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公房維權(quán)律師舉案析辯“承租人無(wú)權(quán)處分居住權(quán)”實(shí)務(wù)問(wèn)題
公房維權(quán)律師舉案析辯“承租人無(wú)權(quán)處分居住權(quán)”實(shí)務(wù)問(wèn)題
張生貴
【案例概要】
梁某失業(yè)，無(wú)固定收入，進(jìn)入大齡青年，因居住的房屋面積小，結(jié)婚一直成為問(wèn)題，被一再耽誤�，F(xiàn)居房屋又遭大伯搶占，引起爭(zhēng)端�！熬幼�(quán)”是公人最為基本的生存權(quán)利，梁某在后街65號(hào)樓居住達(dá)二十四年之久，這是一處公有住房。1988年拆遷單位將梁某一家人確定為被拆遷安置人，與劉某一家“合用安置”后，由劉某與公房管理部門(mén)訂立承租協(xié)議。梁的大伯認(rèn)為，承租人是劉某，劉某有權(quán)同意其住進(jìn)來(lái)，而梁某認(rèn)為劉某未征得同居人的一直意見(jiàn)，無(wú)權(quán)單方處分居住權(quán)。為此，向法院提起確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)劉某同意大伯居住的行為無(wú)效。
【法律要點(diǎn)】
北京市人民政府關(guān)于公房管理配套規(guī)定，公有住房的承租人系家庭成員的代表，未經(jīng)共居人同意，承租人代表無(wú)權(quán)處分居住權(quán)。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意；《民法通則若干意見(jiàn)》第88條、第89條規(guī)定，代表家庭訂立公房承租合同的劉某同意大伯居住一間公房的行為無(wú)效。
【爭(zhēng)點(diǎn)整理】
2月13日和3月1日兩次庭審，主審法官采取的三步審理思路，今原告感覺(jué)到一些問(wèn)題，開(kāi)庭前法官先問(wèn)原告，大概意見(jiàn)是：部分共有人怎能訴全部權(quán)利人？庭前法官向原告提這樣的問(wèn)題，表明法官?gòu)闹饔^上否認(rèn)原告的訴訟主張。
案件實(shí)際涉及的是《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分原則，“共同共有人未征得其他共有人的同意，處分共有居住權(quán)的行為無(wú)效”的法律問(wèn)題。對(duì)此《民法通則》及《若干意見(jiàn)》第89條也有明確規(guī)定，法院有許多司法判例，這不屬于事實(shí)爭(zhēng)議，僅僅是法律方面的問(wèn)題；二次開(kāi)庭前法官向被告劉某直接提問(wèn)“你愿意讓梁某的大伯居住嗎？”，而沒(méi)有詢問(wèn)被告對(duì)原告的起訴請(qǐng)求有什么答辯意見(jiàn)。潛在的問(wèn)題可能是“承租人”有權(quán)讓誰(shuí)住誰(shuí)就可以居住。庭審質(zhì)證中，法庭依職權(quán)通告一則電話記錄，稱電話向直管公房人員詢問(wèn)，對(duì)承租人家庭居住有何規(guī)定，答復(fù)是承租人內(nèi)部如何安排居住管理單位無(wú)權(quán)干預(yù)。用公房管理工作人員的答復(fù)內(nèi)容推斷承租人有權(quán)安置其他人居住。
原告認(rèn)為其與被告之間的爭(zhēng)議涉及的核心問(wèn)題是大伯并非拆遷部門(mén)確定的被安置人，有無(wú)權(quán)利進(jìn)住公有房屋的問(wèn)題。根據(jù)《北京市公有房屋管理辦法》規(guī)定，直管公房管理單位只有在原承租人外遷或去世時(shí)，針對(duì)承租人更名時(shí)必須嚴(yán)格審查。公有住房承租人并非單獨(dú)權(quán)利人，是共居家庭成員的承租代表人，這一點(diǎn)有北京市政府關(guān)于公有住房承租配套規(guī)定。
【價(jià)值判斷】
如果支持承租人隨意變更居住人，將會(huì)導(dǎo)致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，無(wú)權(quán)要求父母或其他人為其提供居住條件，劉某沒(méi)有撫養(yǎng)成年子女的法定義務(wù)。缺乏權(quán)利義務(wù)關(guān)系的前提下，支持劉某的意思表示，違背民法價(jià)值及基本法律原則，維護(hù)劉某的自由，就會(huì)防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平兩者的法律價(jià)值，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)居住安全為優(yōu)先。
房管人員的電話答復(fù)只言明房管部門(mén)不實(shí)行經(jīng)常性監(jiān)督，公有住房管理實(shí)行兩頭管，中間放的原則，即準(zhǔn)住證發(fā)放階段的審核批準(zhǔn)和承租人更名階段的審查準(zhǔn)許�！俺凶馊舜硗膺w或去世后，共同居住的家庭成員有權(quán)要求變更承租人”，規(guī)定明確“共同居住的家庭成員資格”的審核標(biāo)準(zhǔn)有三項(xiàng)同時(shí)具備，一是實(shí)際居住兩年以上；二是戶口在此；三是在本市無(wú)其他住房。大伯的戶口系拆遷后遷入，屬于“人戶分離”，且從未居住，在本市其朝陽(yáng)區(qū)有住房，大伯不具備更名資格，因此，大伯搶占共居房的行為侵害了梁某的合法權(quán)益。
【法律辯析】
�。�1）、原告向法庭舉用了大伯的女兒搬離此房，只掛戶口不居住的證據(jù)，證明大伯以女兒曾經(jīng)居住的理由不能成立，大伯的女兒此前的居住，并非以法定共居人身份，只是親屬之間的寄住事實(shí)，不是被安置人，不享有法定居住的權(quán)利。不能推導(dǎo)出“女兒搬出，大伯搬進(jìn)”。只有拆遷被安置人才有權(quán)調(diào)配居住，此房面積僅有五十平米，已住四人，梁某結(jié)婚增加人口，如果允許大伯居住，會(huì)造成事實(shí)上的擁擠不說(shuō)，還會(huì)引發(fā)無(wú)休止的家庭矛盾，影響和諧穩(wěn)定；另從北京市政府公房管理規(guī)定查知，如果共居的公有住房發(fā)生人員變動(dòng)時(shí)，法律規(guī)定只能從有權(quán)變更承租人條件中核準(zhǔn)居住，因此，大伯無(wú)權(quán)居住，劉某也無(wú)權(quán)同意大伯居住，原告訴求確認(rèn)劉某同意大伯居住的行為無(wú)效。
�。�2）、（2011）二中民終字第13967號(hào)民事判決經(jīng)審理查明部分確認(rèn)：拆遷單位因房屋尚未配套，對(duì)劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋，“兩戶合用安置”屬于共同共有的法律事實(shí)業(yè)經(jīng)司法確認(rèn)。
�。�3）、“占有返還”與“物權(quán)保護(hù)”的法律保護(hù)順位關(guān)系：
被告大伯曾經(jīng)起訴梁某“占有返還糾紛”，法院審理后以（2011）民初字第03635號(hào)民事判決判令梁某給付鑰匙，梁某以原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)為由提出上訴，經(jīng)二審法院審理改變了一審認(rèn)定的事實(shí)，（2011）二中民終字第13967號(hào)民事判決第3頁(yè)上標(biāo)第四行“對(duì)劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋內(nèi)，大伯的二女兒于1999年9月搬入，大伯亦將自己的物品放入該居室內(nèi)。大伯的女兒曾經(jīng)居住，結(jié)婚后搬出此房，大伯的女兒婚前居住僅是親屬之間的寄住，并非拆遷人確定的被安置人口，其搬離此房后，騰出的房屋梁某有權(quán)優(yōu)先使用（參照最高人民法院審判監(jiān)督指導(dǎo)2010年第3輯“公有住房共同居住人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”）。
原告一家人起訴的是“物權(quán)保護(hù)糾紛”，大伯起訴的是“占有物返還糾紛”，原有判決確定的內(nèi)容是返還原物，該判決對(duì)物權(quán)保護(hù)糾紛不具既判力，“占有返還”請(qǐng)求權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》(www.gymyzhishaji.com)245條規(guī)定，本案系“物權(quán)保護(hù)”請(qǐng)求權(quán)，適用《物權(quán)法》第33條、34條、35條規(guī)定。
最高人民法院編著的物權(quán)法條文理解與適用（第711頁(yè)），當(dāng)“占有保護(hù)請(qǐng)求”與“物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)”發(fā)生沖突的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)優(yōu)先的原則處理。占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)只確認(rèn)的是一種占有事實(shí)的關(guān)系，占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)的效力不同，占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)不問(wèn)占有背后有無(wú)占有的本權(quán)存在，直接針對(duì)占有的事實(shí)，與占有人是否有權(quán)占有無(wú)關(guān)。
“占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)”與“物權(quán)請(qǐng)求保護(hù)權(quán)”之間，法律基礎(chǔ)不同、功能不同，物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)是基于物權(quán)的絕對(duì)性、排他性而規(guī)定的一種防衛(wèi)性請(qǐng)求權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為物權(quán)，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)的效力或權(quán)能的自然體現(xiàn)，占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)是占有事實(shí)，而非基于確定的權(quán)利，不涉及占有物的權(quán)利歸屬問(wèn)題。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的功能表現(xiàn)為物權(quán)園滿狀態(tài)的恢復(fù)，物權(quán)效力得到維護(hù)，具有終局性和確定性，占有之訴與本權(quán)之訴互不妨礙，各自獨(dú)立，當(dāng)占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，最終應(yīng)依據(jù)占有人與本權(quán)人之間的法律關(guān)系決定物的歸屬，即法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而非事實(shí)上的支配關(guān)系。
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