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論商品房預(yù)售制度的完善
論商品房預(yù)售制度的完善
趙研
隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，我們應(yīng)當(dāng)對我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。
一 商品房預(yù)售的概念和特征
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商品房預(yù)售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。
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1.商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為。
2.商品房預(yù)售是一種附期限而且市場風(fēng)險較大的一種交易行為。
3.我國商品房預(yù)售制度存在的缺陷。
二 商品房預(yù)售制度存在的問題
商品房預(yù)售時，標(biāo)的物尚不存在，開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。
（一）商品房預(yù)售存在的風(fēng)險
商品房預(yù)售具有履行周期長、標(biāo)的物尚不確定的特點(diǎn)，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場，破壞了正常的經(jīng)營秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險和市場風(fēng)險。
（二）因監(jiān)管不到位造成的問題
我國正逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是我國在立法上第一次確認(rèn)引進(jìn)商品房預(yù)售制度。此后，我國又頒布實(shí)施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國對商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實(shí)踐看來，這些法律無論是在風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制還是資金運(yùn)作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。
�。ㄈ┥唐贩款A(yù)售制度的立法尚不完善
預(yù)售登記制度保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強(qiáng)制性的要求。
三 完善我國商品房預(yù)售制度應(yīng)采取的有效措施
在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
（一）實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場準(zhǔn)入制度和退出制度
目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，很多缺乏開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費(fèi)者帶了巨大的風(fēng)險。
因此我們認(rèn)為應(yīng)該建立一個完備的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實(shí)行市場準(zhǔn)入制度改革，進(jìn)一步加強(qiáng)市場的監(jiān)管，嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好，以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以抬高商品房預(yù)售者準(zhǔn)入門檻，將那些實(shí)力較弱、融資能力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。
�。ǘ┙㈤_發(fā)商信息披露制度
在商品房預(yù)售中，可以通過特別立法對開發(fā)商的“信息披露”作為一項(xiàng)法定義務(wù)加以規(guī)定。
建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。
建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導(dǎo)性的價格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。同時應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價格，資質(zhì)評比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。
（三）建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度
對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴(yán)重問題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評估事務(wù)所或會計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。
并且指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競價和消費(fèi)者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國家稅收的偷逃。
同時嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定。(www.gymyzhishaji.com)要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。
（四）其他
要加大對商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。
并且購房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過補(bǔ)充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。
四 結(jié)束語
總而言之，商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來，對房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、開發(fā)企業(yè)的資金籌集與項(xiàng)目開發(fā)、購房者的利益保證起到了巨大的作用，應(yīng)當(dāng)在立法上予以肯定，只有對該制度從多方面進(jìn)行完善，才能真正保護(hù)購房者的利益，抑制開發(fā)企業(yè)的不法或違約行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
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