該房屋應(yīng)當(dāng)歸誰所有

　　甲乙系姐妹，分別兩個行政村落，妹妹乙名下有一宅基地，經(jīng)妹妹乙意，甲在其宅基地上蓋房居住，相關(guān)房屋權(quán)利憑證上登記的是妹妹的姓名。2002年3月該地區(qū)拆遷，姐妹倆經(jīng)商議，達成協(xié)議由姐姐付給妹妹13000元，拆遷后補償取得的房屋歸入姐姐名下。拆遷后取得補償房屋時，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，房屋登記機關(guān)在新房屋的兩證上依舊登記了妹妹的姓名。其后，妹妹反悔，不愿將房產(chǎn)過戶給姐姐甲。雙方爭執(zhí)不下，甲遂于2004年1月訴至法院，請求判令乙履行協(xié)議，將房屋過戶給己方。乙方反訴，辯稱該協(xié)議屬于受甲方脅迫所訂立，并有甲乙父母作證，但未說明是以何情由作為脅迫要挾，請求撤銷該合同。

　　[意見分歧]該案一審法院認(rèn)為：甲乙雙方達成的協(xié)議真實有效，乙方未在法定除斥期間內(nèi)行使撤銷權(quán)，其抗辯不予支持，乙負有履行合同協(xié)議的義務(wù)，判令乙限期將房屋過戶給甲。

　　該案二審法院認(rèn)為：1、宅基地上所建的房屋系集體土地上之房屋，根據(jù)土地管理法的規(guī)定其流轉(zhuǎn)受到限制，故就集體土地上房屋拆遷所為的協(xié)議無效。2、拆遷所得補償房屋已經(jīng)在行政機關(guān)登記備案，該糾紛事實上已經(jīng)經(jīng)過具體行政行為的處理。當(dāng)事人應(yīng)先就原先的行政登記行為提起相關(guān)的行政復(fù)議或者行政訴訟，故本案應(yīng)先裁定中止，待有關(guān)行政處理決定作出后，再行審理。3、轉(zhuǎn)讓價格過低，屬于顯失公平。遂發(fā)回原審法院予以重審。

　　[評析]一、筆者認(rèn)為，本案處理的關(guān)鍵在于對于該協(xié)議調(diào)整客體的準(zhǔn)確認(rèn)定。

　　首先，該協(xié)議是在拆遷已經(jīng)啟動，并且補償房屋標(biāo)的基本確定的情況下訂立的。該協(xié)議所指向的客體主要在于拆遷后補償所得房屋的所有權(quán)歸屬。在此，拆遷所得補償?shù)姆课萦袆e于集體土地的房屋，不具有嚴(yán)格的屬地屬人性質(zhì)，系可以流通買賣的房屋，作為財產(chǎn)權(quán)其所有權(quán)人具有自由處分的完全權(quán)能。

　　其次，本案所爭議實際是一房屋買賣合同法律關(guān)系。根據(jù)本案的案情，推究雙方的真實意思表示，雙方當(dāng)事人所約定的乙方的登記過戶行為，系指在乙方實際取得該房屋所有權(quán)后，再由乙方變更登記將所有權(quán)轉(zhuǎn)移至甲的名下。在此，取得所有權(quán)后的變更登記是乙行使財權(quán)所有權(quán)處分權(quán)能的民事法律行為，并不需要通過行政機關(guān)的特別許可。而且，此時的變更登記也不同于拆遷取得房屋時的產(chǎn)權(quán)登記，后者是對拆遷對象所應(yīng)取得補償?shù)拇_認(rèn)，已經(jīng)過行政機關(guān)的審查處理，而此時的變更登記是財產(chǎn)所有人依法進行的處分行為，并非是對原先登記行為的否定異議。因此，本案不涉及審判權(quán)與行政權(quán)的沖突竟合問題，不宜中止訴訟程序。

　　本案雙方當(dāng)事人爭議的是合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對乙方而言，其在合同中所擔(dān)負的是附條件履行的合同義務(wù)，當(dāng)條件成立即其取得拆遷補償房屋的所有權(quán)憑證后，乙方即應(yīng)在合理的期限內(nèi)善意履行合同約定的義務(wù)。

　　二、關(guān)于合同是否顯失公平的問題。

　　顯失公平系指一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則。本案中，雙方當(dāng)事人約定的過戶對價僅為13000元，與拆遷補償房屋的市場價格存在明顯的差距。但筆者認(rèn)為，是否認(rèn)定顯失不應(yīng)僅僅從價格本身進行表面推究考慮，而應(yīng)綜合多方的因素予以綜合認(rèn)定。首先，從權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)對等性考慮，宅基地雖為乙所有，但作為地上附著物則為姐姐所建造，集體土地拆遷所生的房屋補償主要在于土地、房屋（附著物）以及人口，因此從拆遷補償對象范圍而言，亦有甲某的資金投入所建房屋在內(nèi)。其次，從親情角度考慮，親友間的買賣多帶有某種程度的贈與性質(zhì)，往往并不計較實際利益的對等性。第三，本案中，還有一個特殊情況，即父母作證甲某有脅迫行為，但無確鑿的事實予以依托。父母的作證對于顯失公平的認(rèn)定具有很大的意義，至少從證據(jù)對比角度，在乙方主張顯失公平，另一方主張等價有償?shù)木车�，父母的傾向性應(yīng)當(dāng)具有某種程度的決定性意義。

　　綜上，筆者認(rèn)為，本案認(rèn)定為顯失公平，合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，并由乙方將13000元返還給甲方。

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