- 相關(guān)推薦
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度
在當(dāng)今社會(huì)生活中，制度的使用頻率呈上升趨勢(shì)，制度是維護(hù)公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，以下是小編為大家整理的物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度，歡迎大家分享。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度1
一、運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作：
1、首先查看主機(jī)電源是否接通，電壓是否正常。系統(tǒng)電壓波動(dòng)不超過(guò)設(shè)計(jì)值的正負(fù)10％（正常值為365－415）
2、查看兩個(gè)水系統(tǒng)是否充滿(mǎn)水，冷凍水是否在正常壓力位，末充滿(mǎn)水的排除故障后補(bǔ)水至滿(mǎn)液狀態(tài)。水壓、壓差，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)（注：空調(diào)水低區(qū)水泵進(jìn)水1100KPa，出水1450 KPa，冷卻水進(jìn)水300 KPa，出水700 KPa，高區(qū)冷凍水泵進(jìn)水1400 KPa，出水1650 KPa）；
3、檢查油溫、油位是否在正常范圍內(nèi)
4、查看管道上的閥門(mén)，檢查各種閥門(mén)是否均已打開(kāi)處于工作狀態(tài)，如有誤動(dòng)，須恢復(fù)到正常狀態(tài)。
5、檢查中央控制屏及控制柜各種信號(hào)指示燈是否正常。檢查需供冷區(qū)域末端風(fēng)柜機(jī)AHU、PAU和風(fēng)機(jī)盤(pán)管運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)當(dāng)天室外溫度估計(jì)運(yùn)行負(fù)荷，以便確定主機(jī)負(fù)荷、投入臺(tái)數(shù)，每開(kāi)一臺(tái)主機(jī)，應(yīng)開(kāi)一組水泵、冷卻水塔配合（注：夏天白天不停機(jī)，晚上冷凍回水溫度超過(guò)15℃時(shí)主機(jī)運(yùn)行）。
6、停用一周以上的重新開(kāi)機(jī)啟用的，必須先預(yù)熱24小時(shí)。
7、查看上班的運(yùn)行記錄，了解主機(jī)的運(yùn)行狀況，如主機(jī)為故障停機(jī)，先查看電腦的警報(bào)信息，排除故障后才能開(kāi)機(jī)（一小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)不得超過(guò)四次）
8、測(cè)量室內(nèi)外的溫度，根據(jù)氣象條件和用戶(hù)情況確定運(yùn)行。
二、開(kāi)機(jī)及運(yùn)行操作
7、先啟動(dòng)一臺(tái)冷凍水泵，待運(yùn)行平穩(wěn)后再啟動(dòng)一臺(tái)（一臺(tái)備用），8、先啟動(dòng)一臺(tái)冷卻水泵，平穩(wěn)后再啟動(dòng)一臺(tái)（一臺(tái)備用）（注：主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至38℃時(shí)，需加開(kāi)冷卻水塔風(fēng)扇）；
9、啟動(dòng)冷卻泵的風(fēng)機(jī)：如室外溫度很低，也可啟動(dòng)一臺(tái)，或不啟動(dòng)。但要保證冷卻效果，冷卻水出水溫度不高于30度。
10、水系統(tǒng)啟動(dòng)后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運(yùn)行，泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常響動(dòng)，如有異常，立即停機(jī)檢查。
11、確認(rèn)冷卻水進(jìn)、回水壓力、壓差，冷凍水進(jìn)、回水壓力、壓差正常，5分鐘后啟動(dòng)壓縮機(jī)（注：若系統(tǒng)壓力過(guò)低，檢查膨脹水箱供水是否正常）；
12、壓縮機(jī)啟動(dòng)后，觀察控制液晶顯示屏顯示，檢查有無(wú)異常振動(dòng)、噪音或異常氣味，確認(rèn)一切正常后機(jī)組才算啟動(dòng)成功。
13、調(diào)節(jié)平衡閥，使水的供回平衡，確保主機(jī)的供水量穩(wěn)定、充足。
14、確認(rèn)主機(jī)無(wú)異常情況后啟動(dòng)主機(jī)。啟動(dòng)后觀察壓差、回油情況、出水溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。如有異常，立即停機(jī)檢查。
15、整個(gè)系統(tǒng)啟動(dòng)要全面巡視一遍，觀察參數(shù)及運(yùn)轉(zhuǎn)情況有無(wú)異常。
15、系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)以后，每小時(shí)做一次記錄。
16、系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。
三運(yùn)行檢查
17、電源：
�。�1）三相電壓380V±10%
�。�2）三相電流＜1360A
18、油路：
�。�1）油溫≤60℃
�。�2）油位：不能低于下視鏡1/2
（3）油壓：30 KPa~45 KPa
19、導(dǎo)葉開(kāi)度≤100%
20、排氣溫度：30℃~60℃
21、止推軸承間隙≤60MIL
22、冷凍水：進(jìn)水7~24℃，出水≥5.5℃
23、冷卻水進(jìn)水≤34℃，出水≤40℃
24、制冷系統(tǒng)
（1）冷凝壓力350~1100 Kpa
�。�2）冷凝溫度15℃~50℃
（3）蒸發(fā)壓力200~550 Kpa
�。�4）蒸發(fā)溫度5℃~20℃
25、主機(jī)運(yùn)行負(fù)荷、導(dǎo)葉開(kāi)度察看，檢查有無(wú)異響、振動(dòng)、泄漏現(xiàn)象，注意：機(jī)組發(fā)生跳停時(shí)，檢查并記錄顯示屏顯示的故障內(nèi)容，消除故障后才能開(kāi)機(jī)，發(fā)生喘振檢查水流壓力、溫度設(shè)定值、電氣元件及導(dǎo)葉執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
四、停機(jī)操作
�。ㄒ唬┱ＭC(jī)
26、先關(guān)壓縮機(jī)電源，保留總電源使主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)。
27、主機(jī)停機(jī)10分后，可逐臺(tái)關(guān)閉冷卻水泵，以免引起管道的劇烈震動(dòng)。
28、逐臺(tái)關(guān)閉冷凍水泵。
29、完成上述操作以后，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)巡視一遍，確認(rèn)系統(tǒng)停止運(yùn)行。
�。ǘ┦鹿释C(jī)、
30、主機(jī)故障：這種情況應(yīng)先關(guān)壓縮機(jī)開(kāi)關(guān)，保留主機(jī)的總開(kāi)關(guān)，然后檢查并排除主機(jī)故障，短時(shí)間不能排除的'需按正常停機(jī)操作停機(jī)。
31、管路故障：檢修或其它原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時(shí)，就立即按正常停機(jī)程序停止系統(tǒng)運(yùn)行。排除故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
32、停電：這種情況應(yīng)按正常停機(jī)操作程序關(guān)閉主機(jī)開(kāi)關(guān)，保留電源指示。待恢復(fù)供電后重新啟動(dòng)運(yùn)行，同時(shí)做好記錄。
33、火警：遇到這咱情況應(yīng)立即關(guān)閉主機(jī)總開(kāi)關(guān)。
�。ㄈ┩C(jī)注意事項(xiàng)
34、節(jié)能考慮，冷凍水回水溫度夠低時(shí)，降低運(yùn)行電流，使主機(jī)卸載，停冷凍水機(jī)組；
35、主機(jī)停止3分鐘后，停冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)。注意：確保大廈內(nèi)24小時(shí)冷氣供應(yīng)，冷凍水泵24小時(shí)運(yùn)行，間隔6小時(shí)交替轉(zhuǎn)換運(yùn)行。冷卻水回水溫度超過(guò)15 ℃，按開(kāi)機(jī)程序啟動(dòng)機(jī)組。根據(jù)季節(jié)、室外溫度變化開(kāi)啟主機(jī)，視節(jié)能考慮，夏天時(shí)間段7：00~19：00中途不準(zhǔn)停機(jī)，確保冷凍出水溫度7℃，回水12℃，冬天時(shí)段靈活開(kāi)啟主機(jī)，晚上冷凍回水溫度超過(guò)15℃，按開(kāi)機(jī)程序啟動(dòng)機(jī)組。
五、空調(diào)主機(jī)房管理規(guī)定
36、空調(diào)主機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)運(yùn)行工保管，末經(jīng)許可，非工作人員禁止入內(nèi)。
37、保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明
38、空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。
39、定期清洗系統(tǒng)的過(guò)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。
40、每周對(duì)主機(jī)和機(jī)房進(jìn)行清潔，并做好設(shè)備房的消殺來(lái)鼠工作
41、每半年對(duì)主副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組良好運(yùn)行狀態(tài)。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度2
“開(kāi)源節(jié)流，降本增效，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同步增長(zhǎng)”永遠(yuǎn)是金鷹經(jīng)營(yíng)的重要原則之一。成本是利潤(rùn)最直接的來(lái)源，更是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理是能耗控制的主力軍，能耗規(guī)范管理要以科學(xué)合理化管控為目的，因此我們?cè)跒橘?gòu)物中心提供服務(wù)保障的同時(shí)不斷探索新的節(jié)能減排方法和措施。
鹽城金鷹購(gòu)物中心位于建軍路169號(hào)，建筑面積達(dá)96000平方米，共有8層營(yíng)業(yè)樓面，業(yè)態(tài)組合豐富，商品品類(lèi)齊全，組合了購(gòu)物、個(gè)性快餐、主題餐飲、影視影院等多元化的體量，最大程度上滿(mǎn)足客戶(hù)的消費(fèi)需求。隨著建軍路店經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不斷提升，許多商戶(hù)專(zhuān)柜都慕名而來(lái)，陸續(xù)要求加入，隨之經(jīng)營(yíng)面積密度持續(xù)增高，這與能耗是成正比的',能源費(fèi)用要占到經(jīng)營(yíng)收入的10%或更高。項(xiàng)目平時(shí)每天營(yíng)業(yè)12個(gè)小時(shí)以上，設(shè)備運(yùn)行則超過(guò)13小時(shí)、各種節(jié)假日營(yíng)業(yè)長(zhǎng)達(dá)15-16個(gè)小時(shí)，且?guī)缀趺刻於继幱跐M(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行狀態(tài)。20xx年全年總耗電量18253800度，總支出電費(fèi)是1552萬(wàn)余元。中央空調(diào)系統(tǒng)電費(fèi)272.57萬(wàn)元，電能耗占比18%左右.
鹽城中心管理處經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期對(duì)能耗的使用數(shù)據(jù)對(duì)比值的積累，特別是對(duì)中央空調(diào)節(jié)能的核心問(wèn)題進(jìn)行細(xì)化分析，科學(xué)合理運(yùn)行冷水機(jī)組，著重從以下幾個(gè)方面有效控制能耗：
一、制冷主機(jī)的能耗控制
通過(guò)優(yōu)化主機(jī)的運(yùn)行模式，設(shè)定合理的運(yùn)行參數(shù)，根據(jù)營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際溫度情況設(shè)定合理的冷凍水出水溫度（出水溫度設(shè)定低了浪費(fèi)能耗，設(shè)定高了影響賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物舒適度）來(lái)達(dá)到節(jié)能目的。中心商場(chǎng)有3臺(tái)冷水機(jī)組，制冷量大小各異，根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換、氣溫變化來(lái)確定開(kāi)啟主機(jī)的類(lèi)別及數(shù)量。不參與運(yùn)行的機(jī)組要關(guān)閉冷凍、冷卻水閥門(mén)，以減少消耗。
由于冷卻水是開(kāi)放式循環(huán)系統(tǒng)，空氣中的灰塵，泥沙還有冷卻塔填料里的藻類(lèi)都有可能會(huì)進(jìn)入冷凝器，造成冷凝器管路的堵塞，從而引起偏流。所以每年都要對(duì)中央空調(diào)啟用前后都要進(jìn)行維保，對(duì)冷凝器管路進(jìn)行清洗，清除管路內(nèi)壁污垢，以提高冷凝器的熱交換效率。風(fēng)柜機(jī)組要定時(shí)清洗冷凝器翅片，保持翅片的潔凈度。
二、空調(diào)水泵的能耗控制
對(duì)冷凍泵、冷卻泵要分別加裝變頻器，溫度傳感器，壓差傳感器等控制元件。當(dāng)水溫達(dá)到額定要求時(shí)變頻器降低水泵運(yùn)行頻率，以降低電機(jī)負(fù)荷達(dá)到節(jié)能。每年冬季設(shè)備停用時(shí)，要檢查水泵的葉輪有無(wú)破損，隱裂，有否異物卡在渦輪內(nèi)部等。對(duì)各管路保溫及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)破損要及時(shí)修復(fù)，減少不必要的損耗。
三、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)的能耗控制
風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)組成，同樣要給風(fēng)機(jī)管路加裝溫控、壓力傳感器等來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能。要經(jīng)常清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，確保濾網(wǎng)清潔，保持風(fēng)量通暢，減少風(fēng)阻，同時(shí)也要清洗表冷器翅片，提高熱交換效率。
商場(chǎng)內(nèi)每年春秋調(diào)時(shí)候，遇到有些專(zhuān)柜只顧為提升品牌形象和整體效果，裝修時(shí)卻把回風(fēng)口部分堵塞，嚴(yán)重減少回風(fēng)量，這樣既增加風(fēng)機(jī)負(fù)荷,又影響制冷（供暖）效果。新風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)節(jié)，降低室內(nèi)二氧化碳濃度，提升空氣品質(zhì)，提高顧客購(gòu)物舒適度。對(duì)風(fēng)管各風(fēng)閥要及時(shí)監(jiān)測(cè)調(diào)整，保證各區(qū)域送風(fēng)平衡。盡量避免各區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象。另外對(duì)風(fēng)機(jī)、電機(jī)軸承傳動(dòng)系統(tǒng)要及時(shí)檢查保養(yǎng)，確保設(shè)備安全有效運(yùn)行。
四、冷卻塔能耗控制
冷卻水溫每超過(guò)額定范圍1℃，制冷機(jī)組效率就會(huì)下降3％。所以冷卻塔要與制冷機(jī)組實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，要根據(jù)冷卻水溫的實(shí)際變化情況來(lái)自動(dòng)調(diào)節(jié)冷卻塔電機(jī)風(fēng)扇的開(kāi)啟或關(guān)閉，這樣可以減少操作人員控制的不準(zhǔn)確性和滯后性，既可以節(jié)能又能保證機(jī)組良好運(yùn)行狀態(tài)。定時(shí)檢測(cè)冷卻水質(zhì)，定時(shí)給冷卻水加除藻、除垢藥劑，主要是中和冷卻水中的鈣、鎂離子，防止制冷機(jī)組冷凝器管路結(jié)垢，影響熱交換效率；減少酸性水質(zhì)對(duì)管路的腐蝕，影響機(jī)組使用壽命。要調(diào)節(jié)好各冷卻塔布水器撒水量的平衡，把整個(gè)冷卻塔作為總散熱面積，提高冷卻水蒸發(fā)散熱效果。避免局部撒水量過(guò)小引起不均勻，或撒水量過(guò)大引起冷卻水外溢現(xiàn)象。要經(jīng)常檢查撒水器洞口或者積水盤(pán)有無(wú)雜物、青苔等堵塞撒水口的情況，確保撒水均勻。過(guò)濾器需要定期清洗，如果出現(xiàn)沉淀物堵塞，空調(diào)循環(huán)水流經(jīng)過(guò)濾器的阻力會(huì)增加數(shù)倍，造成能耗浪費(fèi)。
五、日常運(yùn)行的能耗控制
1、首先根據(jù)季節(jié)變化和賣(mài)場(chǎng)實(shí)際溫度情況來(lái)確定制冷機(jī)組的開(kāi)啟、關(guān)閉以及冷凍出水溫度的設(shè)定，既要保證賣(mài)場(chǎng)內(nèi)良好的購(gòu)物環(huán)境又要注意節(jié)能。夏季空調(diào)溫度一般設(shè)定在26℃左右，保證人體感舒適的同時(shí)也能達(dá)到最佳節(jié)電效果。春秋季操作人員要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視。注意調(diào)節(jié)好新風(fēng)量與回風(fēng)量，調(diào)節(jié)好新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行，在保證賣(mài)場(chǎng)溫度的情況下盡量不開(kāi)啟冷水機(jī)組主機(jī)。
2、當(dāng)中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)要加強(qiáng)巡檢和通知各樓層及時(shí)關(guān)閉通道防火門(mén)。一樓主要通道客流量較大，夏天可加風(fēng)幕機(jī)、透明皮簾，冬天要安裝加厚棉布簾，防止暖氣流失，增加能耗。冬季供暖商場(chǎng)一樓效果差，在正大門(mén)外加裝玻璃棚房，棚房門(mén)上多加一道棉簾，減少冷風(fēng)直接吹入商場(chǎng)。
3、每晚打烊前適當(dāng)提前關(guān)閉主機(jī)、冷卻塔和冷卻泵，僅保留冷凍泵和風(fēng)機(jī)循環(huán)，充分利用系統(tǒng)內(nèi)冷熱水的余溫保障運(yùn)行，不會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)。機(jī)組每天可減少30分鐘的運(yùn)行時(shí)間。
能耗有效控制是必須熟悉并掌握本建筑設(shè)施設(shè)備的具體情況才得以開(kāi)展的，今后在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下我們將進(jìn)一步升華節(jié)能意識(shí)，從降低能耗、廢舊利用、技術(shù)革新、節(jié)約回收等方面深入尋找突破口，對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行科學(xué)地管理、有效的運(yùn)行，將能耗得到合理的控制。讓我們通過(guò)實(shí)際行動(dòng)來(lái)把金鷹物業(yè)管理這個(gè)無(wú)形的產(chǎn)品真正體現(xiàn)出有形的價(jià)值。
【物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度】相關(guān)文章：
提高實(shí)時(shí)操作系統(tǒng)的實(shí)時(shí)性能和可靠性策略08-19
文件的建立和刪除操作08-16
加工操作管理制度05-15
“錨點(diǎn)”探究教學(xué)法：操作流程與實(shí)施建議08-12
廚房安全操作管理制度08-22
煤礦安全操作管理制度10-12
網(wǎng)上練習(xí)和測(cè)試系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)08-17
學(xué)校如何操作好對(duì)學(xué)生的“獎(jiǎng)勵(lì)和處罰”08-17
加工中心的編程技巧和安全操作初探08-13
物業(yè)公司管理制度08-08