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房地產(chǎn)抵押權(quán)若干問題探討
房地產(chǎn)抵押權(quán)若干問題探討
韓濤
房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國(guó)土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對(duì)于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。隨著我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機(jī)構(gòu)）所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。本文試從房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)、設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)、消滅五個(gè)方面對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)抵押權(quán)制度加以探討。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。 從立法上來看，對(duì)于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國(guó)、前蘇聯(lián)為例。我國(guó)民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專門的法律對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如我國(guó)《擔(dān)保法》。按物權(quán)的構(gòu)造對(duì)抵押權(quán)制度進(jìn)行設(shè)計(jì)，即抵押權(quán)之物權(quán)化已成為各國(guó)立法之趨勢(shì)。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對(duì)世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對(duì)于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)。價(jià)值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的物實(shí)體的支配，通過這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過對(duì)抵押物價(jià)值的把握而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。
擔(dān)保物權(quán)經(jīng)歷了由只重視擔(dān)保功能向同時(shí)注重發(fā)揮物的效用發(fā)展的過程。例如從占有質(zhì)至出現(xiàn)非占有質(zhì)及動(dòng)產(chǎn)抵押的產(chǎn)生，即是這一趨向的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對(duì)抵押物實(shí)體的支配，而是在于對(duì)抵押物價(jià)值的把握，能夠同時(shí)滿足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說，相對(duì)于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價(jià)值權(quán)。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力
1、優(yōu)先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力�！》康禺a(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
�、欧康禺a(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
�、品康禺a(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物�！∮捎诜康禺a(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。
�、欠康禺a(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。
�、孺芟�。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。我國(guó)《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
4、抵押物價(jià)值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請(qǐng)日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)谙鹊牡盅簷?quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請(qǐng)的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對(duì)房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。
3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。我國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。
一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種。在我國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序。
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)�，抵押�?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過兩個(gè)特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)在性質(zhì)上為擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)定一般有存續(xù)期限，為有期物權(quán)，并非如所有權(quán)那樣永恒存續(xù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)得因一定的法律事實(shí)而消滅。作為一種擔(dān)保物權(quán)，其既可因物權(quán)消滅的一般原因而消滅，又可因擔(dān)保物權(quán)消滅的原因而消滅，又有自己獨(dú)特的消滅原因。房地產(chǎn)抵押權(quán)消滅的原因主要有以下幾種：
�。ㄒ唬┑盅旱姆康禺a(chǎn)滅失且無替代物
標(biāo)的物滅失為物權(quán)消滅的一般原因。房地產(chǎn)抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，可因抵押標(biāo)的物的滅失而消滅，而不論該標(biāo)的物為事實(shí)上的滅失，還是法律上的滅失。作為房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。
但房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)于所抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)，具有物上代位性。因此，當(dāng)房地產(chǎn)滅失時(shí)，如果有賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金等代位物，由于價(jià)值仍存在，則房地產(chǎn)抵押權(quán)可存在于該賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金上，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。
�。ǘ┍粨�(dān)保的主債權(quán)消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而存在的從權(quán)利，相對(duì)于被擔(dān)保的主債權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)具有絕對(duì)的附從性，與主債權(quán)同時(shí)存在，主債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)亦消滅。
被擔(dān)保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；(www.gymyzhishaji.com)⑵債務(wù)人對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時(shí)，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。
（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)
如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
房地產(chǎn)抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅，其所擔(dān)保的債權(quán)是否得到全部清償則在所不問，并且即使在同一抵押物上有數(shù)個(gè)抵押權(quán)，其中一個(gè)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，該抵押權(quán)及其他抵押權(quán)均消滅。
（四）除斥期間屆滿
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔(dān)保之債權(quán)罹于消滅時(shí)效而消滅，同時(shí)也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實(shí)際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過而消滅�！∪缥覈�(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。我國(guó)《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)�！�
【房地產(chǎn)抵押權(quán)若干問題探討】相關(guān)文章：
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