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社區(qū)民情走訪調(diào)研報(bào)告
加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo) 破解臨街店面租金的“囚徒困境”--社區(qū)民情走訪調(diào)研報(bào)告
市委辦社區(qū)民情調(diào)研小組
根據(jù)全市黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)安排，市委辦組織調(diào)研小組到聯(lián)系的丹溪社區(qū)開展民情調(diào)研。在走訪社區(qū)臨街店面過程中，經(jīng)營戶反映去年以來客流量不斷減少，而房租不降反升，幾乎難以承受，而房東堅(jiān)持房租只漲不跌。調(diào)研小組又走訪了商貿(mào)區(qū)、化工路一些店面，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象較為普遍。經(jīng)營戶與房東之間就租金問題形成了一個(gè)無奈的“囚徒困境”（兩個(gè)被捕囚徒之間的一種特殊博弈，說明個(gè)人理性有時(shí)能導(dǎo)致集體的非理性），若長期得不到破解，勢必影響我市商貿(mào)業(yè)的持續(xù)繁榮。
一、轉(zhuǎn)型升級時(shí)期客流量減少凸顯，租金壓力加劇
經(jīng)營戶反映，2013年下半年客流量明顯減少，同樣的店面、經(jīng)營模式、商品價(jià)格，銷售額大約減少了一成，而店面租金卻普遍上漲了7%-10%，經(jīng)營壓力急劇加大。對于一般零售經(jīng)營戶而言，經(jīng)營凈利潤與租金比為1.5：1時(shí)，能感覺心理平衡；如果1-1.2：1感覺是在為房東打工；若凈收入還低于房租，則認(rèn)為缺乏發(fā)展?jié)摿�；如果�?.5：1，則大多數(shù)經(jīng)營戶都會選擇離開。以社區(qū)水果店為例，2間店面年租金7萬元，經(jīng)營毛利20-25%。2012年銷售額80多萬元，2013年只有70萬元，除去日常經(jīng)營開支、房租，凈利潤只有7.5萬元。而經(jīng)營戶在續(xù)簽合同時(shí)提出要減少房租，普遍遭到了房東拒絕。
客流量減少的根本原因，在于我市正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的特殊時(shí)期，隨著低產(chǎn)值落后產(chǎn)能的逐步淘汰、企業(yè)技術(shù)改造升級和生活成本不斷上升，一大批低技能、低學(xué)歷、低收入的外來建設(shè)者轉(zhuǎn)移到其他地方（2013年義烏流動(dòng)人口同比下降約4.6萬人，減幅3.34%。流動(dòng)人口中從事生產(chǎn)制造加工行業(yè)的68萬人，占51.22%，較2012年減少了11.8萬人）。當(dāng)然，隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有新的外來建設(shè)者涌入義烏，帶來新的商機(jī)（流動(dòng)人口中自主創(chuàng)業(yè)、自謀職業(yè)的38.4萬人，占28.9%，較2012年增加8萬人，增幅26.34%。大專及以上學(xué)歷增加了1萬多人，上升了0.91個(gè)百分點(diǎn)）。改變，需要成本和時(shí)間。如果房東不能根據(jù)市場形勢進(jìn)行調(diào)整，一廂情愿要求保持甚至提高租金，最終經(jīng)營戶只得用腳投票，選擇離開義烏。逐步的更新?lián)Q代一旦演變成短時(shí)期內(nèi)的集體“逃離”，勢必對我市的店面商鋪造成雪崩式的沖擊，這對于一個(gè)商貿(mào)城市而言將會是沉重的打擊。
二、房東不愿意調(diào)整租金主要有三方面原因
經(jīng)營戶與房東是個(gè)利益共同體，合則兩利，分則兩傷。店鋪?zhàn)饨鸨臼墙?jīng)營戶與房東雙方博弈的結(jié)果，由市場決定。但在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場急劇變化時(shí)期，如果雙方不能很好應(yīng)對這種變化，一昧堅(jiān)持既得利益不肯做出一點(diǎn)讓步，最終會使雙方陷入“囚徒困境”導(dǎo)致兩敗俱傷。房東不愿讓步原因有：
第一類是盲目樂觀，不能察覺發(fā)展形勢的變化。隨著房東經(jīng)濟(jì)的興盛，大多數(shù)房東的幸福指數(shù)很高，群眾開玩笑稱，男房東天天旅游、麻將、KTV，女房東則是購物、美容、看韓劇。心無壓力，生活固然滋潤，卻會逐漸跟不上經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展節(jié)奏。(www.gymyzhishaji.com)一個(gè)有趣的對比：經(jīng)營戶每天起早摸黑，辛勞異常，但大都精神抖擻，也經(jīng)常關(guān)注財(cái)經(jīng)類新聞；而很多房東雖然生活安逸，卻大都精神不振，少了一股精氣神。一個(gè)小房東稱，他圈子里的朋友一年不看新聞聯(lián)播、義烏新聞的是普遍現(xiàn)象。很多房東總是認(rèn)為“房租從來都是只有漲沒有跌的，店鋪從來不用擔(dān)心租不出去”。
第二類是怕冒風(fēng)險(xiǎn)，過于注重眼前收益。
去年的“雞毛換糖”再出發(fā)解放思想大討論，對房東經(jīng)濟(jì)過分繁榮的弊端進(jìn)行了深入剖析，也讓一些房東意識到如果沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，沒有城市承載力、競爭力的提升，房東經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的。一些房東盡管也認(rèn)識到只有主動(dòng)適應(yīng)市場的變化，通過降低房租、為經(jīng)營戶提供增值服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)雙贏，但真正要進(jìn)行調(diào)價(jià)，又放不下眼前收益。有房東就表示，“將來的事說不準(zhǔn)，即便降了房租也未必有利，還不如現(xiàn)在多收一點(diǎn)是一點(diǎn)”。
第三類是畏首畏尾，不愿積極改變。
調(diào)研中有房東表示，自己怕當(dāng)領(lǐng)頭羊，如果其他店鋪?zhàn)饨饹]有下調(diào)，自己下降了很可能會帶動(dòng)周邊店鋪的整體下降，房東稱“那可是要被邊上的人罵死的”。于是，經(jīng)營戶和房東都只能苦苦支撐，等待新的轉(zhuǎn)機(jī)或是市場最終的“判決”。
三、加強(qiáng)監(jiān)管引導(dǎo)，努力構(gòu)建和諧共贏局面
借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)思維，破解“囚徒困境”當(dāng)在機(jī)制引導(dǎo)、增進(jìn)溝通理解、營造“友善”氛圍等方面著手，促進(jìn)雙方達(dá)成共識，建立相對穩(wěn)固的利益共同體。
1.通過加強(qiáng)市場秩序監(jiān)管樹立遵守規(guī)則的社會導(dǎo)向。當(dāng)前店面經(jīng)營戶對房東意見較大的是不顧合同隨意漲價(jià)。如一經(jīng)營戶反映，2011年在化工路租了一間36平方米的店面，當(dāng)時(shí)合同約定連租3年，年租金13萬元，每年上浮8-10%，到2012年房價(jià)漲到22萬元。換個(gè)地方也是如此，只好每年換地方，又要重新裝修，由此造成時(shí)間、財(cái)務(wù)成本巨大損失。經(jīng)營戶表示，很多房東認(rèn)為漲價(jià)天經(jīng)地義，想怎么漲就怎么漲，即便工商、法院介入也很難執(zhí)行到位。一旦發(fā)生糾紛，就算贏了官司生意也會大受影響。違反合同隨意漲價(jià)，不僅急劇加重經(jīng)營戶負(fù)擔(dān)，還會讓他們覺得義烏秩序不佳、規(guī)范不夠，對義烏持續(xù)繁榮的信心大受打擊。建議從規(guī)范秩序樹立良好導(dǎo)向的角度，加強(qiáng)監(jiān)管，打造誠信、公平、規(guī)范的市場經(jīng)營環(huán)境，切實(shí)維護(hù)經(jīng)營戶的合法權(quán)益，增強(qiáng)外來創(chuàng)業(yè)者對義烏的信心。
2.創(chuàng)新宣傳方式更好凝聚創(chuàng)業(yè)共識。以往宣傳主要依靠電視、報(bào)紙等主流媒體，以正面宣傳引導(dǎo)為主。而現(xiàn)實(shí)中許多房東生活壓力小、收入高，再加上生活習(xí)慣、生活圈子影響，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展變化的敏感度不高。建議提高宣傳針對性，在內(nèi)容、形式和宣傳途徑方面有所創(chuàng)新。內(nèi)容上，盡量用通俗易懂、群眾能直觀感受的事例，如快餐店客流量、中低端手機(jī)銷售量、夜市攤位租金等方面的變化，以經(jīng)濟(jì)漫畫的形式讓群眾愿意看、能看懂、看了有印象。更好發(fā)揮社區(qū)的宣傳作用，把宣傳內(nèi)容放到社區(qū)電梯間、樓道處以及公共娛樂場所等，讓更多房東有機(jī)會看到。宣傳途徑上，更加重視QQ、微信等新媒體作用，通過微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)一些外地或歷史上因創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新而成功，因自滿守成而衰敗的故事傳奇，讓他們看了有興趣、有感觸。
發(fā)展實(shí)踐早已表明，無論是個(gè)人還是地方，一旦失去了拼搏進(jìn)取的創(chuàng)業(yè)精神，無論多么富有終究都會走向衰敗。歷史上湖（州）商的興衰就極具警醒意義（1876年前后湖商鼎盛時(shí)期，僅“四象八牛七十二金狗”財(cái)富就達(dá)8000萬兩白銀，超過當(dāng)時(shí)清政府一年的財(cái)政收入。但富起來的湖商沒有抓住振興民族工業(yè)的機(jī)會，將大量的資金流向捐官賣爵、修園建樓等非經(jīng)營性的領(lǐng)域，并以上海為中心的房地產(chǎn)行業(yè)作為最大的投資。如四象之一的劉墉家第四房就在上海出租房屋700多棟，房租收入達(dá)到每月5萬銀元以上，按當(dāng)時(shí)購買力計(jì)算約相當(dāng)于現(xiàn)在的350萬元。到了20世紀(jì)20年代，隨著技術(shù)革新人造絲大量涌入市場，湖州七里絲簡直沒有機(jī)會在市場上競爭。再加上第一次世界大戰(zhàn)前后，白銀匯率大幅波動(dòng)，對出口影響巨大，盛極一時(shí)的湖商幾乎是一夜之間走向沒落）。
3.增厚創(chuàng)業(yè)氛圍增強(qiáng)城市的吸引力親和力。與經(jīng)營戶訪談中，一位來自潮州的陳姓經(jīng)營戶有兩句話讓我們悚然動(dòng)容。一句是：“如果義烏經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好了，做生意的人看不到希望，就會選擇離開，那時(shí)義烏就真成了底特律了”。另一句話是：“現(xiàn)在義烏的一些房東、富二代，上午10點(diǎn)前電話都打不通的，你們義烏既沒有海（不靠海）、又沒有田（空間小），如果再?zèng)]了吃苦拼搏的精神勁，以后靠誰（什么）來發(fā)展？”這兩句話真是讓我們深受震撼。去年“雞毛換糖”再出發(fā)解放思想大討論，讓“新奶酪”、“中國的底特律”、“溫水煮青蛙”、“房東”等成了群眾口中的熱點(diǎn)詞匯，也讓外來創(chuàng)業(yè)者感受到義烏再出發(fā)的熱切愿望。他還表示在報(bào)紙上能看到很多外來者成功創(chuàng)業(yè)的事跡，讓他們覺得很暖心，也感受到義烏的開放包容和對外來創(chuàng)業(yè)者的尊重。建議主流媒體能多關(guān)注、宣傳一些白手起家、創(chuàng)業(yè)小成的典型事例，更好展現(xiàn)義烏親商重商的發(fā)展氛圍，增強(qiáng)義烏城市對廣大創(chuàng)業(yè)者的親和力。同時(shí)，通過宣傳身邊艱苦拼搏的青年小人物、創(chuàng)業(yè)小故事，進(jìn)一步激發(fā)義烏年青一代的創(chuàng)業(yè)激情，讓他們認(rèn)識到光靠父輩留下的財(cái)富難以獲得社會的普遍認(rèn)可，唯有積極進(jìn)取創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新方能擔(dān)起發(fā)展的歷史責(zé)任，贏得真正的尊重。
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