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社區(qū)創(chuàng)新無人管理小區(qū)工作調研
社區(qū)創(chuàng)新無人管理小區(qū)工作調研近年來，在區(qū)委、政府的重視下，老舊小區(qū)改造的呼聲越來越強烈，那些開發(fā)較早的居民小區(qū)，隨著歲月的流逝，小區(qū)內的基礎設施已經陳舊，居民樓房開始老化，破損現象嚴重，已經不適應現代社會發(fā)展的需要，老舊無人管理小區(qū)的改造與管理工作勢在必行。
一、基本情況
晏家灣社區(qū)是一個典型的城郊結合型社區(qū)，現有居民4499戶、16428人，改制企業(yè)6家。目前有老舊無人管理23個小區(qū)，始建成于80-90年代，這些老舊住宅小區(qū)房齡大約都在10-25年，存在的問題主要表現為以下幾方面：一是由于老舊住宅發(fā)展標準低，樓房的自來水、供電、道路、下水管線等配套設施老化，嚴重影響了居民日常生活質量；二是老舊小區(qū)內綠化設施缺乏日常維護，綠地破壞嚴重，有的綠地枯死后或缺乏管理被居民占用開荒種菜，影響社區(qū)環(huán)境；三是由于無正規(guī)物業(yè)入駐，治安、衛(wèi)生、環(huán)境等矛盾日益突出，市長、區(qū)長熱線常常接到“無人管理小區(qū)”居民的投訴，居民們怨聲載道；四是老舊小區(qū)的管理粗放，大部分未實行物業(yè)管理，發(fā)生屋頂漏雨和下水堵塞等問題，還處于由街道、社區(qū)找產權單位應急解決狀態(tài)，往往發(fā)生產權單位無資金或產權無主，影響問題的解決；五是實行物業(yè)管理的小區(qū)，由于居民欠繳物業(yè)費，使物業(yè)公司經營困難，造成“居民欠錢——物業(yè)服務不到位——居民不繳費——物業(yè)公司生存困難”的惡性循環(huán)，最后導致撤離。
二、主要做法
為了維護居民利益，提高居民的幸福指數，晏家灣社區(qū)立足實際，在沒有物業(yè)公司管理的情況下，先行介入，創(chuàng)新打造社區(qū)、業(yè)主委員會“1+1”管理新模式，先后成功改造湘運路111號、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)，有效地改善了無人管理小區(qū)現有狀況。目前，晏家灣社區(qū)正有序地將三個試點運作小區(qū)管理新經驗、新做法逐步向剩余20個無人管理小區(qū)推廣。
（一）深入走訪，奠定居民參與基礎
無人管理小區(qū)問題多，矛盾糾紛多，居民反映強烈，社區(qū)工作人員利用白天晚上，節(jié)假日、走家串戶，宣講改造“無人管理小區(qū)”的好處。其次，通過“零遺漏、全紀錄”方法，對每戶居民進行走訪調查，重點了解居民對無人管理小區(qū)有序管理的期盼度、配合度，對其中積極提出意見及配合的群眾、黨員、積極分子詳細登記，重點詢問，梳理歸納出居民群眾最迫切希望解決的四大愿望：治安有人管、衛(wèi)生有人理、設施有人修、矛盾有人調。針對四大問題，社區(qū)發(fā)放意見征詢書，收集群眾的金點子，得出可行性意見9條。
（二）多措并舉，激發(fā)居民參與熱情
面對臟亂差、治安不佳的小區(qū)，社區(qū)充分意識到，只有實現居民自我民主管理，才能讓他們對自身的居住環(huán)境發(fā)自內心的熱愛和呵護，讓“護花原理”的良性循環(huán)顯現在每個居民的行為上。為此，社區(qū)著手從隊伍、環(huán)境、制度三大方面，夯實管理基礎，理順管理關系。
一是充分調動民主自治積極性，成立業(yè)主委員會。為了無人管理小區(qū)改造工作順利開展，社區(qū)牽頭組織湘運路111號、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)居民多次專題籌備會議。經小區(qū)居民推薦，通過召開業(yè)主代表大會，推選出了一批身體健康、有能力、社會責任感強、樂于奉獻的居民，成立業(yè)主委員會，分別負責本小區(qū)的衛(wèi)生、治安、基礎設施維護工作，配合社區(qū)協調好居民與居民、居民與社區(qū)之間的關系。
二是加強基礎設施建設，優(yōu)化居住環(huán)境�！靶l(wèi)生臟亂差、治安亂糟糟、管道多堵塞”是居民對小區(qū)的三大感慨。為破解該難題，社區(qū)自籌資金安裝鐵門，并修建值班室，多方協調解決了值班室用電問題。同時，對小區(qū)所有的下水道堵塞，道路破損、路燈不亮等問題進行全面清查并給予解決，聘請“4050”下崗失業(yè)人員，負責小區(qū)保潔、保綠、保安工作，聯系自來水、電業(yè)局、煤氣公司對小區(qū)進行一戶一表的改造，并將小區(qū)治安和衛(wèi)生狀況納入日常管理，定期檢查、考核。
三是建立職能小分隊，落實各項工作�！奥槿鸽m小，五臟俱全。”小區(qū)雖小，但各項工作千頭萬緒，既有保潔、治安等日常性工作，也有綠化、車位劃線等非日常性工作。為進一步理順管理職能，社區(qū)領導小組多次召集業(yè)主委員會討論各項管理工作，最終成立了綠化、文娛休閑、意見收集等多個職能小分隊，負責小區(qū)各項工作正常開展。
（三）創(chuàng)新模式，引導居民自治管理
一是管理模式創(chuàng)新。在改造“無人管理小區(qū)”工作中，社區(qū)考慮到無人管理小區(qū)多為老舊小區(qū)，居民經濟實力有限，且無繳納管理費習慣，大膽采用社區(qū)居委會、業(yè)主委員會“1+1”共同管理模式，對小區(qū)實行低標準收費（每月30元），實現非盈利性的準物業(yè)服務，得到了大部分小區(qū)居民的擁護與支持。
二是聘用模式創(chuàng)新。小區(qū)除業(yè)主委員會外，保安、保潔員等工作人員均來自于小區(qū)居民，尤其是五保戶居民。為兼顧管理質量和扶貧幫困，社區(qū)從小區(qū)五保戶內優(yōu)先選擇人員，從事小區(qū)保潔工作，并由業(yè)主委員會對其工作進行評定，對符合條件的，予以聘用。不符合條件的，重新選聘，實現競爭上崗。
三是防范模式創(chuàng)新。三個試點小區(qū)居住人員比較復雜，管理難度大。在社區(qū)的組織領導下，各小區(qū)結合自身實際，進一步整合擴充了內部防范資源。積極開展“零發(fā)案小區(qū)”創(chuàng)建活動，相繼成立了志愿者巡邏隊、保潔員守望隊、樓棟長信息員隊等兼職巡防隊伍，全面加強小區(qū)巡邏防范工作，并及時向小區(qū)居民群眾公布發(fā)案情況以及防范建議，讓居民及時了解到創(chuàng)建成果和小區(qū)治安狀況，提高防范和參與意識。據統計，2011年在其它小區(qū)發(fā)案率不斷攀升的情況下，三個試點小區(qū)均實現零發(fā)案。
三、存在的問題
晏家灣社區(qū)采用社區(qū)、業(yè)主委員會“1+1”的管理模式創(chuàng)新，其成效彰顯無疑，目前，湘運路111號、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)綠樹成蔭，花香鳥語，環(huán)境優(yōu)美，居民群眾的安定感不斷增強，幸福指數不斷提高。
社區(qū)創(chuàng)新無人管理小區(qū)之成效是不言而喻，但將試點小區(qū)經驗逐步向其它小區(qū)推廣的同時，也凸顯出許多存在的問題。一是拒交物管費現象存在，居民觀念仍需轉變；二是硬件條件相對落后，包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等；(www.gymyzhishaji.com)三是小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大，雖社區(qū)、業(yè)主委員“1+1”模式成效明顯，但投入跟不上在一定程度上也影響了服務質量的提供。
四、無人管理小區(qū)改造管理的建議
為營造和諧社會，造福百姓，建議政府著重考慮老舊小區(qū)的改造管理工作，發(fā)揮政府職能，解決存在問題。為此建議：
�。ㄒ唬┙∪芾眢w制，積極形成全區(qū)各部門齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理組織領導，形成“區(qū)、街道、社區(qū)”三級管理網絡，共同構成社會管理模式的組織。
�。ǘ┫Ｍ哉疄橹鲗В訌妼o人管理小區(qū)的資金投入。建立“區(qū)物管辦——街道辦事處——社區(qū)”三級管理體制，由財政每年列支費用，分撥到街道辦事處和社區(qū)，由街道、社區(qū)聘用小區(qū)綠地、小區(qū)環(huán)境維護人員，建立切實可行的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。同時考慮無人管理小區(qū)從業(yè)人員能否享受公益性崗位補貼。
�。ㄈ┫Ｍc電業(yè)局、自來水公司等相關部門銜接，為改造無人管理小區(qū)用電、用水等問題開辟綠色通道。
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