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關(guān)于加快 “城中村”試點工作的情況匯報
為了搞好我市城區(qū)“城中村”改造的試點工作，推進我市“城中村”改造工作，我們根據(jù)市委市政府關(guān)于“城中村”改造的要求和市委書記的指示精神，對初步確定的兩個“城中村” 改造試點村(企業(yè)村和虎田村)，從我區(qū)實際出發(fā)，做了大量前期準(zhǔn)備工作，使該項工作有計劃地轉(zhuǎn)入招商引資和規(guī)劃開發(fā)的階段。 一、“城中村”改造的近期工作情況 (一)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區(qū)十五建設(shè)規(guī)劃之中，并作為當(dāng)前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)下設(shè)有辦公室，區(qū)委書記和區(qū)長擔(dān)任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區(qū)工作經(jīng)驗的副區(qū)長張立同志具體負責(zé)�！俺侵写濉备脑旃ぷ鬓k公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責(zé)到位，辦公經(jīng)費落實到位�！俺侵写濉备脑旖ㄔO(shè)的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。 (二)宣傳發(fā)動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設(shè)�！俺侵写濉备脑旃ぷ鞒晒εc否，關(guān)鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調(diào)研“城中村” 問題之后，我們就組織人員深入社區(qū)，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發(fā)動工作。先后召開社區(qū)居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發(fā)、張貼宣傳標(biāo)語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現(xiàn)群眾逆反心理和產(chǎn)生阻撓滋事的行為。 (三)調(diào)查摸底，做好試點村改造的前期準(zhǔn)備工作。在兩個試點村成立了由街道領(lǐng)導(dǎo)干部、社區(qū)居委會干部以及試點村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對企業(yè)村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產(chǎn)、生活就業(yè)等情況進行細致調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計，有關(guān)試點村的物業(yè)數(shù)據(jù)如下： 企業(yè)村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結(jié)構(gòu)5260平方米，磚混結(jié)構(gòu)8721平方米，磚瓦結(jié)構(gòu)3600平方米�？盏孛娣e6360平方米。有集體就業(yè)用地135畝。 虎田村：居民162戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋) 308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。 (四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區(qū)的財政狀況、試點村的村集體經(jīng)濟和群眾收入狀況等實際出發(fā)，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業(yè)投資有限公司有意向參與承辦企業(yè)村項目的改造建設(shè)，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設(shè)。汪大置業(yè)投資有限公司經(jīng)對企業(yè)村改造項目進行周密調(diào)查后，現(xiàn)已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務(wù)；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調(diào)研，與我區(qū)進行了多次友好協(xié)商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發(fā)企業(yè)，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內(nèi)的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標(biāo)志性工程，力爭創(chuàng)造全國“城中村”改造的“我市模式”。 (五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關(guān)工作。我們與市政策研究室、建設(shè)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門一起，成立了“城中村”問題的聯(lián)合調(diào)研組，調(diào)查撰寫了《關(guān)于我市“城中村”問題的調(diào)研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設(shè)規(guī)劃銜接，由建設(shè)規(guī)劃派出專家繪制了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)的改造要求，我們報請市建設(shè)規(guī)部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續(xù)，已報批的項目也責(zé)令停止動工興建。 二、試點村改造的目標(biāo)及今后工作打算 試點村改造的目標(biāo)是創(chuàng)造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)先進房地產(chǎn)開發(fā)水平的都市新區(qū)。建設(shè)水平躍上新臺階。吸引各地資金參與我市建設(shè)。政府不投資，不追求經(jīng)濟回報，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統(tǒng)的簡陋居住形態(tài)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)代新建筑，享受現(xiàn)代生活。得到合理的補償和就業(yè)；投資商方面：獲得正常的投資回報。 下一步要做好的工作，主要有幾個方面：一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；二是協(xié)助開發(fā)商，按照項目內(nèi)容具體要求組織實施；三是配合開發(fā)商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。 三、試點村工作中遇到的困難和問題 招商引資是“城中村”改造工作的重要環(huán)節(jié)。連日來，我們積極與投資商加強聯(lián)系。有關(guān)客商為了進行規(guī)范的技術(shù)經(jīng)濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數(shù)。有關(guān)試點村的確切用地面積、用地紅線圖、村現(xiàn)有物業(yè)面積及權(quán)屬情況、村戶數(shù)、人口構(gòu)成的詳細資料，村物業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)及村民的補償意向等方面的問題，我們已經(jīng)完成，并且及時地提供給有關(guān)客商。但有些問題超出我區(qū)職能管理范圍，希望上級有關(guān)職能部門給予幫助解答。 (一) 立意公司提出必須由上級職能部門給予解答的問題，有幾個方面： 1、虎田村由集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，需經(jīng)過什么程序？預(yù)計在何時可以完成？轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)交什么費用？費用由誰分攤？ 2、項目用地轉(zhuǎn)到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。 3、項目地價標(biāo)準(zhǔn)（如有可能，希望政府提前做一個評估，可作為公司的決策依據(jù)）。 4、村民回建房的標(biāo)準(zhǔn)問題。 5、項目稅費減免，可以考慮哪些項目。 6、地價返還或地價抵償?shù)木唧w操作方法。 (二)汪大置業(yè)有限公司要求有關(guān)職能部門必須給予解答的問題，有幾個方面： 1、開發(fā)用地如何辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地費用是多少。 2、項目實施改造時，房地產(chǎn)部分的集體土地變國有，辦理手續(xù)時間是否與回建時間同步。 3、企業(yè)村“城中村”改造項目的路網(wǎng)、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動，如果個別住戶要求加層，多出部分是否由居民負責(zé)。 4、要求政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠條件，減免各項能減免的費用（如報建費、人防費等等），建筑稅全免，營業(yè)稅減半征收，實行先征后返原則，即按稅率征收后返還50%給開發(fā)企業(yè)。 5、把企業(yè)村“城中村”改造項目定位為“小商品交易城”。 6、汪大置業(yè)有限公司要求政府辦理“城中村”改造的土地出讓證， 企業(yè)村130畝土地除了安排村民的回建房外，其余作為房地產(chǎn)開發(fā)。回建房初步設(shè)計為的三層半商住樓。并明確表示，土地出讓證辦妥之后，才能夠投資改造。
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