法律意見(jiàn)書(shū)范文
法律意見(jiàn)書(shū)范文土地租賃協(xié)議法律意見(jiàn)書(shū)
本所接受貴社的委托，就貴社/委員會(huì)在簽訂土地租賃協(xié)議事宜中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，現(xiàn)提供如下法律意見(jiàn)：
一、本所出具法律意見(jiàn)書(shū)的聲明
1、本所及經(jīng)辦律師所出具的法律意見(jiàn)書(shū)的根據(jù)是你提供的敘述及現(xiàn)行法律法規(guī)，法律意見(jiàn)書(shū)只對(duì)你提供的敘述及現(xiàn)行法律法規(guī)負(fù)責(zé)。
2、本所及經(jīng)辦律師所出具的該法律意見(jiàn)書(shū)，只作為貴社/委員會(huì)參考之用，不作為本所及經(jīng)辦律師就受托事務(wù)的結(jié)果成功或勝訴的承諾、保證。本所及經(jīng)辦律師不對(duì)貴社/委員會(huì)因采用該法律論證意見(jiàn)書(shū)所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。
3、本所及經(jīng)辦律師所出具的該法律意見(jiàn)書(shū)不作為對(duì)同類(lèi)、相似案件的處理意見(jiàn)。
二、本所出具法律意見(jiàn)書(shū)的依據(jù)
1、貴社/貴委員會(huì)提供的敘述、資料依據(jù)：
貴社/委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證上述資料及敘述事實(shí)的真實(shí)性。
2、法律法規(guī)的依據(jù)：
①《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；
②《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
③《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》；
�、堋吨腥A人民共和國(guó)合同法》；
⑤；浙江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法；
⑥其他相關(guān)法律法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。
三、土地租賃協(xié)議中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施的法律意見(jiàn)
1、主體的合法性及風(fēng)險(xiǎn)防范
�。�1）出租方：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十條：“對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)……”及《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理……”之規(guī)定，作為土地租賃合同的出租方應(yīng)為村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)防范：根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第十九條：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定，方可辦理：……（八）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)”之規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)在出租涉及村民利益土地（如耕地）時(shí)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定，方可辦理。以避免日后因違反法律規(guī)定致使土地租賃合同無(wú)效， (范文網(wǎng) www.gymyzhishaji.com) 承擔(dān)不利后果。
�。�2）承租方：由于現(xiàn)行法律并未對(duì)土地租賃合同的承租方進(jìn)行限制性規(guī)定，故就承租方而言，可以是任何人或任何單位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十一條：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款”之規(guī)定，故如果土地租賃合同的目的是用于非農(nóng)建設(shè)的，則必須向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。以避免日后因違反法律規(guī)定致使土地租賃合同無(wú)效，承擔(dān)不利后果。
風(fēng)險(xiǎn)防范：如果土地租賃合同的目的是用于非農(nóng)建設(shè)的，則需審查承租方是否具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的建設(shè)資質(zhì)憑證，并將這些文件復(fù)印留底；如果土地租賃合同的目的是用于農(nóng)業(yè)事務(wù)的，則需要將承租方的身份憑證復(fù)印留底，并將其現(xiàn)住的聯(lián)系地址留底，以方便日后履行過(guò)程可能出現(xiàn)的發(fā)催討租金函或發(fā)解除通知函等聯(lián)系函。針對(duì)土地租賃合同的目的是用于農(nóng)業(yè)事務(wù)的，也可以考慮放棄土地租賃而直接采用土地承包，以?xún)?yōu)先保障到本村的村民利益。
2、履行協(xié)議過(guò)程中的合法性及風(fēng)險(xiǎn)防范
履行依據(jù)：根據(jù)浙江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第三十四條：“…土地使用者與村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)文件簽訂土地使用合同，確定有償使用土地的用途、面積、期限、費(fèi)用等事項(xiàng)”之規(guī)定，故在履行土地租賃合同的過(guò)程中，雙方應(yīng)該按照土地租賃合同中約定的內(nèi)容全面、城市的履行。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》上“租賃合同”的規(guī)定，作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法享有的主要權(quán)利為：①收取租金權(quán)；②監(jiān)督、限制權(quán)（如未經(jīng)出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等）；③收回土地使用權(quán)；④法定解除權(quán)。所承擔(dān)的主要義務(wù)為：①按照約定交付土地的義務(wù)；②土地權(quán)屬保證義務(wù)；③禁止干擾義務(wù)。而作為土地租賃合同中承租人依法享有的主要權(quán)利為：①占有、使用土地權(quán)；所承擔(dān)的主要義務(wù)為：①按照約定交付租金義務(wù)；②按約定使用、保管土地義務(wù)；③未經(jīng)出租人同意的不作為義務(wù)（如未經(jīng)出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等）；④合同終止返還土地義務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)防范：在擬定土地租賃合同上應(yīng)充分體現(xiàn)雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，由于土地租賃合同屬于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的合同，故作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)對(duì)出租人的義務(wù)設(shè)置違約責(zé)任以更好管理、監(jiān)督租賃土地的使用。尤其針對(duì)的是“荒廢”問(wèn)題，由于現(xiàn)行法律對(duì)于農(nóng)村的耕地有專(zhuān)門(mén)的保護(hù)規(guī)定，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地�！钡珜�(duì)于農(nóng)村耕地之外的其余土地并沒(méi)有進(jìn)行強(qiáng)制性的規(guī)定，因此作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)在合同中明確要求承租人不得荒廢租賃合同中約定的土地，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)應(yīng)多考慮客觀因素可能對(duì)合同造成的影響，如應(yīng)考慮所租賃的土地將來(lái)是否存在征用問(wèn)題，如果有需將征用時(shí)產(chǎn)生的征用補(bǔ)償款如何分配事先商量好，并直接寫(xiě)進(jìn)合同予以固定，避免日后所產(chǎn)生的不必要的爭(zhēng)議。
另外需要特別注意的是，雙方在履行協(xié)議過(guò)程中產(chǎn)生的任何書(shū)面憑證均需妥善保管，以避免日后產(chǎn)生糾紛時(shí)缺少證據(jù)。
3、終止履行的依據(jù)及風(fēng)險(xiǎn)防范
對(duì)于土地租賃合同的終止主要有四種：①按照約定的內(nèi)容終止，針對(duì)該情形風(fēng)險(xiǎn)較少，但需注意妥善保管好雙方在履行的憑證，如租金收取憑證，同時(shí)盡量在合同終止后另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》以明確雙方權(quán)利義務(wù)的終止；②雙方協(xié)商終止，主要為雙方在履行過(guò)程中因種種的原因無(wú)法繼續(xù)履行，針對(duì)該情形雙方應(yīng)另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》以明確雙方權(quán)利義務(wù)的終止；③按照約定行使解除權(quán)，即雙方在土地租賃合同中約定了解除的條款，當(dāng)約定的解除情形出現(xiàn)時(shí)，一方按照約定行使解除權(quán)，針對(duì)次情形，需要注意的必須嚴(yán)格按照合同上的約定的解除要求行使解除權(quán)；④法定解除權(quán)，作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”、第九十六條：“…主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除”、第二百二十四條：“…承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第二百二十七條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規(guī)定行使解除權(quán)，針對(duì)該種情形出租人要注意的是，依法行使合同解除權(quán)必須通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。在這過(guò)程中盡量使用書(shū)面的通知如郵寄，以避免日后爭(zhēng)議無(wú)任何憑證來(lái)證明出租人已履行通知義務(wù)，也可以要求對(duì)方與出租人另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》。特別強(qiáng)調(diào)的是針對(duì)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人必須先要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。故針對(duì)該情形出租人必須先書(shū)面郵寄催討租金，以避免日后爭(zhēng)議無(wú)任何憑證來(lái)證明出租人已履行通知義務(wù)。如果條件不允許則需二人以上前去催討租金，盡量能來(lái)承租人旁邊的鄰居們或其他第三人作證。出租人只有在履行完催討通知義務(wù)后，出租人仍逾期不予支付，才可以行使法定解除權(quán)。
四、結(jié)語(yǔ)
作為農(nóng)民集體所有的土地的管理者、使用者的村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)在出租農(nóng)民集體所有的土地時(shí)，因綜合考慮本村所有農(nóng)民的合法利益及出租后的土地能實(shí)現(xiàn)最大的利益，以期帶動(dòng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！
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