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論商品房預(yù)售制度的完善
論商品房預(yù)售制度的完善
趙研
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。但是許多人在投資購(gòu)買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題，給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。
一 商品房預(yù)售的概念和特征
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商品房預(yù)售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購(gòu)房款或者定金，并在以后確定的時(shí)間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。
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1.商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為。
2.商品房預(yù)售是一種附期限而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的一種交易行為。
3.我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的缺陷。
二 商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題
商品房預(yù)售時(shí)，標(biāo)的物尚不存在，開(kāi)發(fā)商無(wú)法即時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨買賣，由于信息不對(duì)稱，本身就隱含了一定的缺陷。
�。ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)
商品房預(yù)售具有履行周期長(zhǎng)、標(biāo)的物尚不確定的特點(diǎn)，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時(shí)，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，破壞了正常的經(jīng)營(yíng)秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問(wèn)題，銀行和購(gòu)房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）因監(jiān)管不到位造成的問(wèn)題
我國(guó)正逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是我國(guó)在立法上第一次確認(rèn)引進(jìn)商品房預(yù)售制度。此后，我國(guó)又頒布實(shí)施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實(shí)踐看來(lái)，這些法律無(wú)論是在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還是資金運(yùn)作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。
（三）商品房預(yù)售制度的立法尚不完善
預(yù)售登記制度保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動(dòng)，只是使購(gòu)房者取得了對(duì)尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強(qiáng)制性的要求。
三 完善我國(guó)商品房預(yù)售制度應(yīng)采取的有效措施
在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國(guó)在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問(wèn)題，盡量采取一些較為完善的措施。
�。ㄒ唬⿲�(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和退出制度
目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問(wèn)題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，很多缺乏開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費(fèi)者帶了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
因此我們認(rèn)為應(yīng)該建立一個(gè)完備的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度改革，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以抬高商品房預(yù)售者準(zhǔn)入門檻，將那些實(shí)力較弱、融資能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)排擠出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。
�。ǘ┙㈤_(kāi)發(fā)商信息披露制度
在商品房預(yù)售中，可以通過(guò)特別立法對(duì)開(kāi)發(fā)商的“信息披露”作為一項(xiàng)法定義務(wù)加以規(guī)定。
建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開(kāi)發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來(lái)應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。
建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收。同時(shí)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。
（三）建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度
對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。
并且指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競(jìng)價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無(wú)論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國(guó)家稅收的偷逃。
同時(shí)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定。(www.gymyzhishaji.com)要普通購(gòu)房者去審查大量法律文件，既沒(méi)有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。
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要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級(jí)人民政府，尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。
并且購(gòu)房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。
四 結(jié)束語(yǔ)
總而言之，商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金籌集與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、購(gòu)房者的利益保證起到了巨大的作用，應(yīng)當(dāng)在立法上予以肯定，只有對(duì)該制度從多方面進(jìn)行完善，才能真正保護(hù)購(gòu)房者的利益，抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)的不法或違約行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
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