開征物業(yè)稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產(chǎn)開發(fā)熱為國家宏觀調(diào)控出了難題，房地產(chǎn)的稅收政策也成為民眾普遍關(guān)心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會產(chǎn)義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，國家稅務(wù)局總局在制定“十一五”規(guī)劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅來控制房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價”。應(yīng)該說，倍受關(guān)注的物業(yè)稅開征問題已經(jīng)擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

所謂物業(yè)稅，簡單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購買者買房階段稅費(fèi)降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。

（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進(jìn)社會公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要理性消費(fèi)；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實現(xiàn)平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進(jìn)社會公平。

（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟(jì)優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運(yùn)行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機(jī)會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升。

（三）開征物業(yè)稅是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補(bǔ)稅款也越來越多，而稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機(jī)和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費(fèi)的關(guān)系，徹底改變整個房地產(chǎn)運(yùn)營的格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要�，F(xiàn)代國家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。國際經(jīng)驗證明，一個現(xiàn)代化國家應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強(qiáng)化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。

二、開征物業(yè)稅需要解決難點問題

目前，物業(yè)稅的試點工作已經(jīng)在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟(jì)房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi)，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時對已購房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費(fèi)和土地出讓金，這兩項收費(fèi)與地方財政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

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