拓展管理制度

　　現(xiàn)如今，需要使用制度的場合越來越多，制度具有使我們知道，應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，懲惡揚(yáng)善、維護(hù)公平的作用。那么制度的格式，你掌握了嗎？以下是小編為大家收集的拓展管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

拓展管理制度1

　　目的:

　　規(guī)范公司項目拓展工作,預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險,為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè),達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

　　范圍:范圍:適用范圍:制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍:制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋:名詞解釋:項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展,本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項目信息,對信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后,對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。

　　職責(zé):

　　發(fā)展中心

　　負(fù)責(zé)制定與修正項目拓展風(fēng)險控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別;負(fù)責(zé)項目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作;負(fù)責(zé)對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查,及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項目拓展過程重要文件,進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項目拓展后評價;

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。

　　法律部規(guī)范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財務(wù)部

　　配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。

　　作業(yè)內(nèi)容:

　　外部環(huán)境風(fēng)險防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告; 項目責(zé)任人要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項目分析材料組成部分; 合約擬定中,將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工,寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

　　融資風(fēng)險防范

　　項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

　　項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案及預(yù)案,做為提交決策委員會議文件組成部門之一; 市場風(fēng)險防范

　　發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報告,作投資潛力評估;

　　項目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市,項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查7天以上,并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 競爭風(fēng)險防范

　　項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

　　項目責(zé)任人提交競爭方案或意見,做為談判策略重要依據(jù)。 內(nèi)部管理風(fēng)險防范信息處理風(fēng)險防范項目備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無,以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等; 項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān),確定其時效性、有效性,如有過期,應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性,在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期; 項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項目相關(guān)信息,確保項目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性,在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項目責(zé)任人在進(jìn)行項目考察時,要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容,由項目負(fù)責(zé)人組織完成,并提交《項目盡職調(diào)查報告》;

　　項目調(diào)查主要包括:場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調(diào)查主要包括:財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

　　作業(yè)風(fēng)險防范

　　嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序,依照項目評價體系,進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況,可通過董事會決議,方可簡化;

　　設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限,明確項目責(zé)任人,內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理,確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項目工作計劃時間表,明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求,明確責(zé)任部門、責(zé)任人,如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

　　參與項目的'工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明,完成相關(guān)工作。

　　廉正風(fēng)險防范

　　公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為,經(jīng)調(diào)查屬實(shí),參照公司規(guī)定處罰; 嚴(yán)格按照《項目談判工作制度》規(guī)定,重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風(fēng)險防范

　　項目責(zé)任人要保證決策項目材料準(zhǔn)確、完整; 發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人,對相關(guān)決策項目分析報告進(jìn)行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符,責(zé)其改正; 項目責(zé)任人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告,并對決策委員進(jìn)行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項目決策前,應(yīng)對呈報項目資料深入了解; 決策委員代表應(yīng)在項目決策前,進(jìn)行項目實(shí)地考查,并完成與合作方的初期談判。

　　合約風(fēng)險防范

　　法律文本要求規(guī)范化,法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范,如有特殊情況需要變動、更改,需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可; 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合,按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批,向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢,書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價拓展項目簽署合作合約后,由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進(jìn)行評價,對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價,并編寫《項目拓展工作評價報告》;

　　評價結(jié)果報送管理中心,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎勵激勵的依據(jù)。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價,對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進(jìn)行獎勵;

　　項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn),由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告,經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 注意事項無

拓展管理制度2

一、獲取信息:

　　1、定期做市場調(diào)查;

　　2、客戶主動聯(lián)系;

　　3、經(jīng)人推介。

　　二、甄選信息,確定目標(biāo)客戶:

　　1、面積少于20000平方米項目不接;

　　2、項目投入使用時間超過兩年的不接;

　　3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū));

　　4、維修基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū));

　　5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言)

　　6、檔次過低的項目不接;

　　7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接;

　　8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項目不接;

　　9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項目不接;

　　三、談判要素

　　1、先人后事,與對方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;

　　2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實(shí)力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ);

　　3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強(qiáng)項弱勢,取長補(bǔ)短;

　　4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式,以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ),小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進(jìn);

　　5、簽定顧問合同時應(yīng)同時正確引導(dǎo)對方,明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn));

　　6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時,應(yīng)直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;

　　7、在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時,應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實(shí)效。

　　四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓(xùn)。報價標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。

　　五、具體步聚(全委和顧問管理,專項培訓(xùn)暫略)

　　1、明確意向性目標(biāo)后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。

　　2、財務(wù)人員根據(jù)擬承接的項目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關(guān)人員對項目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報批總經(jīng)理,確定承接方式和報價金額。

　　3、制定方案。方案內(nèi)容包括:

　　(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質(zhì)等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等;

　　(2)擬承接的項目簡介:周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等;

　　(3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo);

　　(4)擬定管理服務(wù)內(nèi)容,包括:

　　開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的`管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容,大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)。

　　(5)物質(zhì)裝備計劃;

　　本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。

　　(6)管理人員配備;

　　根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。

　　(7)管理規(guī)章制度;包括:

　　結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約,應(yīng)具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。

　　(8)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算;

　　根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實(shí)地考察以及財務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測算,制定收支預(yù)算表。

　　(9)相關(guān)費(fèi)用;

　　(10)提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路

　　為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(以上僅是方案的基本內(nèi)容,至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情而定。)

　　4、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通,細(xì)化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關(guān)費(fèi)用、管理期限,為最終簽訂合作協(xié)議做準(zhǔn)備。

　　5、與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,明確雙方的權(quán)利及義務(wù)。

　　6、協(xié)議簽定根據(jù)開發(fā)商要求,確定人員進(jìn)場時間。

拓展管理制度3

　　第一條、為不斷提升班組的工作質(zhì)量、改進(jìn)工作方式、提高工作效率,特制定本辦法。

　　第二條、本班組質(zhì)量管理的目標(biāo):實(shí)現(xiàn)班組質(zhì)量管理最穩(wěn)定化、最優(yōu)化。

　　第三條、質(zhì)量管理實(shí)施的時間和頻次。質(zhì)量管理是一個持續(xù)改進(jìn)的過程,需要全體班組成員日常工作中緊緊圍繞班組標(biāo)準(zhǔn)化工作即流程規(guī)范化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化這個中心。

　　第四條、班組質(zhì)量管理的適用對象。班組質(zhì)量管理適用班組全體成員,班組長(或班組長指定成員)要求全體成員日常工作中嚴(yán)格按照班組質(zhì)量管理流程、制度執(zhí)行,并對執(zhí)行的情況進(jìn)行打分,適當(dāng)給予獎勵。

　　第五條、班組質(zhì)量管理的主要內(nèi)容

　　(一)對班組成員進(jìn)行質(zhì)量管理方面的日常培訓(xùn),樹立班組成員的正確意識;

　　(二)維護(hù)班組質(zhì)量管理建設(shè),保證班組日常工作的正常進(jìn)行;

　　(三)愛護(hù)公共衛(wèi)生,營造一個舒適潔凈的.辦公環(huán)境;

　　(四)對外來人員的接待體現(xiàn)移動特色,不卑不亢,謙和大方。

　　第六條、班組質(zhì)量管理的要點(diǎn)

　　(一)掌握質(zhì)量要求。班組成員必須熟悉公司各項規(guī)章制度,按質(zhì)量要求執(zhí)行,特殊情況應(yīng)上報領(lǐng)導(dǎo)決定處理辦法。

　　(二)質(zhì)量流程記錄填寫和維護(hù)。班組應(yīng)當(dāng)對于本班組負(fù)責(zé)的流程環(huán)

　　節(jié)所應(yīng)填寫的工作記錄,班組應(yīng)當(dāng)制定專人完成記錄填寫工作,并做好記錄的整理和維護(hù)。

　　(三)質(zhì)量指標(biāo)統(tǒng)計、分析和評估。對于班組負(fù)責(zé)的工作質(zhì)量指標(biāo),結(jié)合部門要求和工作實(shí)際需要,進(jìn)行定期定量化統(tǒng)計、分析和評估。利用每月班會,由組長主持開展質(zhì)量分析改進(jìn)會,根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)及報表、采用魚骨等工具,分析各周期質(zhì)量情況,有負(fù)責(zé)人制訂改進(jìn)方案,在班會上討論確定并實(shí)施。

　　(四)改善質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況。對于流程執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況,班組應(yīng)當(dāng)分析原因,提出改進(jìn)方案。必須時填寫糾正預(yù)防措施通知單。

　　(五)充分運(yùn)用qc小組等質(zhì)量管理工具。班組可以成立qc小組進(jìn)行攻關(guān)或創(chuàng)新以達(dá)成目標(biāo)或提出解決方案。qc小組定期對難題進(jìn)行集中攻關(guān),逐漸形成“人人為事,能者為師”的班組氛圍。qc小組定期與班組進(jìn)行技術(shù)交流,共同發(fā)現(xiàn)、解決問題,不斷改進(jìn)質(zhì)量。

　　(六)工作質(zhì)量總結(jié)。充分運(yùn)用qc小組等質(zhì)量管理工具班組可每半年開展一次立項對標(biāo)揮動,對工作進(jìn)行總結(jié),對理想中班組的工作質(zhì)量進(jìn)行對比分析,研究差距與不足,并在工作計劃中制定改進(jìn)計劃,并完成一篇pdca案例,促進(jìn)自身工作質(zhì)量的不斷提高。 第七條、根據(jù)公司《qc小組管理實(shí)施細(xì)則》的要求,圍繞班組的kpi指標(biāo)和短板,成立qc小組,開展多樣的質(zhì)量活動。

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