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度假村項(xiàng)目建議書
一、概 況 1.1旅游概況 涼州是“絲綢之路”重鎮(zhèn),素有“五涼古都”之稱,現(xiàn)以中國(guó)旅游標(biāo)志——銅奔馬而聞名海內(nèi)外。涼州地處河西走廊東端,黃土高原、青藏高原和內(nèi)蒙古高原三大地理景觀的交匯過渡地帶,東接古浪石峽,西臨肅南草原,南靠祁連山脈,北抵騰格里沙漠,地域遼闊,地形復(fù)雜。由于其獨(dú)特的干旱氣候,保存了豐富的歷史文物資源和自然資源,有旅游景點(diǎn)160多處,館藏文物4萬多件,如:漢簡(jiǎn)、銅奔馬、涼造新泉、西夏碑、古鐘樓、海藏寺、白塔寺遺址、天梯山石窟等名勝已成為絲綢之路旅游的重要景點(diǎn)。涼州地形地貌獨(dú)特,山川氣候宜人。海拔界于1020~4878米之間,由于高低差距較大,形成沙漠、綠洲、淺山、高峰四大自然景觀區(qū),為發(fā)展沙漠滑翔、探險(xiǎn)、淺山狩獵、休閑、高山攀援、雪峰尋奇創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。昌隆湖地處涼州城西25公里處的豐樂鎮(zhèn)昌隆村南端,湖區(qū)總面積約280畝。湖區(qū)上端為湖泊濕地,中游建有小型水庫(kù),庫(kù)區(qū)面積藥180畝,下游為湖澤魚池和果園林地。湖谷前臨平川綠野,后擁山岡丘陵,湖區(qū)內(nèi)景點(diǎn)豐富,周圍有多處文化遺址,具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)。2002年4月豐樂鎮(zhèn)黨委、政府利用昌隆湖特殊的區(qū)域優(yōu)勢(shì),規(guī)劃新建“昌隆湖度假村”,新建漁塘面積16675平方米,栽植垂柳、果槐、白楊、沙棗、榆樹等各類風(fēng)景樹21000多株,同時(shí)整修了道路,初步形成休閑、娛樂、餐飲、垂釣為一體的度假勝地。 1.2項(xiàng)目的必要性 1.2.1昌隆湖開發(fā)建設(shè)是豐樂經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。 今日豐樂,在改革開放政策的指引下,全鎮(zhèn)各項(xiàng)事業(yè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。2002年全鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)12215.9萬元,農(nóng)民人均純收入達(dá)2630元。草食畜牧、商貿(mào)運(yùn)輸、農(nóng)副產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,2002年完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值11888.9萬元。隨著旅游業(yè)的興起,旅游產(chǎn)業(yè)被列入豐樂鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)受到鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府高度重視。積極招商引資,大力發(fā)展旅游業(yè),已成為豐樂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。 1.2.2是充分開發(fā)利用旅游資源,加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要。 昌隆湖附近平川荒灘、山崗丘陵具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn),多少年來一直被棄置,資源得不到開發(fā)利用,無草、無樹、生態(tài)失衡,生態(tài)環(huán)境得不到保護(hù)和治理。該項(xiàng)目的建設(shè),使昌隆村的旅游資源得到充分開發(fā)利用,既改善了生態(tài)環(huán)境,又開發(fā)了一個(gè)新的旅游景區(qū)。 1.2.3是豐樂鎮(zhèn)改革開放和改善投資環(huán)境的需要 改革開放20多年來,豐樂鎮(zhèn)的各項(xiàng)事業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展,農(nóng)民的物質(zhì)生活水平有了很大提高,經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng),特別是近幾年,鎮(zhèn)黨委、政府積極招商引資,大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),建成以國(guó)道312線為依托,以豐樂堡街為中心,南北輻射0.7公里,東西輻射3公里的新集鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)。到豐樂鎮(zhèn)投資建設(shè)的客商和建設(shè)項(xiàng)目逐年增加,開放的豐樂鎮(zhèn)急需一處可供人們觀光旅游、休閑度假、洽談生意的旅游勝地。 1.2.4是豐樂鎮(zhèn)農(nóng)民脫貧致富奔小康的需要。 旅游業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,綜合帶動(dòng)性強(qiáng),輻射牽引力大的產(chǎn)業(yè)。昌隆湖的開發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)昌隆村的交通、餐飲以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。近年來,隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的不斷提高,農(nóng)村出現(xiàn)了剩余勞動(dòng)力,昌隆湖的開發(fā)、建設(shè)是豐樂鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)致富的需要。 1.3項(xiàng)目的可行性 1.3.1開發(fā)建設(shè)昌隆湖,得到了豐樂鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府的高度重視。 豐樂鎮(zhèn)黨委、政府十分重視旅游業(yè)的發(fā)展,多次組織有關(guān)人員對(duì)該鎮(zhèn)可開發(fā)的旅游資源進(jìn)行調(diào)查論證,認(rèn)為該鎮(zhèn)昌隆湖景區(qū)文化底蘊(yùn)深厚,自然條件獨(dú)特,開發(fā)旅游具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)和廣闊的發(fā)展前景。擬開發(fā)新建“豐樂鎮(zhèn)昌隆湖度假村”,并進(jìn)行了短期規(guī)劃,力爭(zhēng)在三年內(nèi)生態(tài)植被得以改善,五年內(nèi)把荒山、荒灘建成湖光山色、休閑、垂釣、娛樂、避暑的渡假勝地。 1.3.2.昌隆湖湖區(qū)上端為湖泊濕地,泉眼分布廣,水量大,清澈透明,且水礦物質(zhì)含量豐富,是飲用、洗浴的上乘產(chǎn)品,中游建有小型水庫(kù),是乘舟游覽、潛水游泳的理想之地。下游的魚池是休閑垂釣的好去處。 1.3.3蘭新鐵路、312國(guó)道橫穿昌隆湖所在的豐樂鎮(zhèn),為到昌隆湖觀光旅游、休閑度假的游客提供了快捷、便利的交通服務(wù)。 1.3.4基礎(chǔ)條件較好,F(xiàn)有的規(guī)模魚池、昌隆湖、果園、電力設(shè)施,為度假村的開發(fā)建設(shè)奠定了基礎(chǔ);移動(dòng)公司、聯(lián)通公司均在豐樂鎮(zhèn)修建的信息傳輸塔,保障了昌隆湖景區(qū)通訊暢通。 1.3.5該項(xiàng)目遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、工廠,無任何污染,空氣清新,氣溫適宜,是休閑娛樂的理想之地。 第二章 客源市場(chǎng)分析 2.1昌隆湖客源預(yù)測(cè) “環(huán)城游憩帶(即ReBAM)”理論是當(dāng)前研究客源市場(chǎng)的重要方法,它指發(fā)生于大城市郊區(qū)、主要為城市居民光顧的游憩設(shè)施、場(chǎng)所和公共空間,特定情況下還包括位于城郊的外來旅游者經(jīng)常光顧的各級(jí)旅游目的地,一起形成的環(huán)大都市游憩活動(dòng)頻發(fā)地帶。國(guó)內(nèi)ReBAM研究表明城市居民旅游和休閑出游市場(chǎng),隨距離增加而衰減:80%的出游市場(chǎng)集中在距城市500公里以內(nèi)的范圍;在旅游中心城市出發(fā)的非本居民的目的地選擇范圍,主要集中在距城市250公里半徑圈內(nèi)。涼州區(qū)周邊城市眾多,主要有民勤、古浪、天祝、白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等。這些城市總?cè)丝诮?00萬,其中白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等地307.38萬人,人均GDP高(約9000元/人·年),出游觀光回歸自然的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈,其它社會(huì)條件也較優(yōu)越,因此它們將是涼州區(qū)主要的潛在客源市場(chǎng),這些城市人口可能到?jīng)鲋萋糜蔚囊?guī)模,總出游率若按城市總?cè)丝?0%計(jì)算,可為涼州提供大約30萬人次的游客規(guī)模。 涼州區(qū)處于新歐亞大陸橋的必經(jīng)之地,陜西、新疆、山西、河南、四川、等省區(qū)距涼州較遠(yuǎn),但交通便捷,也可成為涼州的潛在客源市場(chǎng)。 由以上分析可知,涼州處于蘭州、白銀、西寧、金昌、張掖等地的ReBAM范圍中,涼州旅游區(qū)處于周邊城市區(qū)域“游憩地環(huán)帶”的重疊區(qū),可發(fā)展成為周邊城市區(qū)域居民共同的游憩地,這使涼州發(fā)展周邊城市旅游市場(chǎng)有著得天獨(dú)厚的條件。 2.2客源市場(chǎng)分析 2.2.1近年來,涼州區(qū)旅游行業(yè)接待人次和營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步遞增,旅游客源結(jié)構(gòu)以國(guó)內(nèi)旅客為主,旅游方式為散客與團(tuán)隊(duì)并重,逗留天數(shù)為0.5—1天,旅游動(dòng)機(jī)以休閑娛樂、朝圣、度假、考察等為主,以2002年為例,2002年接待國(guó)內(nèi)外旅游者56萬人次,如果其中有4%的旅游者前來昌隆湖旅游,每年可接待約2.24萬人次。 2.2.2從旅游時(shí)間和市場(chǎng)選擇趨勢(shì)而言,雙休日為周邊地區(qū)居民提供了一至二日游的機(jī)會(huì)。以2002年“五一”黃金周期間涼州區(qū)接待旅游人次為例分析,接待旅游者5.01萬人次,其中省內(nèi)游客居多,由此可看出區(qū)域內(nèi)、省內(nèi)短途旅游已逐步成為游客重點(diǎn)選擇的目標(biāo),受到社會(huì)的普遍肯定。說明隨著“五一”、“十一”等中長(zhǎng)假“黃金旅游周”的規(guī)范化和區(qū)域化發(fā)展,涼州的重點(diǎn)客源市場(chǎng)的發(fā)展也逐步擴(kuò)大。若潛在客源市場(chǎng)的30萬人次有7%選擇昌隆湖龍泉度假村,每年將有2.1萬人次前來觀光旅游。 2.2.3昌隆湖度假區(qū)接待游客主要以涼州、金昌及周邊地區(qū)為主,旺季4-10月接待游客近萬人。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以后,將為周邊地區(qū)人們提供一個(gè)全新的旅游度假、休閑、娛樂、住宿場(chǎng)所,如按ReBAM潛在客源理論預(yù)測(cè),豐樂周邊城市金川、張掖到昌隆湖游玩的按城市總?cè)丝?%計(jì)算,可為昌隆湖年提供2萬人次的游人規(guī)模。 2.4以上分析表明,昌隆湖龍泉度假村如此建成后,游客人數(shù)將會(huì)大幅度增加,年接待游客可達(dá)2萬人次。 第三章 建設(shè)內(nèi)容與投資規(guī)模 3.1景區(qū)現(xiàn)狀 昌隆湖地形呈峽谷狀,湖谷前臨平川綠野后擁山崗丘陵,湖區(qū)面積280畝,湖區(qū)上端為湖泊濕地,泉眼分布很廣,水量大,清澈透明、且水礦物質(zhì)含量豐富。中游建有小型水庫(kù),庫(kù)區(qū)面積約180畝,庫(kù)容約8萬畝。下游為湖澤魚池和果園林地,F(xiàn)已建成占地面積為16675平方米的魚塘5個(gè),占地面積為280平方米的娛樂、餐飲、住宿服務(wù)設(shè)施。已栽植各類風(fēng)景樹2.1萬珠。后面的山崗丘陵急需綠化,前面的平川荒灘急需開發(fā)。 3.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 3.2.1修建占地面積2500平方米(25×100米)的游泳池。 3.2.2修建占地面積1000平方米(10×100)工棚式茶座。 3.2.3修建占地面積300平方米露天網(wǎng)球場(chǎng)。 3.2.4修建占地面積340平方米康體中心。 3.2.5修建占地面積300平方米二層磚混結(jié)構(gòu)住宿用別墅。 3.2.6修建占地面積500平方米可同時(shí)停放30輛小車、10輛中巴車的停車場(chǎng)。 3.2.7修建旱碼頭2個(gè),購(gòu)置氣艇3個(gè)。 3.2.8修建占地面積30平方米的廁所1個(gè)。 3.2.9綠化山崗丘陵,平川荒灘,栽種天然野生植物及各類風(fēng)景樹。購(gòu)置山上噴灌處理設(shè)施。 3.2.10購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第四章 投資估算和資金來源 4.1投資估算 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資192.5萬元,詳細(xì)預(yù)算見附表。 4.2資金來源 申請(qǐng)國(guó)債資金80萬元,銀行貸款50萬元,自籌資金62.5萬元。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施步驟 該項(xiàng)目建設(shè)期為兩年,2003年6月至2005年6月。 2003年6月底完成項(xiàng)目建議書的編制、項(xiàng)目立項(xiàng)、論證、施工圖設(shè)計(jì)、資金籌措等工作。 2003年8月爭(zhēng)取破土動(dòng)工建設(shè)。 2004年3-4月綠化荒山荒灘、栽植各類風(fēng)景樹20余萬株。 2005年6月工程全部完工,交付使用。 第六章 項(xiàng)目效益評(píng)估 6.1經(jīng)濟(jì)效益 6.1.1旅游收入 項(xiàng)目建成后,預(yù)計(jì)2005年當(dāng)年總收入95萬元。 其中: 游泳池按6-9月實(shí)際使用天數(shù)120天計(jì)算,每天進(jìn)入100人,游泳費(fèi)2元/人,營(yíng)業(yè)額為2.4萬元; 網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、臺(tái)球場(chǎng)按5-10月實(shí)際使用天數(shù)180天計(jì)算,每天使用時(shí)間為8小時(shí),每小時(shí)消費(fèi)5元/人,按每天進(jìn)入400人次·小時(shí)計(jì)算,年?duì)I業(yè)額為36萬元; 餐廳、娛樂室、茶座按4-10月實(shí)際使用天數(shù)210天計(jì)算,每天有50人就餐和娛樂,每人消費(fèi)20元,年?duì)I業(yè)額為21萬元; 住宿按4-10月實(shí)際使用天數(shù)210天計(jì)算,每天有20人留宿,每人消費(fèi)80元,年?duì)I業(yè)額為33.6萬元; 其它營(yíng)業(yè)性收入每年2萬元。 6.1.2成本費(fèi)用,共計(jì)62.05萬元。 A、雇員工資,按每人每年0.3萬元計(jì),每年13×0.3=3.9萬元。 B、管理費(fèi)用,按收入5%計(jì),每年4.75萬元。 C、水費(fèi)(包括飲用水、游泳池用水,游泳池排放水可用于綠化),每年10萬元。 D、電費(fèi),每年5萬元。 E、年折舊及維修費(fèi)(按頭重腳輕總額192.5萬元計(jì),折舊勻限25年),每年7.7萬元。 F、維修費(fèi),每年5萬元。 G、低值易耗品,每年10萬元。 H、其它費(fèi)用,如燃料費(fèi)等每年10萬元。 I、營(yíng)業(yè)稅參考飲食行業(yè)稅率6%計(jì)征,每年5.7萬元。 6.1.3營(yíng)業(yè)利潤(rùn)年均為32.95萬元。 6.1.4投資利潤(rùn)率為34.68%。 6.1.5投資利稅率40.68%。 6.1.6盈虧平衡點(diǎn) 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/(營(yíng)業(yè)額-可變成本-稅金)×100% =32.45/(95-23.9-5.7)×100%=49.62% 通過盈虧平衡計(jì)算,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)<49.62%時(shí),該項(xiàng)目產(chǎn)生效益。 6.1.7投資回收期 投資回收期=出現(xiàn)盈余年份—出現(xiàn)盈余當(dāng)年資金償還額/出現(xiàn)盈余當(dāng)年收益總額=6-32.95/95=5.65(年) 6.2社會(huì)效益 6.2.1項(xiàng)目建成后,既可擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì),又帶動(dòng)了社會(huì)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,形成地方經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展,共同進(jìn)步的良好局面。 6.2.2項(xiàng)目建成后,有利于豐樂鎮(zhèn)昌隆村生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和恢復(fù),改善人與自然的關(guān)系,促進(jìn)人們保護(hù)環(huán)境、保護(hù)資源。 第七章 結(jié)論建議 7.1本項(xiàng)目具有較好的開發(fā)價(jià)值和開發(fā)前景。經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益明顯,建議有關(guān)部門及單位,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)與領(lǐng)導(dǎo),在資金、政策上給予大力支持,并鼓勵(lì)和動(dòng)員全社會(huì)力量參與項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。力爭(zhēng)使本項(xiàng)目早實(shí)施、早見效。 7.2該項(xiàng)目涉及的景點(diǎn)設(shè)施、場(chǎng)地復(fù)雜,且數(shù)量多,建議開發(fā)商科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)管理。
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