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關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告
小區(qū)不小
——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研�，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、小區(qū)物業(yè)作用不小
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。"買房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子。" 作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤(pán)銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門(mén)防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤⒈�、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用�?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元， 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
二、小區(qū)物業(yè)問(wèn)題不小
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
�。ㄒ唬┍O(jiān)管部門(mén)沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門(mén)力量不足�？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門(mén)。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門(mén)工作職責(zé)過(guò)多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門(mén)管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門(mén)包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門(mén)聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門(mén)之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門(mén)對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照2016年7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定："街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛",但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)"兩張皮".
�。ǘ┪飿I(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均2000元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒(méi)有接受過(guò)專門(mén)培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。(www.gymyzhishaji.com)物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒(méi)有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒(méi)有真正發(fā)揮好。重門(mén)崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬(wàn)輛左右。目前全縣開(kāi)展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒(méi)有公開(kāi)或不全方位公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)�；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒(méi)有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。2016年度，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門(mén)直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。
（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力等影響，開(kāi)發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)�、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問(wèn)題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒(méi)有移交，給維護(hù)帶來(lái)不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來(lái)重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開(kāi)發(fā)商上報(bào)縣房管部門(mén)備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無(wú)實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開(kāi)展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人居住，沒(méi)有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來(lái)自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，2016年全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商"輸血"維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤(pán)和下一期樓盤(pán)銷售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再"輸血",物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開(kāi)發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無(wú)法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
三、需要改進(jìn)地方不小
一是健全制度，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門(mén)就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留"硬傷",為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開(kāi)發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問(wèn)題要督促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無(wú)人管理、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)主管部門(mén)、相關(guān)工程監(jiān)管部門(mén)，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門(mén)，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門(mén)檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開(kāi)展規(guī)�；⒓s化經(jīng)營(yíng)，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立"花錢買服務(wù)"的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無(wú)正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門(mén)在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門(mén)在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)。
四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門(mén)要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問(wèn)題突出小區(qū)的維修改造力度。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持"分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與"的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
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