網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點問題的政策建議

　　在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。

　　一、主要問題簡述

　　1、違章搭建的處理小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。

　　2、高層住宅居改非問題一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費、水泵費，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。

　　二、關(guān)于改變住宅用途立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

　�。ㄒ唬﹪�(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅；二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。

　�。ǘ�）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。

　�。ㄈ�）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會公布。

　　（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。

　�。ㄎ澹┮婪ā熬痈姆恰睆氖陆�(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項費用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補充房屋的專項維修資金。

　　（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。

　�。ò耍┥米愿淖冏≌�用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。（十）本《規(guī)定》實施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討

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