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這份租房合同為何無效？
這份租房合同為何無效？
日前，安徽省宿州市中級(jí)法院終審判決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當(dāng)事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因?yàn)閾p害了合同外其他人的合法利益，在一審判決無效后，又被終審判決無效。
（一）
朱宗祿、徐芹、李婭玲、周美霞等四人是安徽省靈璧縣木材公司的職工，在上個(gè)世紀(jì)九十年代，木材公司向他們借款用于生產(chǎn)經(jīng)營，看到木材公司經(jīng)營狀況每況愈下，財(cái)產(chǎn)已所剩無幾，而借款卻一直不還，無奈之下，朱宗祿等四人于2002年3月20日分別向安徽省靈璧縣法院提起民事訴訟。為了確保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財(cái)產(chǎn)保全的請(qǐng)求。靈璧縣法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在靈璧縣靈城西南角宿泗路南側(cè)門面房自東向西第3、4、5、6、7間，也就是本案爭議的五間門面房。在查明借款事實(shí)后，靈璧縣法院分別以（2002）靈民一初字第570號(hào)、第571號(hào)、第572號(hào)、第573號(hào)民事判決書作出木材公司應(yīng)當(dāng)償還欠款的判決。木材公司沒有上訴，四份判決書都發(fā)生了法律效力。
朱宗祿等四人申請(qǐng)執(zhí)行后，靈璧縣法院2002年12月20日委托靈璧縣價(jià)格認(rèn)定中心對(duì)上述五間門面房進(jìn)行鑒定，鑒定價(jià)值為32萬元。2003年3月21日，法院裁定將五間門面房予以變賣，同時(shí)發(fā)出變賣公告。由于公告期內(nèi)無人購買，經(jīng)協(xié)商，四原告同意接受該房產(chǎn)抵償債務(wù)。
2003年6月19日，朱宗祿等四原告達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，朱宗祿、李婭玲、周美霞三人同意將其在本案的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給四原告之一徐芹，由徐芹負(fù)責(zé)另行償還朱宗祿等三人在本案的債權(quán)，徐芹獨(dú)自享有本案所查封房屋的債權(quán)利益。這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?wù)，并交付原告之一徐芹所有。
7月22日，靈璧縣法院發(fā)出公告，責(zé)令五間門面房的使用者即本案第三人西某等五人于2003年7月30日前遷出。7月31日，第三人西某等五人持2002年3月1日與木材公司簽定的五間門面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護(hù)其合法租賃權(quán)，拒不遷出房屋。
2003年9月9日，具有改革意識(shí)的靈璧縣法院的三名執(zhí)行人員組成合議庭，召開了執(zhí)行聽證會(huì)，聽取了雙方的意見。經(jīng)過合議，認(rèn)為該案涉及實(shí)體問題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。
2003年12月22日，朱宗祿等四原告以靈璧縣木材公司為被告、西某等五人為第三人向靈璧縣法院提起訴訟，要求確認(rèn)木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。
（二）
朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個(gè)觀點(diǎn)：一是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同是虛假的。理由有三點(diǎn)，第一、從時(shí)間上看，租賃合同簽定時(shí)間是2002年3月1日，當(dāng)時(shí)木材公司一無公章，二無法定代表人；第二、從西某等五人提供的木材公司財(cái)務(wù)資料看，也不能明確反映木材公司與西某等五人之間的債權(quán)債務(wù)是否全部結(jié)清，自制憑證與記帳憑證內(nèi)容日期顛倒，相互矛盾，且當(dāng)時(shí)西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其記帳憑證顯然是虛假的；第三、從木材公司與家具廠魯全根簽定的房屋租賃合同看，既然木材公司于3月1日將房屋租賃給西某等五人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？
二是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同存在著違法和違約行為。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十四條第四款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條、第七十一條等有關(guān)規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。
三是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同侵犯了四原告的合法權(quán)益。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時(shí)一年多，在法院查封、拍賣無人購買后，經(jīng)法院、靈璧縣工商銀行和四原告協(xié)商，在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了債權(quán)，而西某等五人出示的房屋租賃合同直接對(duì)四原告的合法權(quán)益構(gòu)成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。
四是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同對(duì)四原告沒有法律約束力。
所以，朱宗祿等四原告請(qǐng)求法院依法確認(rèn)木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無效。
（三）
被告木材公司由于已經(jīng)停止經(jīng)營，其法定代表人不愿簽收法院送達(dá)的法律文書，也不愿出庭應(yīng)訴，故未作任何答辯。
第三人西某等共同認(rèn)為，四原告訴請(qǐng)撤銷木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同不符合法律規(guī)定。2002年3月1日，因木材公司無法清償?shù)谌宋髂车热说那房�，在雙方平等協(xié)商后，決定以五間門面房沖抵欠款，雙方簽定了書面合同，木材公司將財(cái)務(wù)賬目沖平，雙方債權(quán)債務(wù)已經(jīng)結(jié)清。此外，最高額貸款抵押合同期限為2000年2月14日至2002年2月13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應(yīng)為有效。雖然房屋租賃合同落款日期與用印日期不一致，但并不影響合同的效力。
西某等人還認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權(quán)人，而不是租賃合同當(dāng)事人，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)享有租賃合同的撤銷權(quán)，無權(quán)提出撤銷租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請(qǐng)求法院依法駁回四原告的訴訟請(qǐng)求。
這里需要說明的是，西某等人混淆了撤銷合同與宣布合同無效的概念。四原告是要求宣布合同無效，而不是要求撤銷合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。行使撤銷權(quán)的主體必須是合同當(dāng)事人，本案四原告當(dāng)然不具有這樣的資格。而本案四原告是依據(jù)《合同法》第五十二條第二款主張合同無效，其主體既可以是合同當(dāng)事人，也可以是合同外的利害關(guān)系人，只要能夠證明合同當(dāng)事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無效。
（四）
事情還得往前說一說。
早在2000年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門面房設(shè)定抵押，同時(shí)辦理了抵押登記，后來實(shí)際貸款10萬元。房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)監(jiān)證書和房屋他項(xiàng)權(quán)證中都規(guī)定抵押期限自2000年2月14日至2002年2月13日。
也許正是這個(gè)規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念頭。
但他們沒有對(duì)合同進(jìn)行仔細(xì)研究，對(duì)有關(guān)法律規(guī)定還不太熟悉。因?yàn)榈盅汉贤谑畻l第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經(jīng)乙方書面同意，保證不將本合同項(xiàng)下的抵押物再設(shè)立任何形式的抵押、質(zhì)押，也不將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)給第三人�！痹摵贤谑龡l第一款又規(guī)定：“本合同自甲、乙雙方簽字并蓋章之日起生效，需辦理抵押登記的，自到抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)之日起生效，至主合同項(xiàng)下借款本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付費(fèi)用全部清償之日起終止”。
貸款到期后，木材公司未能及時(shí)償還貸款，當(dāng)然也沒有能力償還貸款。
2002年5月12日，靈璧縣工商銀行向木材公司發(fā)出催收逾期貸款本息通知書，木材公司于5月16日簽收。由
于這五間門面房已經(jīng)先行抵押給銀行，所以變賣時(shí)，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12萬元。此款由原告徐芹于2003年6月19日代替木材公司支付給靈璧縣工商銀行。
（五）
這里還有一個(gè)問題必須說明，那就是本案第三人之一西某的任職問題。這個(gè)問題關(guān)聯(lián)著房屋租賃合同的真實(shí)與虛假，也決定著本案的最終處理結(jié)果。
2002年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字[2002]9號(hào)文件任命西某為靈璧縣大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理。同年3月8日，林業(yè)局黨組研究決定，并于3月15日以靈林人字[2002]12號(hào)文件免去西某大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理職務(wù)，任命西某為木材公司的經(jīng)理，也是該公司的法定代表人。
任命宣布以后，西某將木材公司的公章從靈璧縣林業(yè)局領(lǐng)回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內(nèi)的五位第三人簽定了房屋租賃合同，用租賃費(fèi)97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期限為20年，其中三個(gè)人為2002年3月1日至2020年3月1日，兩個(gè)人為2002年3月1日至2022年3月1日。西某在五位第三人的領(lǐng)條上簽字批準(zhǔn)報(bào)銷的日期為2002年3月1日，而由第三人自己提供的會(huì)計(jì)憑證和賬簿上的入帳日期卻是2002年4月30日。
西某認(rèn)為，在2002年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿(mào)公司經(jīng)理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，雖然沒有正式任命，但她實(shí)際上從此時(shí)起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長也為此出具了證明。
但是，四原告則有另外一種說法。免去原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，并不必然就是西某主持工作。如果是西某主持工作，應(yīng)當(dāng)有局長辦公會(huì)議記錄，應(yīng)當(dāng)召開木材公司的職工大會(huì)予以宣布。這些問題，五位第三人沒有提供證據(jù)證明。原林業(yè)局局長出具的證明，由于第三人沒有申請(qǐng)出庭作證，不符合最高法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，不具有證據(jù)效力。
四原告還向法院提供了一份房屋租賃合同。這份合同是2002年5月1日木材公司與開家具廠的老板魯全根簽定的。合同期限為2002年5月1日至2005年5月1日。合同上蓋有木材公司的公章，代表木材公司在合同上簽字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。
四原告同時(shí)向法院提供了木材公司收取魯全根房租的收據(jù)，收款日期是2002年8月12日，金額是463元，收款項(xiàng)目為家具廠純利潤。收據(jù)由木材公司一位姓李的會(huì)計(jì)出具，并加蓋了木材公司財(cái)務(wù)專用章。
既然木材公司于3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。
（六）
2004年3月15日，安徽省靈璧縣法院在第三審判庭公開開庭審理了這一案件。四名原告、五位第三人以及他們各自的律師出了庭。
被告靈璧縣木材公司沒有到庭應(yīng)訴。
經(jīng)過慎重合議，靈璧縣法院于2004年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。判決的理由是：
第一、我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七十一條規(guī)定，抵押期限為主債務(wù)履行之日起至主債務(wù)全部清償完畢之日止。被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十三條第一款對(duì)抵押期限再次進(jìn)行了明確約定。在貸款本息未清償之前，被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同，既違反了擔(dān)保法規(guī)定，又違反了被告木材公司與靈璧縣工商銀行貸款抵押合同的約定。另外，任命西某為被告木材公司經(jīng)理為3月15日，而合同簽定日期為3月1日，西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其租賃合同顯然是串通行為，該行為足以損害朱宗祿等四原告的合法權(quán)益，阻礙四原告?zhèn)鶛?quán)的順利實(shí)現(xiàn)，故四原告要求確認(rèn)被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
第二、西某等五人關(guān)于抵押合同期限為2000年2月14日至2002年2月13日，其與被告木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應(yīng)為有效的主張，因抵押期限約定違反了擔(dān)保法規(guī)定，又與最高額抵押合同第十三條第一款的約定相矛盾，且從平衡抵押合同雙方當(dāng)事人的利益和民法公平原則角度看，抵押合同中當(dāng)事人約定的抵押期間都應(yīng)認(rèn)定為無效，故第三人與被告木材公司簽定的房屋租賃合同也應(yīng)無效。
第三、西某等五人關(guān)于四原告不是租賃合同當(dāng)事人，不能享有租賃合同的撤銷權(quán)，無權(quán)提出撤銷租賃合同的主張，法院認(rèn)為，四原告雖然不是合同當(dāng)事人，但根據(jù)合同法第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定，合同以外的第三人認(rèn)為合同當(dāng)事人惡意串通損害其合法利益的，有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)無效，且四原告并不是要求撤銷租賃合同，故四原告起訴符合《民事訴訟法》的規(guī)定。
（七）
宣判后，西某等五位第三人不服，明確表示要上訴。但在法定期限內(nèi)沒有提起上訴。而一直沒有應(yīng)訴的木材公司卻向法院遞交了上訴狀。
木材公司在上訴狀中主張，一審原告主體不適格，無權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無效；一審判決將靈璧縣工商銀行與靈璧縣木材公司的借貸抵押合同拉進(jìn)本案，違反了“不告不理”的民事訴訟原則；一審原告在訴狀中并未提到“惡意串通”一詞，只是認(rèn)為合同虛假，但一審法院在判詞中幫助一方當(dāng)事人尋找“惡意串通”的理由；一審判決未能平等保護(hù)當(dāng)事人的程序權(quán)利和實(shí)體權(quán)利。
安徽省宿州市中級(jí)法院經(jīng)過審理，查明一審法院認(rèn)定的事實(shí)無誤。
宿州市中級(jí)法院在判決書中認(rèn)為，靈璧縣木材公司與一審第三人之間的租賃合同，是在西某擔(dān)任木材公司經(jīng)理之前以木材公司法定代表人的身份，與包括自己在內(nèi)的五位一審第三人所簽，顯系虛假合同，該合同侵犯了朱宗祿等四被上訴人的合法權(quán)益，被上訴人有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)租賃合同無效。靈璧縣工商銀行與靈璧縣木材公司的借貸抵押合同與本案有關(guān)，因此，一審法院沒有違反民事訴訟原則。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
2004年6月29日，宿州市中級(jí)法院依法駁回木材公司的上訴，維持原判。
7月15日，朱宗祿等人拿到了終審判決書，一顆懸著的心終于放了下來。
法律永遠(yuǎn)是公正的。只要相信法律，法律會(huì)給予任何人以應(yīng)有的公道！
【亢電中 ：安徽省靈璧縣法院民一庭
聯(lián)系電話：0557—6038891
一審案號(hào)（2004）靈民一初字第9號(hào)
二審案號(hào)（2004）宿中民三終字第41號(hào)】
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《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條：“起訴必須符合下列條件：1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；2、有明確的被告；3、有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；4、屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十四條第一款：“當(dāng)事人申請(qǐng)證人出庭作證，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿十日前提出，并經(jīng)人民法院許可�！钡谖迨鍡l第一款：“證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的質(zhì)詢�！�
《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，
損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會(huì)公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十六條：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定�！钡谖迨䲢l：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第七十一條第一款：“主債權(quán)未受全部清償?shù)�，抵押�?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)�！�
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