業(yè)委會年度工作總結(jié)

　　業(yè)委會年度工作總結(jié)

　　2015年10月8日，在街道、社區(qū)關(guān)心指導下，在全體業(yè)主大力支持下，棲園首屆業(yè)委會正式成立。一年來，業(yè)委會全體成員認真學習國家有關(guān)小區(qū)物業(yè)法紀法規(guī)，審時度勢，在街道社區(qū)黨組織支持下，依靠廣大業(yè)主，圍繞創(chuàng)建和諧文明小區(qū)開展了一系列的自治管理工作。主要如下：

　　一、一年工作

　　1、建立健全會議制度。形成業(yè)委會內(nèi)部會議、業(yè)主代表定期會議、業(yè)委會與物業(yè)協(xié)調(diào)會，一般事項業(yè)委會少數(shù)服從多數(shù)，重要事項提交業(yè)主代表或全體業(yè)主，在業(yè)主代表大會決議下開展日常工作。

　　2、推動業(yè)主代表選舉。為加強立業(yè)委會與業(yè)主溝通，及時將業(yè)主訴求反饋給業(yè)委會，有必要完善業(yè)主代表的選舉，將本小區(qū)分成32個小組，發(fā)動業(yè)主報名，協(xié)助業(yè)主代表選舉，完成   個小組產(chǎn)生正式的業(yè)主代表。

　　3、辦理維修基金轉(zhuǎn)存。經(jīng)查實，小區(qū)共1100多萬維修基金，業(yè)委會成立后的當月就啟動該項工作，經(jīng)市物業(yè)辦同意，將其中1000萬轉(zhuǎn)為三年定期（年3.85%），為小區(qū)全體業(yè)主爭取100萬的利息；余額部分以備維修。

　　4、徹查小區(qū)固定資產(chǎn)。本小區(qū)到底有多少資產(chǎn)，有多少可為小區(qū)業(yè)主實現(xiàn)收益？特別是會所和幼兒園產(chǎn)權(quán)歸屬。本小區(qū)商品房銷售中注明，會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)歸屬棲霞建設(shè)集團，所有收益也歸棲霞建設(shè)集團；屬于業(yè)主所有的是：物業(yè)辦公樓、游泳池、網(wǎng)球場。我們多次和開發(fā)商索要原始資料，也查閱了市規(guī)劃檔案館小區(qū)資料，一時難以認定。就西園會所和泳池，網(wǎng)球場，垃圾場地塊權(quán)益所屬，以及人防停車場公共收益分成等開始和棲霞建設(shè)集團進行著艱苦的慢長跑。我們有信心以法律為依據(jù)，有理，有力，有謀，有心堅持弄得明明白白。

　　5、督促配套用房啟用。本小區(qū)幼兒園、會所荒廢六七年，不能服務(wù)小區(qū)業(yè)主，嚴重影響小區(qū)形象，業(yè)委會成立后多次召開業(yè)委、社區(qū)、棲霞建設(shè)、棲霞物業(yè)協(xié)調(diào)會，督促立即啟用，棲霞建設(shè)代表表態(tài)盡快啟用，盡快完善環(huán)境，不再成垃圾場；同時業(yè)委會會上并發(fā)函至在棲霞建設(shè)集團，強調(diào)棲霞建設(shè)與仙外幼兒園合同中，會有確保本小區(qū)小朋友優(yōu)先上本小區(qū)幼兒園的條款。經(jīng)多方努力，小區(qū)幼兒園得以啟用，周邊環(huán)境得以大大改善，同時在合同中約定，本小區(qū)小朋友在同等條件下優(yōu)先入園。

　　6、實施南園水景維修。南園水景破爛不堪，與高檔小區(qū)完全不符，業(yè)委會成立時，五年質(zhì)保期已過，物業(yè)提出需要動用維修基金。業(yè)委認為，五年剛過，水景如此破爛，開發(fā)商肯定有一定管理責任，要求棲霞建設(shè)給予部分補償，經(jīng)多次協(xié)調(diào)、談判，并在街道社區(qū)的大力支持下，棲霞建設(shè)同意補償8萬元，其余部分由維修基金來支付。然后組織維修設(shè)計，不再使用木質(zhì)景觀，全部改為砼、石材材料，使用壽命得以大大提高；經(jīng)公開招標，在業(yè)主參與下，確定中標單位和中標價格29萬元，工期2個月。目前正在走申報市物業(yè)辦和業(yè)主簽字程序，目前施工方公司己先期啟動。爭取45天完工。

　　7、制定陽光房統(tǒng)一標準。牽頭組織業(yè)委、街道、城管、物業(yè)關(guān)于本小區(qū)陽光房的協(xié)調(diào)會，明確陽光房申請辦理流程，必須統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一標準，對不通過申報，城管按照相關(guān)規(guī)定給予查處。

　　8、推動移動手機覆蓋。長期以來，本小區(qū)手機覆蓋物別弱，也只有一家寬帶，沒有競爭性，對業(yè)主利益難以保障，經(jīng)與移動公司了解，我們小區(qū)沒有做移動深度覆蓋，手機信號極弱。業(yè)委會及物業(yè)共同督促下，移動公司完成公司內(nèi)部立項，于春節(jié)后進本小區(qū)施工，目前該工作已經(jīng)結(jié)束，同期移動公司寬帶也竣工結(jié)束。

　　9、完成K1、K2改線。在南園、北園之間的道路上，每天行駛K1、K2公交車，車速極快，多次發(fā)生安全事故，對小區(qū)業(yè)主是極大的安全隱患，業(yè)委會多次向有關(guān)部門反映此事，要求改道，同時邀請街道、社區(qū)的領(lǐng)導幫助我們一起反映情況，經(jīng)過不懈努力，終于完成該線路改線。

　　10、完成物業(yè)合同談判。物業(yè)合同一直沿用前期合同，這對業(yè)主利益不利，業(yè)委會成立后，必須重新啟動物業(yè)合同談判。在對部分業(yè)主溝通，多數(shù)人認為，可以繼續(xù)簽定新的合同，但必須要明確服務(wù)標準，僅有標準也不行，還需要完不成標準的考核罰款，并將所有的考核權(quán)交給全體業(yè)主。經(jīng)過艱難談判，對方同意增加考核，并提交業(yè)主代表、業(yè)主討論，最終順利通過半數(shù)業(yè)主同意，新一年的服務(wù)合同得以正式簽定。

　　11、完成微信公眾號開發(fā)。目前小區(qū)報修，均由物業(yè)管理，業(yè)委和全體業(yè)主不能掌握報修情況，也沒有辦法給予考核量化，業(yè)委決定，開發(fā)微信公眾號，由業(yè)主在公眾號上隨時報修、物業(yè)簽署完成情況，業(yè)委進行跟蹤，這樣形成透明公開的信息；同時重大信息發(fā)布也在公眾號發(fā)布，這樣加強信息的快速性、有效性。81402業(yè)主免費為小區(qū)公眾號進行開發(fā)，作出很大的貢獻，目前該公眾號用戶越來越多。

　　12、多方籌集運營資金。一般小區(qū)都會有會所收益、車位出租、廣告收入等收入，但小區(qū)沒有固定資產(chǎn)可以收益的，也沒有一個臨時車位；業(yè)委會聯(lián)系多家廣告公司，普遍不愿在我們小區(qū)投入廣告，太分散，業(yè)主又比較少；有一家廣告公司愿意投入戶外屏，一個屏一年給幾百元，業(yè)委會認為這會破壞現(xiàn)有環(huán)境，放棄此項收益；長期以往，業(yè)委會沒有固定收益，工作將難以維系。經(jīng)與社區(qū)溝通，并得到社區(qū)大力支持，承諾給業(yè)委會5萬元，用于小區(qū)公共支出，業(yè)委會在領(lǐng)取該費用后會將支出一一公開；公眾號也可以嘗試有償推送廣告。

　　13、督促處理維修問題。五年質(zhì)保期已過，部分業(yè)主房屋滲水、道路破損、門廳瓷磚掉落、綠化雜亂等問題越來越多，業(yè)委會多次組織棲霞建設(shè)、棲霞物業(yè)協(xié)調(diào)會，明確各自責任和完成時間；對房屋滲水這一突出問題，棲霞建設(shè)公司承諾五年內(nèi)申報未處理的，年內(nèi)全部處理結(jié)束；對門廳瓷磚恢復(fù)、道路破損、綠化雜亂等問題由棲霞物業(yè)年內(nèi)全部處理結(jié)束，目前各項事項均在進行中。

　　14、組織小區(qū)日常巡視。不定期組織業(yè)委會、物業(yè)、部分業(yè)主參與的小組巡視，察看小區(qū)中存在的安全隱患、衛(wèi)生死角，對發(fā)現(xiàn)中的問題物業(yè)及時整改；按新合同開始小區(qū)考核工作，對完成不好的事項進行處罰，不僅處罰公司也要處罰個人。

　　15、積極籌劃小區(qū)活動。和諧的小區(qū)不僅是環(huán)境美，業(yè)主之間和諧同樣重要，一年來，業(yè)委會組織首屆慣蛋比賽，該活動9.24在新地酒店舉辦，共64位業(yè)主參加， 33102免費贊助4萬元用于此次活動；上半年，業(yè)委會積極參與社區(qū)組織的歌舞晚會，業(yè)委會選送四節(jié)目得到好評；15年底組織業(yè)主迎新春聚會。

　　16、完成快遞柜設(shè)置。為方便小區(qū)業(yè)主自由安全領(lǐng)取自己的快遞，業(yè)委會和物業(yè)積極聯(lián)系多家公司，邀請前來我們小區(qū)安裝戶外密碼儲物柜，南京市場上多數(shù)是1至2天免費，過期收費，這對不常住本小區(qū)業(yè)主不利，經(jīng)多方聯(lián)系，終于找到?jīng)]有時間限制的廠家愿意來安裝，同時也可以自助投遞快件。

　　17、爭創(chuàng)優(yōu)秀示范小區(qū)。業(yè)委會要求、協(xié)調(diào)物業(yè)公司加大小區(qū)投入，攜手創(chuàng)建和通過年審全國示范優(yōu)秀小區(qū)，市優(yōu)秀物業(yè)。今年1至9月份物業(yè)主要工作有：

　　1）車輛管理

　　加強對外來人員和車輛的盤查，認真盤查，及時記錄。在車輛管理方面，利用公司提供的10個臨時停放車位，讓來訪的車輛進入車庫，多次上門、電話和車主進行溝通從而讓他們理解并配合物業(yè)的工作，通過業(yè)委會的協(xié)調(diào)，開發(fā)公司提供了10個人防車位，解決了部分業(yè)主停車難的困難。雖然停車管理有了一些提高，但想徹底解決路面無停車的難題，一方面物業(yè)公司準備改造停車系統(tǒng)，采用條形碼識別的方式實行一車一碼，另一方面建議在小區(qū)實行單行線，但要征求業(yè)主的意見。明年車牌識別套系統(tǒng)將會啟用。

　　2）工程維修

　　維修除了日常巡檢、維保外，今年在開發(fā)和物業(yè)公司的支持下，對園區(qū)公共部位進行了維修：今年在汛期之前，管理處不僅對地溝、下水管進行清理，還對車庫內(nèi)的水泵進行維修改造；使用真石漆維修的方式完成所有疊加單元大廳瓷磚脫落的維修，此項工程從去年開始，到今年8月完工，歷時將近一年；路面地磚維修也是管理處的日常工作，初步統(tǒng)計，今年維修的面積約為200平方米左右，夏季物業(yè)公司的工程隊集中對小區(qū)主要破損的地面進行了維修，施工隊報價為176平方米，5.2萬元；對部分圍墻燈進行改造成LED黃光源等。在梅雨季節(jié)定時開放風機，在地下車庫（A庫）增加鼓風機三對、16幢增加水泵并開槽引水等方式減少地下室濕度。

　　今年開發(fā)公司也給予小區(qū)大力支持，不僅為南區(qū)水景改造提供了8萬元費用，同時還對北區(qū)西圍墻進行加固。

　　3）綠化養(yǎng)護

　　在綠化養(yǎng)護方面，根據(jù)季節(jié)的變化、工作計劃，定時定期進行補種、澆水、施肥、撥草、修剪、消殺等，今年還花費了30000元對北區(qū)主干道、圍墻邊黃土裸露的地方進行補種麥冬，以確保園區(qū)園林綠化的四季常青。

　　4）清潔衛(wèi)生

　　在全體員工的共同努力下及公司配備的機械化設(shè)備下，保障了園區(qū)環(huán)境的整潔度。在管理處各部門的協(xié)助下，將園區(qū)大小水景共計15余處已經(jīng)清洗了多半，其中有部份易臟水景，按季度清理，隔天進行打撈。

　　5）客戶服務(wù)

　　管家服務(wù)已經(jīng)開始試行。今年棲園配備了6名管家，按照區(qū)域共分為三個片區(qū)，試行1+1模式，1個對內(nèi)主要負責接待業(yè)主報修、回訪，1個對外主要負責車輛管理和裝修巡查，這樣方便業(yè)主能找到對應(yīng)的管家，讓報修的事物得到專人的回復(fù)。

　　積極響應(yīng)政府號召，積極配合社區(qū)、街道文明創(chuàng)建工作，加強與業(yè)主的溝通。今年組織的社區(qū)活動：元宵節(jié)業(yè)主猜燈謎、強富美高新仙林活動、中秋慰問老人活動，書法藝術(shù)沙龍和舞蹈隊每周定期開展活動。無償為業(yè)主接收郵件及其它信函3千余件；收到表揚信5封，錦旗4面；接待外單位檢查、參觀10余次。

　　二、來年工作要點：

　　1、進一步提高業(yè)委會委員和業(yè)主代表思想水平和政策水平，加強學習和研究。貫徹和執(zhí)行黨組織的雙創(chuàng)建活動。

　　2、進一步完善建全業(yè)委會和業(yè)主代表組織。制定和通過業(yè)委會委員屆內(nèi)進退具體辦法，爭取每個業(yè)主小組都有代表，開好半年和年終二次業(yè)主代表大會。

　　3、根據(jù)市物業(yè)五級三類標準，以考核為方法，獎懲機制為動力，圍繞物管"客服，護衛(wèi)，綠化，保潔，車管，維修"方面，促進工作質(zhì)量提升。

　　4、加強業(yè)主小組力量，結(jié)合物業(yè)推行管家制度，社區(qū)要求發(fā)揮黨員在小區(qū)的作用，試行業(yè)主代表牽頭，物業(yè)管家，黨員積極分子，分管業(yè)委參與的業(yè)主管理小組方式。

　　5、在今年建議物業(yè)公司試行公司內(nèi)專業(yè)化的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)明年綠化先行試點。提高小區(qū)綠化園藝水平，養(yǎng)護水平，趕季節(jié)時集中用工的一整套方法。

　　6、進一步推動聘用物業(yè)公司市場化工作，調(diào)研物業(yè)專項分包的作法。用市場化促進物業(yè)水平的提升。完成2017年度物業(yè)合同的簽訂。

　　7、進一步加快業(yè)主與棲霞建設(shè)集團的業(yè)主權(quán)益的交涉。處理好會所泳池地塊，人防車位收益分成等棘手問題。由于業(yè)委會缺乏原始資料，開發(fā)商比較成熟而且早有準備，要在短期徹底界定清楚不太現(xiàn)實。我們業(yè)委會態(tài)度是堅持原則，不懈努力，從具體事突破，孕育質(zhì)的變化。

　　8、積極組織業(yè)主文化娛樂活動，在多功能廳改裝的基礎(chǔ)上，進一步增多活動場地，設(shè)備，培訓手段等。

　　9、推動物業(yè)工作計劃公開，資金收支公開，完善制度和標準公開等。

　　10、爭取和協(xié)調(diào)物業(yè)公司進一步加大投入，解決小區(qū)周期項失修的問題，正確使用維修基金，合理承擔應(yīng)出部分。

　　首屆棲園業(yè)主委員會

　　2016-9-22

　　業(yè)委會9月份工作總結(jié)和匯報

　　各位西城豐和業(yè)主和鄰居朋友們：

　　業(yè)委會成立半年以來，得到了廣大熱心業(yè)主鄰居的大力支持。雖然遇到各種阻力和壓力，但是業(yè)委會始終堅持以建設(shè)美麗西城豐和為宗旨，不忘初衷，小區(qū)建設(shè)仍在有條不紊的進行中，各項工作也在努力推進。業(yè)委會就目前的工作進度向大家做以下總結(jié)和匯報，有任何異議的業(yè)主，請聯(lián)系業(yè)委會或者直接到業(yè)委會辦公室了解并參與，也歡迎大家對我們的工作提出建設(shè)性意見：

　　推廣小區(qū)投票系統(tǒng)：電子投票系統(tǒng)是目前政府唯一承認的業(yè)主投票系統(tǒng)，呼吁大家綁定，確保小區(qū)各種建設(shè)順利進行。小區(qū)出租率較高，商鋪業(yè)主配合不積極，還有接近一半的業(yè)主沒有綁定。

　　寶興幼兒園：業(yè)委會最近一次和園方代表、小區(qū)熱心業(yè)主在業(yè)委會辦公室談判，園方給出最新報價13W每年。最終由業(yè)主大會投票表決。

　　本體強制維修，消除隱患：AB棟配電房、發(fā)電機房，電梯井、化學滅火室，三樓花園，滲水嚴重。街道辦安監(jiān)和消防部門均發(fā)出整改通知書，政府責令我小區(qū)動用本體強制維修。政府已責令物業(yè)強制維修，目前處于實施中，歡迎業(yè)主和業(yè)委會一起監(jiān)督。按照法規(guī)，政府會在工程審核完成后在本小區(qū)公示整個維修工程的造價和維修實施方案。

　　A/D棟入口門禁啟用：極大限制了外來電動車進入小區(qū)，同時也降低了業(yè)主電單車被盜的風險。

　　小區(qū)車位整改：小區(qū)原始車位480個，另有將近100位業(yè)主無小區(qū)停車卡。經(jīng)過業(yè)委會對車位進行改革：肅清僵尸車輛月卡，拒絕外來車輛，清理租用的專用車位，合并商鋪地面停車場，開發(fā)新停車位，車位劃線，將非業(yè)主車輛移出地庫等措施�，F(xiàn)車位增加到634個車位，并為大多數(shù)之前無月卡的業(yè)主辦理了停車月卡，基本滿足我小區(qū)業(yè)主停車需求。

　　門禁系統(tǒng)升級：升級業(yè)主門禁卡，加強小區(qū)門禁系統(tǒng)管理。物業(yè)已經(jīng)作廢非業(yè)主門禁卡139張，減少了非住戶隨意進入小區(qū)可能。

　　監(jiān)控系統(tǒng)升級：督促物業(yè)出資安裝高清監(jiān)控系統(tǒng)，針對高空拋物安裝專用的對空探頭，大幅提升小區(qū)安全環(huán)境。目前地庫已經(jīng)開通使用。

　　集中管理快遞柜：將A棟大堂門口的快遞柜移置B棟通道集中管理，提升A棟形象。

　　舉辦中秋節(jié)晚會：為促進鄰里和諧，業(yè)委會在沒有一分資金的情況下，積極出面協(xié)調(diào)街道、物業(yè)、商家，讓大家出資出力，成功舉辦西城豐和第一屆中秋晚會。

　　督促物業(yè)提升服務(wù)能力：從服裝，交接班，巡邏，消殺，園林修剪，消防，衛(wèi)生，安全，禮節(jié)禮貌，培訓，業(yè)主投訴反饋等方面，提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。

　　啟用電單車棚：劃出專有區(qū)域?qū)⒃�各棟大堂�?nèi)的電單車集中管理，有效提升小區(qū)整體形象和安全，并清理了大量的外來僵尸電單車。

　　清理消防逃生通道：敦促物業(yè)對小區(qū)后樓道進行清理，保證小區(qū)消防逃生通道的暢通。

　　排除隱患瓷磚：對有隱患的瓷磚主動排查，防止脫落瓷磚傷人。

　　積極與政府溝通，為小區(qū)申請了9件套戶外健身器械，為業(yè)主活動室增加乒乓球桌、臺球桌等娛樂設(shè)施（已購，正在運輸途中）。

　　安裝小區(qū)智能信息發(fā)布系統(tǒng)：利用晚會剩余贊助金購買小區(qū)智能信息發(fā)布系統(tǒng)，在每棟大堂、B棟3樓安裝48寸液晶顯示屏和發(fā)布機，及時公布小區(qū)各項信息（正在安裝中）。

　　抄（電）表到戶：為維護業(yè)主利益，應(yīng)業(yè)主要求，業(yè)委會積極和物業(yè)、供電部門協(xié)調(diào)，達成抄表到戶的初步協(xié)議，因為申請小區(qū)過多，我區(qū)已處于排隊中，預(yù)計明年實施到本小區(qū)。

　　引入優(yōu)質(zhì)飲用水入戶：業(yè)委會和物業(yè)正在積極和深圳水務(wù)集團溝通，力爭將我小區(qū)納入第五期改造工程，提高大家的用水質(zhì)量。

　　清理煙道：督促物業(yè)分批清理煙道，D棟清理中。

　　重樹小區(qū)招牌：同一樓商鋪達成一致，由商鋪捐資重建西城豐和招牌，覆蓋小區(qū)生銹部分。

　　啟用業(yè)委會辦公室：接受業(yè)主投訴和建議，為業(yè)主溝通提供平臺。

　　亮化工程：在后停車廠安裝照射燈，提高夜晚安全。

　　重建小區(qū)老人舞蹈隊：克服困難，重建老人舞蹈隊，豐富老年人生活。

　　業(yè)委會賬戶：與住建局積極溝通，并且得到住建局正式回復(fù)，我小區(qū)有望成為寶安區(qū)第一個有獨立賬戶的住宅小區(qū)。

　　規(guī)范各方合同，為小區(qū)湊集基金。

　　調(diào)研地庫地膠工程，以取得三家公司報價。

　　正在與物價部門溝通，提高小區(qū)外來過夜車輛收費標準，優(yōu)先保證小區(qū)住戶的停車權(quán)益。

　　物色有各項專業(yè)背景（財務(wù)，法務(wù)，水電，園林，消防，安防，土建等）的鄰居組成西城豐和建設(shè)團隊，歡迎大家踴躍報名，共建美麗西城豐和。

　　計劃改造三樓公共洗手間。

　　計劃對大堂進行簡單裝飾，提升門面形象。

　　制定新的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，保證小區(qū)高效建設(shè)。

　　業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主的合法代表，代表的是全體業(yè)主的共同利益！業(yè)委會以團結(jié)廣大業(yè)主，建設(shè)美麗西城豐和為宗旨，任何違背、阻撓和破壞這一宗旨的行為都是踐踏全體業(yè)主的合法權(quán)益！任何無端的誹謗、誣陷和指責最終只會分裂業(yè)主，破壞小區(qū)團結(jié)，影響小區(qū)正常建設(shè)。請廣大業(yè)主朋友，明辨是非，以大局為重，關(guān)愛家園，積極投身小區(qū)建設(shè)，早日實現(xiàn)美麗西城豐和的美好愿景！

　　空談?wù)`國，實干興邦！

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