試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

冷　帥

引　　　　　言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國1986年修訂的《全部經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)業(yè)分類》的國際標(biāo)準(zhǔn)中列入十大經(jīng)濟(jì)活動的第八類，在我國現(xiàn)行的行業(yè)分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)已作為一個(gè)重要的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門而存在。尤其在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)市場也隨著我國房地產(chǎn)管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產(chǎn)法制建設(shè)。特別是在我們這樣一個(gè)幅員遼闊、地區(qū)差異大的國度，健全和完善的房地產(chǎn)法更是不可或缺。

物業(yè)管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時(shí)間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區(qū)作為城市的縮影，成為集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能為一體的小社會，而目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí)，我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。

1  物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國立法現(xiàn)狀
1.1  物業(yè)管理立法的必要性
1.1.1  促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展
市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。
1.1.2  法律適應(yīng)時(shí)代要求，與時(shí)俱進(jìn)
現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個(gè)特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。
（1）  關(guān)于相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是傳統(tǒng)民法上的概念，指兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
相鄰關(guān)系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發(fā)生。相鄰關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)主要表現(xiàn)為享有要求對方提供便利的權(quán)利，承擔(dān)為對方提供便利的義務(wù)。不動產(chǎn)相鄰各方  ，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系�！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)  互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。”
（2）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)
多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項(xiàng)重要不動產(chǎn)權(quán)利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)構(gòu)成單一，僅僅指權(quán)利主體對不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權(quán)則由專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三者復(fù)合而成。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)制度上的一次偉大革命。在傳統(tǒng)物權(quán)法中有一物一權(quán)的原則。一物一權(quán)原則，即一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，也就是物權(quán)特定。物權(quán)特定或者一物一權(quán)，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權(quán)反映的是早期的市場經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟(jì)下，物權(quán)就是所有權(quán)。一個(gè)財(cái)產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權(quán)，其它人沒有，一物一權(quán)原則是用來對抗歷史上封建社會在一個(gè)土地上有兩個(gè)所有權(quán)的封建分封制。莊園主的財(cái)產(chǎn)來源于國王，莊園主又把這個(gè)土地交給佃農(nóng)耕種，在這個(gè)土地上，有國王的權(quán)利、莊園主的權(quán)利、佃農(nóng)的權(quán)利，在過去叫一物之上多個(gè)權(quán)利，如雙重權(quán)利等等。這樣的權(quán)利不適應(yīng)市場交易的要求，在房屋土地上有兩個(gè)以上所有權(quán)，這個(gè)房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權(quán)利的狀態(tài)，這就用一物一權(quán)原則來對抗，一物一權(quán)原則要求在一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對資金的需求，最后發(fā)生了抵押權(quán)制度，在一個(gè)財(cái)產(chǎn)之上所有權(quán)以外還有一個(gè)抵押權(quán)，一物一權(quán)原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學(xué)家們不愿意放棄一物一權(quán)原則，他們把一物一權(quán)原則范圍縮小，稱一物一權(quán)原來講的是一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)，所有權(quán)之外有一個(gè)抵押權(quán)，兩個(gè)抵押權(quán)都不影響，因此這個(gè)原則一直在教科書上存在。但到了二戰(zhàn)后，即六七十年代，各個(gè)國家的城市，特別是大城市，城市化的結(jié)果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產(chǎn)生了大量的高層建筑。其結(jié)果是在一幢建筑上有很多個(gè)所有權(quán)，那么我們所說的一個(gè)建筑物上只能有一個(gè)所有權(quán)已經(jīng)行不能，試看一個(gè)商品房，20層的大樓上面有100多個(gè)買房人，同時(shí)存在100多個(gè)所有權(quán)，在這種情況下怎么存在一物一權(quán)原則，這就是沒有規(guī)定一物一權(quán)原則的理由。  
物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主所有權(quán)實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有權(quán)，而物業(yè)管理權(quán)是其中的一項(xiàng)權(quán)能。當(dāng)前各國立法均肯定了區(qū)分所有權(quán)，甚至制定專門的區(qū)分所有權(quán)法。但如何有效維護(hù)保障業(yè)主享有的區(qū)分所有權(quán)，充分利用實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理權(quán)，協(xié)調(diào)眾多業(yè)主的權(quán)利沖突，理順業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，則是物業(yè)管理立法的任務(wù)。因?yàn)槎鄬咏ㄖ�以及物業(yè)小區(qū)中，人口密度集中，人際關(guān)系復(fù)雜，事關(guān)百姓安居樂業(yè)。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關(guān)系制度等，難以適應(yīng)城市物業(yè)的迅猛發(fā)展。所以，需要針對業(yè)主之間的共同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契約關(guān)系進(jìn)行專門立法。
　　
1.2  物業(yè)管理的實(shí)踐模式
物業(yè)管理在實(shí)踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委托式物業(yè)管理　即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收入者反映

，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。
1、  自營式物業(yè)管理　所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己管理。
業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。
　　
1.3  物業(yè)管理的立法模式
　　由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理產(chǎn)生的前提，物業(yè)管理的立法實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)的立法當(dāng)中。境外有關(guān)國家和地區(qū)物業(yè)管理法的體例主要有：  
1、民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規(guī)定：建筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權(quán)利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設(shè)置費(fèi)用之分擔(dān)，樓梯之維護(hù)與重建；天花板、地下室、地板的維護(hù)與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務(wù)，管理人的代表權(quán)；關(guān)于分層住宅所有人（區(qū)分所有權(quán)人）不贊同時(shí)之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費(fèi)用；分層住宅所有人會議的權(quán)限，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規(guī)約，共同所有法之準(zhǔn)用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)，其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的第一章第四節(jié)為“管理人”，內(nèi)容包括：管理人的權(quán)限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準(zhǔn)用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等；第五節(jié)為“規(guī)約及集會”，內(nèi)容包括：規(guī)約事項(xiàng)、規(guī)約的設(shè)定、變更與廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會的如今、決議事項(xiàng)的限制、表決權(quán)等等；第六節(jié)為“管理團(tuán)體法人”。內(nèi)容包括：管理團(tuán)體法人之成立、名稱、管理團(tuán)體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團(tuán)體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。
　在英美法系，物業(yè)管理一般亦進(jìn)行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，從而對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。而且美國統(tǒng)一州法全國委員會制定了《統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法時(shí)進(jìn)行參考。另外，我國臺灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”以及香港的《建筑物管理?xiàng)l例》也是對區(qū)分所有建筑物物業(yè)管理的單行立法。
　對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優(yōu)點(diǎn)在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度，將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點(diǎn)是無法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度，使法律的操作性削弱，而且物業(yè)管理涉及眾多的行政管理規(guī)定，無法在民法中一一體現(xiàn)。因此，筆者認(rèn)為，進(jìn)行專門物業(yè)管理立法的模式較為可取。

1.4  我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程  ：
　　1994年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。  
　　1994年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。  
　　1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個(gè)省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。  
　　2001年，國務(wù)院把制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)列入當(dāng)年的立法計(jì)劃。  
2002年10月，國務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日報(bào)》、《法制日報(bào)》全文刊登《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，公開向社會征求意見。  
　　2003年6月8日，國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
1.5我國的立法現(xiàn)狀(法律淵源)
1.5.1  憲法
憲法中關(guān)于住宅、城市管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定和原則，例如原憲法第39條  “中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權(quán)利，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要組成部分。
1.5.2  法律
我國有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理，例如，私法方面，《民法通則》的相鄰關(guān)系制度，即將出臺的《物權(quán)法》的區(qū)分所有權(quán)制度，《合同法》的委托合同制度均是物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應(yīng)該遵循的強(qiáng)制性規(guī)范。
1.5.3  行政法規(guī)
行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的行政法規(guī)，例如，改革開放初期在1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
1.5.4  地方性法規(guī)
地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法規(guī)在我國物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些物業(yè)管理先行地區(qū)　物業(yè)管理的地方性法規(guī)。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個(gè)省市出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，例如，1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，1997年《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個(gè)省市則出臺了物業(yè)管理辦法，例如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》
1.5.5  行政規(guī)章
行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法》、1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。

2.物業(yè)管理概述
2.1物業(yè)管理的概念、特征及類型
　2.1.1物業(yè)的概念
“物業(yè)”對應(yīng)的英文是“REAL　ESTATE”或“REAL　PROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使

用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。  一個(gè)完整的物業(yè)一般由以下四個(gè)部分構(gòu)成　：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。
2.1.2物業(yè)管理的概念、特征及類型
（1）物業(yè)管理概念
物業(yè)管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理一般指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。狹義的物業(yè)管理僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別主要在于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的范圍不同。
（2）物業(yè)管理的特征
物業(yè)管理具有以下特征：
①物業(yè)管理職能的社會化。物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會職能，如環(huán)保、衛(wèi)生、保安、消防等。物業(yè)管理的基本運(yùn)作是業(yè)主按約定繳納服務(wù)費(fèi)，即可享受相應(yīng)服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)通過競爭，拓展接管物業(yè)范圍。在上述過程中，各方均獲得利益，與此同時(shí)，城市管理的社會化程度也得以提高。
　  ②物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化。隨著社會的發(fā)展，分工日趨專業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)、配備專業(yè)人員、運(yùn)用現(xiàn)代科技、提供高水平的管理。而且物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)可由企業(yè)再委托專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
　  ③物業(yè)管理過程的市場化。物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟(jì)原則運(yùn)作。物業(yè)管理機(jī)企業(yè)是市場主體，而非行政主體，物業(yè)管理是一種經(jīng)營行為，各物業(yè)管理企業(yè)間開展競爭，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的交易關(guān)系，業(yè)主有選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由；物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除個(gè)別項(xiàng)目由政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)外，一般由市場定價(jià)。
　  ④物業(yè)管理形式的規(guī)范化。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立、選聘，必須依照相關(guān)政策法規(guī)；物業(yè)管理的開展也必須符合相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)接管驗(yàn)收、委托合同與業(yè)主公約的簽訂、業(yè)主大會的召開等均應(yīng)在法律的框架下進(jìn)行。
⑤物業(yè)管理關(guān)系的契約化。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，以及業(yè)主間訂立的業(yè)主公約等一系列契約，是物業(yè)管理開展的前提條件。委托合同是物業(yè)管理企業(yè)接管、管理物業(yè)的依據(jù)，而且也是明確物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)，界定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。業(yè)主公約是全體業(yè)主的自治協(xié)議，約定業(yè)主的使用、維護(hù)制度。
（3）物業(yè)管理的類型
根據(jù)物業(yè)管理的主體，即物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，是否實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，可以分為委托型物業(yè)管理和自主型物業(yè)管理。委托型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。自主型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。
根據(jù)的物業(yè)管理的運(yùn)作方式和目標(biāo)，物業(yè)管理可以分為服務(wù)型物業(yè)管理與租賃經(jīng)營型物業(yè)。服務(wù)型物業(yè)管理，指專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的一種售后服務(wù)，目的在于確保物業(yè)正常使用，處長物業(yè)使用壽命，方便業(yè)主生活。租賃經(jīng)營型物業(yè)管理，指對物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的經(jīng)營即創(chuàng)造租賃條件，贏得租戶并為之服務(wù)，通過收取租金，獲得利潤。
根據(jù)物業(yè)管理的對象，物業(yè)管理可以居住物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、特種物業(yè)管理。居住物業(yè)管理針對業(yè)主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施。商業(yè)物業(yè)管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設(shè)施。特種物業(yè)管理針對特定工業(yè)生產(chǎn)活動的各種廠房、倉庫以及醫(yī)院、圖書館等特殊物業(yè)。
2.2物業(yè)管理的興起、作用及意義
2.2.1  物業(yè)管理的興起
現(xiàn)代意義的物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)英國開始工業(yè)革命，伴隨工業(yè)發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，城市原有房屋設(shè)施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對此作了經(jīng)典的描述：“一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來；另一方面，這些城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的挑戰(zhàn)和與此相適應(yīng)的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當(dāng)工人成群涌入城市的時(shí)候，突然出現(xiàn)了工人以從為主顧的小商人和手工業(yè)者的住宅缺乏現(xiàn)象。”  由此在城市中出現(xiàn)了大量條件簡陋、環(huán)境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀(jì)80年代，英國一位叫Octavia  Hill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創(chuàng)了物業(yè)管理的先河。19世紀(jì)90年代，隨著科技和建筑技術(shù)不斷進(jìn)步，美國等西方國家經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展安有電梯的高層建筑出現(xiàn)。因?yàn)檫@類建設(shè)附屬設(shè)備較多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多個(gè)業(yè)主共有，其日常維修、管理工作量大、技術(shù)性強(qiáng)，于是開始出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。之后，美國人霍爾特（John  Welt）于1908年在芝加哥創(chuàng)立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBMO－Chicago  Building  Managers  Organization），幾年之后美國成立了一個(gè)全國性的組織“建筑物業(yè)主組織（BOO-Building  Owners　Organization）,并在此基礎(chǔ)上組建了”建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會（BOMA-Building  Owners  and  Managers  Association）。后來類似的組織也出現(xiàn)在加拿大、英國、日本等國，BOMA亦即更名為“國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會（BOMAI－Building  Owners  and  Managers  Association  International），該協(xié)會在1922年起發(fā)行出版物，并從1924年出版名為<<經(jīng)驗(yàn)交流報(bào)告〉〉的年刊。  
由此可見，物業(yè)管理興起流行于國際，成為現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)，具有兩方面因素：其一，城市化的發(fā)展，多層建筑與居住小區(qū)的出現(xiàn)使物業(yè)管理成為必要；其二，社會分工，所有權(quán)與管理權(quán)的分離加速物業(yè)管理的發(fā)展。
2.2.2  物業(yè)管理的作用及意義
(1)  物業(yè)管理的作用
①配合城鎮(zhèn)住房制度改革
我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是，按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的房屋管理制度，以新型的不動產(chǎn)管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容和配套工程。
②提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動效益
市場經(jīng)濟(jì)的原理之一是：消費(fèi)市場決定流通市場和生產(chǎn)市場。房地產(chǎn)活動由投資開發(fā)、流通營銷和消費(fèi)

使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)活動的最終環(huán)節(jié)――消費(fèi)環(huán)節(jié)，對前級環(huán)節(jié)有強(qiáng)烈反彈和刺激作用。物業(yè)管理不僅使物業(yè)管理保值增值，更是消費(fèi)者購置物業(yè)的重要因素，有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，完善房地產(chǎn)市場的功能。
③促進(jìn)城市管理工作
城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責(zé)。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細(xì)胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個(gè)組成部分。物業(yè)管理企業(yè)開展的受托服務(wù)工作是政府市政管理工作的延伸補(bǔ)充，例如物業(yè)區(qū)域的環(huán)保、衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)管理事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上是政府市政管理在物業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“私營化”。  因此，物業(yè)管理的成效影響一個(gè)城市的市政形象。
④提升業(yè)主生活質(zhì)量
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)�居住環(huán)境質(zhì)量的強(qiáng)調(diào)。物業(yè)管理不僅充分發(fā)揮維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。如此，群眾安居樂業(yè)，社區(qū)安定團(tuán)結(jié)。
⑤增加勞動就業(yè)、繁榮第三產(chǎn)業(yè)
物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納種類勞動力，提供就業(yè)機(jī)會，同時(shí)物業(yè)管理帶動裝飾維修業(yè)，家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動第三產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理相比較具有明顯的優(yōu)勢：
專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理比較
傳統(tǒng)房屋管理  專業(yè)物業(yè)管理
管理模式  計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式  市場經(jīng)濟(jì)模式
²  物業(yè)產(chǎn)權(quán)  國家財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)單一  業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)多元
業(yè)主地位  被動管理  自治管理
管理單位  政府房管部門—行政主體  物業(yè)管理企業(yè)—市場主體
管理行為  準(zhǔn)政府行為  經(jīng)營行為
管理關(guān)系  行政性關(guān)系  民事委托關(guān)系
²  管理內(nèi)容  修房為主，單一  管理、服務(wù)、經(jīng)營
²  管理方式  分散政府部門管理  社會化專業(yè)化管理
管理費(fèi)用  低租金，財(cái)政補(bǔ)貼  服務(wù)收費(fèi)
²  管理效果  房屋破損嚴(yán)重  物業(yè)保值升值

（2）加強(qiáng)物業(yè)管理，切實(shí)保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)
與物業(yè)相關(guān)的最密切的法律概念是“物權(quán)”。我國目前正在緊鑼密鼓的制定《物權(quán)法》。這也體現(xiàn)了國家對公民合法的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。物權(quán)最大的特點(diǎn)就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國家，排除非法干涉。如警察進(jìn)民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國王亦不得非法進(jìn)入。在我們國家，由于過去幾千年的傳統(tǒng)，“普天之下莫非王土”，以致我們現(xiàn)在國家侵犯人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。  
2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)�！薄皣�家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)�！毙薷臑椤肮�民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯�！薄皣�家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)�！薄皣�家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償�！�  
筆者認(rèn)為，對公民合法私有財(cái)產(chǎn)的最大保護(hù)是保障公民實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)的利益最大化。我國改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財(cái)產(chǎn)普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，群眾對用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護(hù)公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)之一—房產(chǎn)，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，加強(qiáng)物業(yè)管理體現(xiàn)了對物權(quán)的保護(hù)，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護(hù)，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一領(lǐng)域的非法治化將導(dǎo)致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導(dǎo)致私權(quán)利的不必要沖突，導(dǎo)致日常生活秩序的混亂，給公民實(shí)現(xiàn)利用其最主要的財(cái)產(chǎn)—房產(chǎn)的目的設(shè)置障礙。完善的物業(yè)管理法律制度不但會排除他人對所有權(quán)人支配財(cái)產(chǎn)的非法干涉，還會給人們帶來優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效率，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。
2.3  物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體及內(nèi)容
2.3.1  物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人、法人及其他組織。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機(jī)關(guān)及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機(jī)關(guān)和自律組織。
（1）民事主體，包括：業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，發(fā)展商，物業(yè)管理公司，物業(yè)使用人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。
①  業(yè)主
業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分　所有權(quán)人。  由于購買了物業(yè)，購房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴�購物業(yè)�，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復(fù)雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會來實(shí)施自治管理。
②  開發(fā)商
開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。但是，根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責(zé)任最終由開發(fā)商承擔(dān)。
另外，開發(fā)商作為第一業(yè)主，物業(yè)開始出售后的一段時(shí)期內(nèi)仍持有較多所有權(quán)比例，因此有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)與便利。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物

業(yè)出售合同的附件。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
③  物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。物業(yè)管理企業(yè)一般須經(jīng)工商行政管理部門的核準(zhǔn)登記以及分發(fā)營業(yè)執(zhí)照，而且物業(yè)管理企業(yè)上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)管理。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為三級，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣300萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。  
一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。  

④  物業(yè)使用人
物業(yè)使用人又稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關(guān)系，不是物業(yè)銷售合同的當(dāng)事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。但物業(yè)使用人卻是現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域的重要成員，無論是居住或非居住型物業(yè)，業(yè)主常將物業(yè)出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業(yè)但不擁有所有權(quán)的情形。為了能約束物業(yè)使用人的行為，保障物業(yè)使用人的權(quán)益，各國物業(yè)管理立法中均明確肯定物業(yè)使用人的獨(dú)立地位。物業(yè)使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。所以物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)不僅源自其與業(yè)主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規(guī)以及業(yè)主公約的規(guī)定。
⑤　其他相關(guān)機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新的業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理企業(yè)與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。
（2）行政管理機(jī)關(guān)
市場經(jīng)濟(jì)中的物業(yè)管理活動一般通過業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)平等主體間的合同約定開展。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機(jī)關(guān)如公安、消防、環(huán)保機(jī)關(guān)等基于行政職權(quán)均介入物業(yè)管理活動，對各方的行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。在我國，房地產(chǎn)主管部門還直接負(fù)責(zé)對公房的物業(yè)管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條對物業(yè)管理中相關(guān)行政機(jī)構(gòu)規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市級綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區(qū)所在人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中的有關(guān)工作的監(jiān)督指導(dǎo)。目前各地房地產(chǎn)行政管理部門一般設(shè)有物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
2.3.2  物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
法律關(guān)系的客體，指法律關(guān)系主體權(quán)利義務(wù)共同指向的對象，包括物、行為和非物質(zhì)財(cái)富。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場地�！靶袨椤敝肝飿I(yè)管理中各方主體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門的活動�！胺俏镔|(zhì)財(cái)富”即智力活動成果，包括精神文化財(cái)富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽(yù)稱號、規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
2.3.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容
法律關(guān)系的內(nèi)容即主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)即主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系�，F(xiàn)行的<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>僅調(diào)整委托型物業(yè)管理中的法律關(guān)系，因此，在此也僅主要闡述物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。
（1）業(yè)主的權(quán)利義務(wù)  
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
（2）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理合同的受托方，物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)利主要是由業(yè)主在合同中授予以及法律明確規(guī)定的物業(yè)管理權(quán)。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要包括：①根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案；②依照物業(yè)管理辦法和物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；④制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)；⑥有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要包括：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
除此之外，筆者認(rèn)為在<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>中還應(yīng)進(jìn)一步規(guī)定開發(fā)商、物業(yè)使用人以及其他機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，使其調(diào)整的范圍更加全面。

3  物業(yè)管理制度立法構(gòu)建中的幾個(gè)重點(diǎn)問題
3.1  物業(yè)管理體制
雖然我國早在20世紀(jì)20年代的上海就出現(xiàn)了專業(yè)物業(yè)管理的萌芽，但是由于1949年新中國成立以后，為了社會主義建設(shè)的需要，城市土地收歸國有，房產(chǎn)大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅基本由政府投資建設(shè)，并作為福利分配；房地產(chǎn)管理由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，行使所有者和管理者雙重權(quán)利。這種傳統(tǒng)體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產(chǎn)權(quán)屬國家、使用歸個(gè)人、以租養(yǎng)房、租金低廉。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通，其經(jīng)營活動亦停止，物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場的沉寂而處于休眠狀態(tài)。在這種體制下，城市種類房屋及設(shè)備的管理維護(hù)基本實(shí)行政府和單位大包大攬的

模式，個(gè)人不承擔(dān)房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。由于這種模式的管理維護(hù)少了經(jīng)費(fèi)，缺活力，無監(jiān)督，造成房屋及設(shè)備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環(huán)境較差。而物業(yè)管理市場體制的優(yōu)勢在于按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律動作，權(quán)責(zé)分明，誰受益，誰出錢，誰監(jiān)督。管理服務(wù)作為一種商品市場流通，產(chǎn)權(quán)人的利益得到體現(xiàn)和保護(hù)，人民的工作、生活環(huán)境得到保持和提高。所以，實(shí)現(xiàn)“社會化、市場化、專業(yè)化”的物業(yè)管理體制，是物業(yè)管理立法的首要任務(wù)。因此，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，凡用于出售的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
改革開放后，尤其是進(jìn)入20世紀(jì)90年代，各地的物業(yè)管理事業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50%，深圳市則90%。
筆者認(rèn)為，結(jié)合目前中國人均收入不高的國情，高昂的物業(yè)管理費(fèi)用并非各家各戶都能承受，應(yīng)對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的委托物業(yè)公司管理模式改為委托物業(yè)管理公司管理與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。成立物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室，對自管式物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)，提供人員培訓(xùn)、檢查，對業(yè)主投訴率進(jìn)行監(jiān)控。建立實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。建議建立一種業(yè)主自營式管理與委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種管理機(jī)制并存，行業(yè)自律管理協(xié)會與行政監(jiān)督相配套的具有中國特色的物業(yè)管理體制。沒有必要，也不現(xiàn)實(shí)一味追求全部由物業(yè)管理公司來進(jìn)行物業(yè)管理的一刀切模式。
業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，以及其他費(fèi)用（如6年一度的樓面清洗費(fèi)等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無需再向住戶收取費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序
　　  整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己負(fù)責(zé)；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)，沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。
　　  臺灣地區(qū)普遍實(shí)行這一模式。臺灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
　　
3.2  物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制包括三個(gè)方面：一是政府部門（對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及使用人）的依法監(jiān)督管理；二是消費(fèi)者即業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行合法監(jiān)督，具體的形式是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主決策有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動。業(yè)主委員會的組建和運(yùn)作應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)以下原則：（1）物業(yè)管理的委托權(quán)及監(jiān)督權(quán)是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)從法律上予以體現(xiàn)和保障。（2）業(yè)主委員會是群眾性民事權(quán)利組織，不注冊為社團(tuán)法人，不獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。國外及香港的物業(yè)管理立法也體現(xiàn)了這一原則。但賦予其一定的民事權(quán)利，如簽訂合同的權(quán)利、參加訴訟的權(quán)利。（3）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事關(guān)系，雙方依據(jù)法律法規(guī)政策和物業(yè)管理合同進(jìn)行活動。（4）業(yè)主委員會不得從事具體的經(jīng)營管理活動，其成員工作一般屬義務(wù)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，也可以參照業(yè)主委托參加業(yè)主大會的方式，將業(yè)主委員會的工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問公司。（5）政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，《條例》對業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、性質(zhì)、職責(zé)、登記管理等作了明確規(guī)定。三是物業(yè)管理行業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。該組織的目標(biāo)包括：（1）提高業(yè)內(nèi)管理水平。（2）制定自律規(guī)定及監(jiān)管會員。（3）維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益。（4）鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)彼此合作，提高服務(wù)水平。（5）向政府提供專業(yè)意見及方便公眾人士咨詢。目前中國的物業(yè)管理自律還處于起步階段，造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的畸形。筆者強(qiáng)烈建議，由房地產(chǎn)行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協(xié)的建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會，實(shí)施行業(yè)自律。之后，對于物業(yè)管理企業(yè)的投訴可以由協(xié)會受理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，并由該協(xié)會對物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查。在物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)政府職能由微觀管理向宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)變。

3.3  物業(yè)管理市場機(jī)制
競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機(jī)制提高管理服務(wù)質(zhì)量。在初期的物業(yè)管理中，許多城市對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行誰開發(fā)誰管理，由建設(shè)單位指定物業(yè)管理企業(yè)，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業(yè)主和使用人選擇管理服務(wù)者的權(quán)利，也不利于管理服務(wù)水平的提高和行業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)踐中，很多物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商的子公司，在開發(fā)商完成了項(xiàng)目開發(fā)后就把該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理交給了物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)購買的物業(yè)有問題，就會把責(zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)的身上，并以此為理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，在一定程度上造成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實(shí)際情況千差萬別，多數(shù)城市的房屋管理體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平較低，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，物業(yè)管理建設(shè)單位的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼等情況，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立市場競爭機(jī)制，提倡開展在相應(yīng)資質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動。

3.4  物業(yè)管理企業(yè)與有關(guān)部門的職責(zé)范圍
物業(yè)管理企業(yè)與公安部門、交通管理部門、環(huán)衛(wèi)部門、園林部門、公用事業(yè)單位（水、電、氣）、街道、居委會等之間的職責(zé)范圍問題，一直是物業(yè)管理的難題。這個(gè)問題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業(yè)管理有兩個(gè)特征：一是社會化、市場化、專業(yè)化，向業(yè)主　和使用人提供有償服務(wù)；二是物業(yè)管理是企業(yè)行為，與政府職能是兩個(gè)不同的范疇�！稐l例》明確了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律規(guī)定和合同約定的義務(wù)，并且，界定了物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)部門公用事業(yè)單位的職責(zé)范圍。
有這樣一個(gè)案例：張先生夫婦是居住在A花園的業(yè)主，A花園的物業(yè)管理由B物業(yè)公司負(fù)責(zé)。某日凌晨3點(diǎn)左右，張先生夫婦被室內(nèi)的響動驚醒，起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過道處，當(dāng)時(shí)便質(zhì)問：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)張家房門沒關(guān)，認(rèn)為室內(nèi)無人，就進(jìn)來檢查情況。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上門，而且質(zhì)問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。于是，張先生找來物業(yè)值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會。第二天，張先

生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)公司解釋這保安入室的原因時(shí)，物業(yè)公司只說已經(jīng)開除了這名保安，但拒絕給予明確答復(fù)。張先生則堅(jiān)持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室的解釋、物業(yè)管理公司的調(diào)解結(jié)果和開除保安的原因等問題給予答復(fù)。當(dāng)天下午，張先生就接到騷擾電話，此后　多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業(yè)公司辨稱：保安員是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的房門虛開，經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情況下，始進(jìn)入房內(nèi)進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，對張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時(shí)不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過錯(cuò)，不構(gòu)成侵權(quán)。另外，<>規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時(shí)巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電告號碼聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安、消防等部門，如無法聯(lián)系有關(guān)住戶時(shí)，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進(jìn)入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。
在該案中，張先生夫婦身為業(yè)主與物業(yè)公司之間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。B物業(yè)公司有義務(wù)保護(hù)張先生夫婦的安全，在發(fā)現(xiàn)張先生家房門有不正常情況時(shí)可以而且應(yīng)該采取措施；如果發(fā)生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。保安人員徑直進(jìn)入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應(yīng)有的權(quán)限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權(quán)利。并且因?yàn)锽物業(yè)公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，所以應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木�神撫慰。法院最終判決B物業(yè)公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)，但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司及其工作人員在進(jìn)行物業(yè)管理操作過程中必須嚴(yán)格遵守法定或約定的權(quán)限和程序，分清與職能部門之間的權(quán)力界限。
3.5  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金
目前，我國多數(shù)城市居民收入及消費(fèi)水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不可能完全實(shí)行市場價(jià)�！稐l例》規(guī)定，普通居民住宅的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格可以實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)管理服務(wù)是一種特殊商品，其特點(diǎn)一是公共消費(fèi)，二是消費(fèi)和生產(chǎn)存在于同一過程，每個(gè)業(yè)主均應(yīng)交納所享受的服務(wù)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。因此，《條例》除規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的定價(jià)原則和構(gòu)成外，還規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的交納和監(jiān)督管理方式。
物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造費(fèi)用金額較大，一旦發(fā)生時(shí)，難以及時(shí)籌集。為了保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主的利益，借鑒我國香港和國外關(guān)于維修基金制度，并吸取過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為此，《條例》應(yīng)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)及兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備維修基金制度。
3.6  物業(yè)的維護(hù)和使用
過去，由于物業(yè)維護(hù)責(zé)任不明確，維護(hù)不到位，以及業(yè)主和使用人自我約束意識較差，所以許多物業(yè)過早破損，所以《條例》第五章對業(yè)主及使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用物業(yè)的行為及其法律責(zé)任作了具體規(guī)定�，F(xiàn)時(shí)在一定程度上也以物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)限進(jìn)行了約束。
3.7  建設(shè)單位的義務(wù)
為了創(chuàng)造開展物業(yè)管理工作的必備條件，加強(qiáng)物業(yè)的建設(shè)與管理的銜接，保障購房人享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益，《條例》第29、30、31條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理服務(wù)用房，并在物業(yè)銷售（預(yù)售）前，選出物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主入住之后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

4  我國物業(yè)管理制度的立法完善
4.1  大量糾紛得不到解決  物業(yè)管理是否需要中央立法
關(guān)于這個(gè)問題，目前至少有以下三種觀點(diǎn)  ：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問題；物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格問題；物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問題；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范問題。已經(jīng)出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)，立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，并將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問題做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，有立法權(quán)的省區(qū)市可以根據(jù)實(shí)際情況對國務(wù)院的法規(guī)進(jìn)行細(xì)化，可出臺具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，中央沒有必要對物業(yè)管理問題進(jìn)行立法，可由地方立法后交給行業(yè)協(xié)會管理。
筆者認(rèn)為，三種觀點(diǎn)各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點(diǎn)提出的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺以后已經(jīng)在一定程度上得到緩解，由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的效果還沒有完全表現(xiàn)出來，所以目前并不應(yīng)急于將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律。第二種觀點(diǎn)比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現(xiàn)中央與地方、地區(qū)與地區(qū)之間立法的沖突的問題。第三種觀點(diǎn)提出建立行業(yè)協(xié)會進(jìn)行管理具有創(chuàng)造性、新穎性。但是對物業(yè)管理進(jìn)行立法的問題已經(jīng)有很多學(xué)者進(jìn)行過探討，并認(rèn)為立法是必要的  。

4.2  我國未來物業(yè)管理立法的發(fā)展方向
　　鑒于此，筆者提出以下觀點(diǎn)：第一，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二，各個(gè)具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對于中央與地方立法沖突問題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn)；第三，在合適的時(shí)候，對《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關(guān)系。同時(shí)經(jīng)過對實(shí)踐操作中遇到的問題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國具體國情，對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強(qiáng)。第四，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實(shí)行行業(yè)自律管理。
　　目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎(chǔ)。在經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)踐摸索之后對條例進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。物業(yè)管

理的法治化任重而道遠(yuǎn)。

5  結(jié)　語
我國的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個(gè)，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數(shù)（259萬戶）的
32.1％。隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢，同時(shí)公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業(yè)以及學(xué)校、機(jī)關(guān)、工廠等特種物業(yè)的待管理范圍也不斷擴(kuò)大。無疑，隨著物業(yè)管理法律制度的完善，我國的物業(yè)管理行業(yè)將會步入一個(gè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時(shí)期。
音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！

謝　辭
　　本文在寫作過程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細(xì)心指導(dǎo)和幫助，以及青島市物業(yè)管理辦公室、青島市天泰物業(yè)管理有限公司的大力協(xié)助。在此表示誠摯的謝意。由于這篇論文是在實(shí)習(xí)期間完成的，所以時(shí)間和精力都是有限的。之所以能按時(shí)、保質(zhì)保量的完成，很大程度上應(yīng)該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵(lì)，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學(xué)和朋友對我的支持、鼓勵(lì)和幫助。

參考資料：
1、程信和、劉國臻編《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，2001年2月版
2、夏善勝主編《物業(yè)管理法》，法律出版社，2003年4月版
3、何培華主編《房產(chǎn)法》，法律出版社，2003年4月版
4、楊育林主編《房地產(chǎn)案件審判要旨與判案評析》，人民法院出版社，2004年1月版
5、《濟(jì)南時(shí)報(bào)~2004年購房完全手冊》，濟(jì)南時(shí)報(bào)2004年1月14日出版。
6、美國  《UNIFORM  CONDOMINIUM  ACT》
7、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所主辦，《法學(xué)研究》(2003年第1~6期)。國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN11-1162/D
8、  山東省政法管理干部學(xué)院主辦，《政法論叢》(2002年各期)。國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN37-1016/D
9、恩格斯著：《論住宅問題》，人民出版社，1972年5月版
10、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日實(shí)施
11、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2003年9月1日施行
12、梁慧星：《關(guān)于物權(quán)法草案》(西南政法大學(xué)五十周年學(xué)術(shù)講座)演講稿，摘自http://law-thinker.com/detail.asp?id=1782
13、王小莉主編《土地法》，法律出版社，2003年4月版
14、《中華人民共和國憲法修正案》，2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過，全國人民代表大會公布。摘自http://www.law-thinker.com/detail.asp?id=2083
15、中國法律思想網(wǎng)，http://www.law-thinker.com/。
16、中國民商法律網(wǎng)，http://www.civillaw.com.cn。
17、馬長山：《市民社會與政治國家：法治的基礎(chǔ)和界限》，《法學(xué)研究》2002年第2期，第　頁

【試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善】相關(guān)文章：

試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善02-20

試論我國稅收立法體制之完善02-21

試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善02-20

論我國外資立法的不足與完善02-20

試論我國分稅制立法問題02-21

稅收刑事立法比較與我國稅收刑事立法的完善02-20

試論申請執(zhí)行時(shí)效的立法缺陷、成因及完善02-20

國債法律制度的完善——淺議我國國債立法08-07

我國職工參與管理之立法缺漏及其完善02-20