)到國家規(guī)定的最基本的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用�！�
2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》下發(fā)后，房屋竣工驗(yàn)收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢疲课蒡?yàn)收許可制退出了歷史的舞臺(tái)。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收�！倍�，2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”在內(nèi)的385項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消，因此，該決定出臺(tái)后建設(shè)主管部門已經(jīng)不再對(duì)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收審批。
現(xiàn)行法律規(guī)定的交付使用條件，除上述規(guī)定外，還有具體的單項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)定和竣工驗(yàn)收備案規(guī)定。如：
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用�！�
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收�！�
2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程（包括住宅小區(qū)），實(shí)行消防備案制度。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用�！�
建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規(guī)定：“第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。
第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告�？⒐を�(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第七條 工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告�！�
因此，商品房竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付，當(dāng)然還要達(dá)到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關(guān)鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明、竣工驗(yàn)收備案證明后，尤其應(yīng)注意基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑達(dá)是否如約具備交付使用條件，應(yīng)注意及時(shí)取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設(shè)施管理部門驗(yàn)收或開通意見。
另外，值得注意的是，并非任何質(zhì)量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！狈课莸鼗A(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償?shù)摹?br />
二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設(shè)定的商品房交付行政許可要求不一致的問題
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）規(guī)定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項(xiàng)目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗(yàn)，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強(qiáng)商品住房竣工驗(yàn)收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。北方地區(qū)要加強(qiáng)商品住房分戶熱計(jì)量裝置安裝的驗(yàn)收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用許可證》第二條明確規(guī)定：“對(duì)新建住宅實(shí)行交付使用許可制度，新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備居民入住的基本條件，并取得新建住宅交付使用許可證，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第十二條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。(www.gymyzhishaji.com)不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的，新建住宅商品房不得交付使用。對(duì)未取得準(zhǔn)許使用證的商品房，購房人有權(quán)拒絕入住。”同時(shí)，《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。”。
那么如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有取得新建住宅交付使用許可證就銷售商品房的，能否交付使用，如已經(jīng)交付使用效力如何？存在兩種截然相反的觀點(diǎn)：只要取得建設(shè)單位、勘查、設(shè)計(jì)施工、監(jiān)理單位簽字蓋章的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》（建委予以備案），即可說明房屋已經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證制度，屬于地方性法規(guī)，地方性法規(guī)具有地方性，在本轄區(qū)內(nèi)有效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得此證后方可視為具備交付條件。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證制度，屬于管理性的強(qiáng)制性法規(guī)，不是效力性的規(guī)定，不能排除當(dāng)事人在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上自行約定交付條件。我們贊同第三種觀點(diǎn)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外�！敝灰_(dá)到了商品房買賣合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，并交付了鑰匙，即便未取得準(zhǔn)許交付使用的證件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按理說就不應(yīng)再承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。除非購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確約定取得準(zhǔn)許交付許可證為交付的必備條件。當(dāng)然，未取得準(zhǔn)許交付使用許可證，不排除被給予行政處罰的可能。
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