房地產(chǎn)財務分析報告

　　房地產(chǎn)財務分析報告（一）

　　一、xxx項目財務基本數(shù)據(jù)：

　　截至XX年年年末，項目總共實現(xiàn)銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預計本項目最終實現(xiàn)銷售凈利潤1.25億元，實現(xiàn)項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業(yè)公司下達的各項工作考核指標。

　　二、財務控制管理與財務指標分析

　　(一)在實業(yè)公司的監(jiān)管下，財務工作實現(xiàn)了幾個突破

　　1)監(jiān)督與服務

　　XX年年初，實業(yè)公司實行項目公司目標成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財務管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務部克服了由于財務專業(yè)人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監(jiān)督和服務等各項工作。

　　2)合作銀行的選擇

　　在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發(fā)項目的一些經(jīng)驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發(fā)商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經(jīng)過反復具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領導的談判協(xié)商，結合實業(yè)公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優(yōu)惠的政策。

　　從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現(xiàn)金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。

　　三、存在的問題和解決的辦法：

　　xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財務風險。

　　(一)營銷臺帳建立的重要性

　　營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項合作協(xié)議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

　　(二)銷售費用與開發(fā)成本支出的預警

　　項目公司每年都會根據(jù)實際情況調(diào)整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質(zhì)的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事后的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內(nèi)部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。

　　房地產(chǎn)財務分析報告（二）

　　一、 房地產(chǎn)財務分析報告財務分析的組織管理體系

　　1、財務分析實行統(tǒng)一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。

　　財務分析工作由集團財務管理部統(tǒng)一領導，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財務分析會。日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

　　2、有關部門的職責分工。

　　生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實際庫存，集團內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計指標完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析；

　　銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價，款項回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計完成情況進行分析；

　　采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統(tǒng)計完成情況進行分析；

　　工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù)；

　　行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執(zhí)行情況分析；

　　財務部門負責根據(jù)有關部門報送的報表進行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權債務等具體分析。為了及時反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財務按月編制會計報表（包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表）。

　　二、房地產(chǎn)財務分析報告財務分析的內(nèi)容及主要指標

　　(一)、財務會計指標

　　1、獲利能力分析指標

　　⑴銷售利潤分析指標

　�、黉N售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入凈額

　　銷售毛利=銷售收入凈額－銷售成本

　　=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

　　此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。(www.gymyzhishaji.com)同時銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價格策略時的參照標準之一。

　�、跔I業(yè)利潤率＝息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額

　　息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出

　　此項指標反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的基礎薄弱。

　�、酆诵臉I(yè)務利潤率＝核心業(yè)務息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務銷售收入凈額

　　此項指標反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務項目進行價值評價的標準之一。

　　⑵成本利潤分析指標

　　成本費用利潤率＝營業(yè)利潤÷成本費用總額

　　成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用

　　此項指標反映企業(yè)通過成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應注意財務費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應使用利潤總額

　　⑶資產(chǎn)收益分析指標

　　總資產(chǎn)報酬率＝凈利潤÷平均總資產(chǎn)

　　平均總資產(chǎn)=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）÷2

　　此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。

　　⑷資本收益分析指標

　�、賰糍Y產(chǎn)收益率＝凈利潤/平均凈資產(chǎn)

　　平均凈資產(chǎn)=（期初所有者權益總額＋期末所有者權益總額）÷2

　　此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。

　�、谫Y本保值增值率＝期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

　　此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。

　�、墒找尜|(zhì)量分析指標

　�、俸诵臉I(yè)務利潤占利潤的比重＝核心業(yè)務利潤/利潤總額

　　此項指標反映企業(yè)利潤的結構，若某種核心業(yè)務利潤比例過重時，企業(yè)應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調(diào)整業(yè)務結構，進行多角化投資，以降低經(jīng)營風險。

　�、跔I運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金

　　=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷（凈收益－非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費用）

　　此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價企業(yè)會計利益和現(xiàn)金流入的關系，此項指標應大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。

　�、时Ｕ闲苑治鲋笜�

　　①銷售營業(yè)現(xiàn)金流入比率＝銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額

　　此項指標反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉(zhuǎn)也越有保障。

　　②資金安全率＝資產(chǎn)變現(xiàn)率－資產(chǎn)負債率

　　資產(chǎn)變現(xiàn)率＝（現(xiàn)金及其等價物＋良性債權＋適銷存貨＋可變無形資產(chǎn)）÷資產(chǎn)總額

　　此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續(xù)擴充發(fā)展的能力。

　　2、營運能力分析指標

　�、倭鲃淤Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)

　　此項指標反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。

　�、跔I業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)

　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率

　　=360÷（銷售成本÷平均存貨）

　　應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應收賬款周轉(zhuǎn)率

　　=360÷（銷售收入÷平均應收賬款）

　　此項指標反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度， 營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快。

　　3、償付能力分析指標

　�、佻F(xiàn)金流動負債比率＝經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負債

　　此項指標反映企業(yè)償還即期債務的能力。

　�、谫Y產(chǎn)負債率＝負債總額÷資產(chǎn)總額

　　此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結構。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務風險。

　　4、成長性分析指標

　�、黉N售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

　　此項指標反映銷售收入的增長速度。

　�、趦衾麧櫾鲩L率＝（本期凈利潤額－上期凈利潤額）÷上期凈利潤額×100%

　　此項指標反映凈利潤的增長速度。

　�、圪Y本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益 ×100%

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