- 相關(guān)推薦
對小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析
對小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析
陳金華
近年來，不斷蔓延的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)問題已經(jīng)被國土資源部列為最重要和最亟待處理的問題之一。2012年2至3月，國土資源部連續(xù)發(fā)布信息，決定將在小產(chǎn)權(quán)房較為密集的城市開展清理試點(diǎn)工作；3月初召開的全國“兩會”期間，小產(chǎn)權(quán)房的清理問題再次成為人大代表、政協(xié)委員呼聲較高的話題之一。2012年3月29日，由國土資源部牽頭、中央14個(gè)部委參與研究制定的“全國小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案”正式上報(bào)國務(wù)院。從中央部委到地方政府反饋的信息表明，對于小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理，各方反應(yīng)不一，由其來自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大。作為法院的審判人員，筆者認(rèn)為，無論各界對與這次小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作的態(tài)度如何，存在何種爭議，能否積極推進(jìn)，但有一點(diǎn)已被官方確認(rèn)和被公眾所接受，那就是“小產(chǎn)權(quán)房”系違法建筑，不受法律保護(hù)。無論本次清理整治成敗與否，由此帶來的“既成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房效力問題”與現(xiàn)行土地法律法規(guī)及相關(guān)政策的沖突勢必又會產(chǎn)生一大批糾紛。為做好審判應(yīng)對工作，筆者從多角度就“小產(chǎn)權(quán)房”的存在現(xiàn)狀、法律效力的界定及清理整治工作的狀態(tài)等方面深刻進(jìn)行剖析探討，不當(dāng)之處敬請同行指正。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”概念的產(chǎn)生及存在的主要類型
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律上的概念，而是人們在生活實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。人們通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)、舊房改造或新社區(qū)建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或者是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。但是這些房屋卻賣給了集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，它最大的優(yōu)勢就是建造快價(jià)格低，方便出售，往往村組織和村民也會在出讓過程中得到一筆不小的收益。
隨著小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的速度及規(guī)模的不斷加大，人們根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”占用的土地性質(zhì)的不同，又把“小產(chǎn)權(quán)房”主要?dú)w結(jié)為二種類型。
第一種“小產(chǎn)權(quán)房”：占用集體用地或耕地進(jìn)行違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
第二種“小產(chǎn)權(quán)房”：在政府劃撥的國有土地或出讓的國有土地上，或占有國有的河灘、河堤、荒灘等不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。如將政府規(guī)劃的建設(shè)用地、公益用地等在未對土地使用性質(zhì)變更的情況下進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)并向社會出售的行為等。
建造這些“小產(chǎn)權(quán)房”，無論是村集體組織、單位、個(gè)人還是開發(fā)商均不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證及商品房預(yù)售許可證等，由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，其買賣協(xié)議的效力一直處于不確定或無效狀態(tài)。
這些小產(chǎn)權(quán)房集中建在城鄉(xiāng)結(jié)合部或位置優(yōu)越的鄉(xiāng)村集貿(mào)市場、十字路口、國道、省道及縣鄉(xiāng)公路的兩側(cè)，有的甚至建在河道、河灘、河堤、荒灘或城鎮(zhèn)的排水通道上，在農(nóng)村集體土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就違法出租土地的農(nóng)民反悔，或因房屋質(zhì)量、土地租賃、拆遷補(bǔ)償?shù)仍虬l(fā)生糾紛就在所難免。
二、“小產(chǎn)權(quán)房”第一案對全國的影響
2002年7月1日，在中央美術(shù)學(xué)院進(jìn)修的河北邯鄲女子李玉蘭與北京宋莊村的村民馬海濤簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，馬海濤將自己的正房5間、廂房3間以及整個(gè)院落以4.5萬元（當(dāng)時(shí)的市值不超過2萬元）的價(jià)格賣給李玉蘭，并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了李玉蘭，房產(chǎn)買賣合同除雙方簽字外，還有村大隊(duì)的蓋章及見證人的簽名。
事隔5年后的2006年，馬海濤將李玉蘭告上法庭，要求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)買賣合同無效，并要求李玉蘭返還房產(chǎn)。
2007年7月，北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，認(rèn)定李玉蘭和馬海濤簽訂的房屋買賣合同無效。一審判決：馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元，李玉蘭將房產(chǎn)返還給馬海濤。李玉蘭不服提起上訴。
2007年12月17日，北京市第二中級人民法院終審判決李玉蘭在90日內(nèi)將房產(chǎn)交付給馬海濤。
這就是當(dāng)時(shí)備受全國關(guān)注的北京宋莊畫家村“小產(chǎn)權(quán)房”訴訟案。“小產(chǎn)權(quán)房”因此“一夜成名”，幾乎成了違法建筑的代名詞。
隨著畫家村這起“小產(chǎn)權(quán)房”標(biāo)本案例的落幕，類似的案件如雨后春筍般在全國各地法院不斷出現(xiàn)。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件持續(xù)增多，引起國土部及各地法院高度重視
隨著北京“小產(chǎn)權(quán)房”訴訟第一案的宣判，全國各地大量的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件不斷涌進(jìn)法院。引起中央相關(guān)部委特別是國土資源部的高度重視。2008年10月22日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在回答《法制日報(bào)》記者提問時(shí)明確表示：“小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是違法的。批準(zhǔn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房需要承擔(dān)法律責(zé)任�！� 2009年6月，國土資源部要求各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為；2009年9月，國土部下發(fā)通知，再次叫停小產(chǎn)權(quán)房；2010年2月，國土部官員表示，爭取年內(nèi)出臺解決小產(chǎn)權(quán)房方案；2011年1月，國土資源部部長徐紹史表示，國土資源系統(tǒng)堅(jiān)決推進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”問題清理工作；2012年2月，國土資源部宣布，今年將選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作；2012年3月29日“全國小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案”上報(bào)國務(wù)院。
各地法院為應(yīng)對“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件，防止“同案不同判”現(xiàn)象發(fā)生，也紛紛投入大量的人力、物力、財(cái)力對“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的糾紛開展調(diào)研活動，出臺具體審判指導(dǎo)性意見。北京、天津、重慶、深圳等地成立專門機(jī)構(gòu)對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行廣泛調(diào)研，并向社會發(fā)布了長篇調(diào)查報(bào)告。鄭州市中級人民法院還邀請相關(guān)部門的專家召開“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛審判實(shí)務(wù)問題研討會。河南省虞城縣人民法院組織專人對2009年至2011年以來的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件進(jìn)行專門調(diào)查，發(fā)布了題為《對小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)相關(guān)糾紛增多原因的調(diào)查分析》的調(diào)查報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反而愈演愈烈，持續(xù)上升，此類案件的增多不但給法院審判人員帶來辦案壓力，而且加重了當(dāng)事人的訴累和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更讓人擔(dān)憂的是，如果處理不當(dāng)還會在一定區(qū)域造成社會的不穩(wěn)定。該院的調(diào)查報(bào)告數(shù)字顯示：2009年受理“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件29起，判決處理13起，調(diào)解處理10起，撤訴6起；2010年受理48起，判決處理23起，調(diào)解處理15起，撤訴10起；2011年共立案受理涉及小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)糾紛的案件58起，判決處理39起，調(diào)解處理10起，撤訴9起。上述案件平均審理期限為141天，耗費(fèi)了承辦法官的大量精力。以上數(shù)字表明，因小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)引發(fā)的相關(guān)糾紛案件的判決率呈上升趨勢，而調(diào)解、撤訴率卻呈下降趨勢，說明此類案件矛盾突出，不宜化解。
四、“小產(chǎn)權(quán)房”法律效力的界定及法官面臨的困境
小產(chǎn)權(quán)房審判實(shí)踐暴露出來的法律沖突，主要存在三大矛盾：一是購房者自身存在的矛盾，他們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是在政府部門的眼皮底下建成的，是政府部門監(jiān)管不力才造成小產(chǎn)權(quán)房的“非法存在”，合同無效后產(chǎn)生糾紛購房者還要付出一定的經(jīng)濟(jì)損失；二是《憲法》與《土地管理法》第六十三條條文沖突，集體土地不能與國有土地一視同仁的法律矛盾；三是小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)與《物權(quán)法》之間的矛盾。
大多數(shù)支持小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的法律界人士認(rèn)為：
1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。該禁止性規(guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制。而時(shí)下禁而不止的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，其用地來源主要把農(nóng)村集體的土地以租賃、合作開發(fā)等作為幌子進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，這種既無資質(zhì)又無相關(guān)法律手續(xù)建成的小產(chǎn)權(quán)房，從租地開始便屬違法，不但其房屋質(zhì)量無法保障，且房屋的所有權(quán)也不具有完整性。由此而產(chǎn)生的租用土地、非農(nóng)業(yè)建設(shè)、購買房屋后的質(zhì)量問題等一系列糾紛也將隨之而來，引發(fā)諸多社會矛盾。由于建房者無法取得土地使用證、房產(chǎn)證、完稅證明等合法手續(xù)，無論是房屋的轉(zhuǎn)讓、工程建設(shè)等協(xié)議的效力均為無效。
2、《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……㈢以合法形式掩蓋非法目的；㈣損害社會公共利益；㈤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”根據(jù)上述法律規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”不但沒有辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，而且違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許上市交易，雙方簽訂的房屋買賣合同為無效合同。因此，在購買人“購買”的小產(chǎn)權(quán)房符合上市交易條件之前，購買人和房屋出賣人簽訂的房屋買賣合同一直處于無效狀態(tài)。如在此期間雙方發(fā)生糾紛，房屋出賣人可以根據(jù)《合同法》第五十八條合同無效的相關(guān)規(guī)定要求恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，即返還房款，要回房屋（前述李玉蘭與馬海濤之間的糾紛便屬于這種類型）。但若購買人和房屋出賣人在房屋買賣合同中約定有關(guān)于“待小產(chǎn)權(quán)房符合上市交易條件，雙方應(yīng)辦理過戶手續(xù)”的內(nèi)容，并且現(xiàn)在房屋已經(jīng)具備上市條件的，該合同應(yīng)當(dāng)屬于有效合同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)依約履行合同。
但也有法律界人士認(rèn)為，人民法院在案件審理中如果大面積的認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，也是不現(xiàn)實(shí)的。其一，按照《民法通則》的規(guī)定，合同無效就應(yīng)當(dāng)互相返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)，而不應(yīng)賠償差價(jià)，而審判實(shí)踐中，法院往往會判決賠償差價(jià)。其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。所以，從《物權(quán)法》角度分析，地隨物走，買了房屋，就應(yīng)該享有相應(yīng)的土地使用權(quán)益，但現(xiàn)行的《土地管理法》又規(guī)定不允許集體土地上市交易，這個(gè)矛盾只有等到相應(yīng)的法規(guī)、政策出臺以后來解決。
還有人士認(rèn)為，在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛問題上要按照遵守法律法規(guī)，符合相關(guān)政策，堅(jiān)持以人為本，有利社會穩(wěn)定和改善民生的原則，保護(hù)各方當(dāng)事人基本居住的生活條件。對于不同用地性質(zhì)，不同時(shí)期建成的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待，如把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)分開，把符合城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開等等。
【案例一】：原告賀某訴被告某村委會建設(shè)工程施工合同糾紛案。
原告作為無任何資質(zhì)的個(gè)人借用他人資質(zhì)與村委會和村民簽訂開發(fā)門面房建設(shè)工程合同，村委會與村民簽訂合同后，將村集體的4畝多土地交由原告進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，且由鄉(xiāng)政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出現(xiàn)墻體裂縫等質(zhì)量問題，另一方面隨著房屋的建成，該地段迅速升值，村民們以房屋有質(zhì)量問題拒不交付下余房款，原告便訴至法院，并申請對所建房屋進(jìn)行查封，引起十幾戶村民的強(qiáng)烈不滿。盡管承辦法官做了大量工作，但以利益為重的村民們?nèi)匀磺榫w非常激動。多年省吃儉用的積蓄買來的卻是質(zhì)量存在問題的房產(chǎn)，在應(yīng)訴的同時(shí)村民們還四處上訪。而開發(fā)商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很長一段時(shí)間在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉霓Z動。面對農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)存在的空白和滯后審判法官也是一臉的無奈。
【案例二】：原告范某訴被告申某集體土地租賃合同糾紛案。
2009年申某某以村委會負(fù)責(zé)人的身份召集村民協(xié)商，將十幾戶村民臨公路兩側(cè)承包的9畝土地以租賃的形式交付給范某等人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配發(fā)生糾紛，范某一怒之下訴至法院，要求申某返還購地款。面對此案，承辦人一臉的茫然，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議原本就是無效協(xié)議，而在村集體的土地上建房出售既違規(guī)又違法。雙方均有過錯(cuò)，如果申某返還范某購地款，那么范某等人就要將建成的房屋扒掉，恢復(fù)原狀，已經(jīng)交付購房款的村民必將群而哄之引發(fā)一系列糾紛和矛盾。此案從一個(gè)側(cè)面凸顯小產(chǎn)權(quán)房面臨的尷尬現(xiàn)狀和法官在審理此類案件中同樣面臨司法困境。一判了之勢必又會引起一系列的糾紛和訴訟，甚至引發(fā)涉訴信訪等不安定事件。
針對全國性普遍存在的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)及由此產(chǎn)生的糾紛，2010年5月，貴州省高級人民法院專門就如何依法處理此類案件向最高人民法院進(jìn)行請示，最高人民法院在征求并綜合全國人大常委會法工委、國務(wù)院法制辦、最高人民檢察院、公安部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門的意見后，于2010年11月1日作出《關(guān)于個(gè)人違法建房出售行為如何適用法律問題的答復(fù)》法【2010】395號，并于2011年2月16日發(fā)布實(shí)施。但該批復(fù)意見也是較為籠統(tǒng)，對在農(nóng)村宅基地、責(zé)任田上違法建房出售產(chǎn)生的糾紛如何處理，沒有具體明確的意見。只是認(rèn)為此類案件涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)，有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策意見和處理辦法，在相關(guān)文件出臺前，最高法院要求各地法院對此類案件要慎重處理，在審理過程中要積極與當(dāng)?shù)攸h委、政府協(xié)調(diào)，全力做好案件的善后處理工作，確保法律效果與社會效果的統(tǒng)一。
2011年6月24日，最高人民法院副院長奚曉明在杭州召開的全國民事審判工作會議上所作的報(bào)告中關(guān)于人民法院審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的司法政策精神為：人民法院在審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，對于無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，要通過運(yùn)用締約過失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。
五、小產(chǎn)權(quán)房如何清理整治：各方態(tài)度反應(yīng)不一
根據(jù)國土資源部發(fā)布的消息，本次小產(chǎn)權(quán)房清理的原則是：區(qū)別對待，分類處理。其清理思路為：違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人員的責(zé)任；出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不得重新申請宅基地。同時(shí)，對尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責(zé)令退還。
盡管國土部的態(tài)度已經(jīng)非常明確，但對于小產(chǎn)權(quán)房具體如何清理，各方仍爭議不斷，意見各一。
�、宸e極支持對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治的政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模令人吃驚，其危害性毋容置疑。
1、令人吃驚的建設(shè)規(guī)模。
盡管國家多次明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與買賣，但其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大蔓延。且集中建在城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地，并逐漸向小區(qū)管理化發(fā)展。根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)，1995年——2010年， 全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；更有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)接近我國住宅數(shù)量的三分之一，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十倍。鄭州、北京的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大概占20%左右；來自《深圳市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查》顯示，截止2011年12月，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市建筑總面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。如此嚴(yán)峻的形勢讓小產(chǎn)權(quán)房清理整治的呼聲越來越高。
2、小產(chǎn)權(quán)房的危害。
①濫占耕地，致使寶貴的耕地不斷減少，使農(nóng)村的集體土地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)。據(jù)鄭州市國土資源局介紹，截止2008年10月，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占地2925畝，建成203萬平方米，強(qiáng)制拆除57萬平方米；2012年4月6日《中央電視臺》新聞1+1欄目又曝光了武漢市某某房地產(chǎn)開發(fā)公司對武漢沙湖填土違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)的事件，萬畝湖面縮至119畝，令人心寒，此事經(jīng)媒體曝光后在社會上產(chǎn)生極大影響。
�、跓o序的開發(fā)，較低價(jià)格的出售不但嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)交易，而且造成政府土地出讓金及應(yīng)收稅款的大量流失，使政府財(cái)政收入減少。
�、墼诤訛�、河堤、荒灘、河道兩側(cè)及引水、排水通道上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封閉或被建筑垃圾堵塞，極易使通道產(chǎn)生淤積，又無法清淤，一旦發(fā)生洪澇災(zāi)害勢必會給城鎮(zhèn)區(qū)域帶來不安全隱患。
�、苌米愿淖儑型恋厥褂眯再|(zhì)。在房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不全的情況下，大量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這種現(xiàn)象已經(jīng)由農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸向城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地蔓延，由于政府部門監(jiān)管不力，從一定程度上助長了違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，且占地面積越來越多，建設(shè)規(guī)模越來越大，銷售價(jià)格也越來越高。如北京市昌平區(qū)鄭各莊違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，單套“四合院”售價(jià)竟然高達(dá)5000萬元，國土資源部已經(jīng)對此展開調(diào)查并已責(zé)令其停建。
�、萁o購房者帶來許多風(fēng)險(xiǎn)。其一，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證，無法對抗國家的征地和拆遷，一旦被政府拆遷，購房者很難得到補(bǔ)償，甚至還可能面臨被依法強(qiáng)制拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)；其二，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，只是具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具備法律性質(zhì)，因其系違法建筑，如發(fā)生房屋質(zhì)量等糾紛，購房者想要維權(quán)將找不到法律依據(jù)，只能自行承擔(dān)；其三，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，在現(xiàn)有體制下因小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，因此對銀行而言，抵押物沒有變現(xiàn)能力，銀行不會給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押貸款。
3、主張強(qiáng)制清理的相關(guān)部門還建議，應(yīng)將清理整治的重點(diǎn)放在對違規(guī)在建小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲監(jiān)管上，對清理整治政策出臺之后仍然違規(guī)建設(shè)的按照相關(guān)法律政策規(guī)定進(jìn)行處罰或強(qiáng)制拆除，構(gòu)成犯罪的依法追糾刑事責(zé)任，強(qiáng)力遏制小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)勢頭。
4、通過公權(quán)力加大對小產(chǎn)權(quán)違規(guī)建設(shè)的整治力度。
據(jù)來自全國各地法院的審判消息，目前已有多起涉及小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)犯罪的案件已經(jīng)宣判或正在審理。北京的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商最近就是因?yàn)檫`規(guī)在租賃的幾百畝集體土地上變相建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房和涉嫌合同詐騙被檢察院提起公訴，這也是全國首個(gè)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商被提起公訴。該案件在向人們傳遞一個(gè)信息，政府通過公權(quán)力對違規(guī)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的整治力度正在加大。
�、鎸π‘a(chǎn)權(quán)房存在價(jià)值頗為認(rèn)可的民間機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑之一，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
1、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格太高，動則就是每平方上萬或幾萬元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅相當(dāng)于各地相同地段商品房價(jià)格的一半甚至更低，很容易被購房者作為首選。(www.gymyzhishaji.com)小產(chǎn)權(quán)房有市場，說明市場需要，起碼可以滿足中低收入階層的居住需求。暫時(shí)彌補(bǔ)政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等房源的不足。
2、如果國家相關(guān)部門對在建的小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售、停水、停電等措施，將會激化社會矛盾，產(chǎn)生大量的糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時(shí)也是對建設(shè)資金及建筑材料的巨大浪費(fèi)。
3、建議制定相關(guān)政策，對已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)實(shí)際情況按照城市規(guī)劃需要和法律法規(guī)及政策區(qū)別對待；對不影響城市發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房讓其由“非法存在”按照相關(guān)政策轉(zhuǎn)為合法，為其不明不白的黑戶辦理合法的戶口，而不是一謂的一刀切。
�、鐚τ谌绾吻謇碚涡‘a(chǎn)權(quán)房，相關(guān)房地產(chǎn)專家則認(rèn)為：對沒建的未雨綢繆，對建好的合理疏導(dǎo)。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認(rèn)為，要解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)鍵要未雨綢繆，在房屋建造前，要下大力氣切實(shí)地嚴(yán)加查處。因?yàn)榉课菀坏┙ê貌⒊鍪郏蜁婕暗奖姸嗬习傩盏睦�，解決難度就會變大，已經(jīng)入住了，你不可能都趕出來，只能采取合理疏導(dǎo)的方式，慎重解決。
六、建議盡快出臺針對審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的具體指導(dǎo)意見或由最高法院制定相關(guān)司法解釋，防止“同案不同判”現(xiàn)象發(fā)生
國土資源部即將在全國開展的小產(chǎn)權(quán)房清理整治工作，勢必會引發(fā)大量的糾紛訴至法院，由于全國各地的地理位置、風(fēng)土人情及小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)產(chǎn)生的歷史時(shí)期不同，在法律的適用和法規(guī)政策的把握上會存在一定的差別，出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。因此，建議盡快制定規(guī)范的審判指導(dǎo)意見，或由最高法院出臺相關(guān)司法解釋，以便全國各級法院在審理涉及小產(chǎn)權(quán)房案件上，既要維護(hù)法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)法律法規(guī)和政策，以確保使用統(tǒng)一的法律規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，共同遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢頭，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。
【對小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析】相關(guān)文章：
“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)糾紛解決的司法途徑及法理分析08-05
網(wǎng)絡(luò)知識產(chǎn)權(quán)：法律的空白08-05
“酒后駕車險(xiǎn)”的法律分析08-05
婚前股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)分析08-05
“末位淘汰”之法律分析08-05
“酒后駕車險(xiǎn)”的法律分析08-05
企業(yè)概念與地位的法律分析08-18