別墅策劃案

山水湖濱別墅策劃案   我現(xiàn)在就要動身啟程，因?yàn)闊o論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。             ——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈    I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice   ——賽博地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)—— 前言 第一章、市場分析 一、 無錫別墅市場分析 二、 競爭對手分析 第二章、SWOT分析 一、 現(xiàn)狀分析 二、 SWOT分析 第三章、產(chǎn)品策略 一、 產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃 二、 獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議 三、 其他物業(yè)形式的建議 四、 功能配套 五、 環(huán)境建議 六、 物業(yè)管理規(guī)劃 第四章、目標(biāo)客戶群分析 第五章、營銷策略 一、 推廣案名、Logo 二、 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 三、 主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉 四、 推廣策略 五、 推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場 六、 價(jià)格策略 七、 現(xiàn)場銷售策略 八、 階段性媒體計(jì)劃及SP活動策略 第六章、營銷管理 一、 營銷管理 二、 人員配置及培訓(xùn)管理     前 言 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”�，F(xiàn)在，無錫的國民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。 繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。 對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！ 項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。   第一章、市場分析   一、 無錫別墅市場分析 1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點(diǎn) 無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。 別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。 太湖是無錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點(diǎn)。   2、近年來別墅市場開發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。 無錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來也不到400套物業(yè)。這與無錫這個(gè)人均GDP在全國排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來講，別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從2003年房交會上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業(yè)的稀缺就可見一斑了。   3、無錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級高尚別墅 無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒壒�寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。 如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過對項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對市場精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹一幟。   4、別墅市場今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營銷企劃顯得尤為重要。     以往的無錫市場因?yàn)�，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強(qiáng)有力的推廣活動。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營銷企劃、富有創(chuàng)意的SP活動尤其重要。   二、競爭對手分析 太湖虹橋花園 太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎�府對于五里湖周邊的�?guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中 [1]  [2] [3] [4] 下一頁  

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