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房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與對(duì)策思考
**作為承載縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，如何做大做強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模擴(kuò)張。對(duì)此，我們就**房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)查，主要情況如下。一、目前現(xiàn)狀 [范文先生網(wǎng)文章-www.gymyzhishaji.com 范文先生網(wǎng)，一站在手，寫作無(wú)憂]
房產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。截至目前，**已報(bào)建開工的小區(qū)共17個(gè)，批準(zhǔn)開工面積367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。調(diào)查表明，我縣的房地產(chǎn)業(yè)正步入健康發(fā)展軌道，基本杜絕了無(wú)證開發(fā)、越級(jí)開發(fā)、無(wú)序開發(fā)的行為。
土地開發(fā)規(guī)范有序。所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極推行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，按程序報(bào)批的制度。無(wú)論是本地企業(yè)還是外地企業(yè)，都能按南府發(fā)［2004］62號(hào)文件和南充市人民政府14號(hào)令(南充市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則)的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。大多數(shù)企業(yè)能按照房地產(chǎn)主管部門的具體要求，提供有關(guān)證書、證件和文件資料進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批。大部分開發(fā)業(yè)主均能按照獲得開發(fā)項(xiàng)目后，通過(guò)報(bào)建審批再開工建設(shè)。
房產(chǎn)銷售運(yùn)營(yíng)正常。各開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步了解并熟悉了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)法規(guī)和規(guī)章，對(duì)商品房的開發(fā)和預(yù)售管理有了明晰的認(rèn)識(shí)，大多能嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證，再開始與買受人簽訂規(guī)范性商品房預(yù)售合同。按規(guī)定收取預(yù)售款。從而避免了商品房預(yù)售中的一房多售，合同欺詐“短斤缺兩”的行為。有力地維護(hù)了商品房買受人的合法權(quán)益，同時(shí)也避免了商品房買賣的糾紛發(fā)生。
二、存在問(wèn)題
由于我縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展緩慢，還存在以下問(wèn)題：
無(wú)證違規(guī)開發(fā)突出。部分企業(yè)未進(jìn)行房地產(chǎn)資格審查和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批就設(shè)售房部(客戶接待中心)、廣告未經(jīng)審查就公開發(fā)布。如：鉑金時(shí)代、朝陽(yáng)大市場(chǎng)等樓盤至今未進(jìn)行開發(fā)資格審查和項(xiàng)目審批，就設(shè)立客戶接待中心、公開發(fā)布廣告等。有的項(xiàng)目既未進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建，也未辦預(yù)售許可證，就擅自開工建設(shè)。如勝達(dá)花園、學(xué)府苑。有的開發(fā)商項(xiàng)目資本金未到35%的要求，不符合報(bào)批條件就私自開工，有的業(yè)主憑購(gòu)買水泥、鋼材的發(fā)票充資本金，嚴(yán)重違反房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)資本金管理制度。
未建先售比較普遍。部分房產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力較弱，為解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在未達(dá)到預(yù)售條件，剛剛開工就收取高額訂金。如陶然居、友助欣城、鑫都花園等項(xiàng)目。
規(guī)費(fèi)收繳難以到位。部分開發(fā)商只強(qiáng)調(diào)享受優(yōu)惠政策，而不按時(shí)交納配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。有的開發(fā)商片面理解為商品房也可享受招商引資優(yōu)惠政策，未交納相關(guān)費(fèi)用，如儀隴大酒店及附屬工程，按招商優(yōu)惠政策，除賓館和會(huì)展中心享受免繳有關(guān)規(guī)費(fèi)外，作為附屬工程的商品房，應(yīng)按20元/ m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納配套費(fèi)，目前分文未交。
質(zhì)量未驗(yàn)提前入住。個(gè)別已竣工的樓盤，未通過(guò)房地產(chǎn)主管部門組織的綜合驗(yàn)收，已有人入住，小區(qū)公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善，未達(dá)到入住條件，為以后**的小區(qū)建設(shè)管理帶來(lái)了困難。
訂購(gòu)協(xié)議不夠規(guī)范。大部分開發(fā)商業(yè)主在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證前，收取選房費(fèi)都是自制協(xié)議，且未送主管部門進(jìn)行審查，五花八門，很不規(guī)范。有的由于協(xié)議條款不明確，辦了預(yù)售許可證獲取了國(guó)家正式合同后，其套內(nèi)面積和建筑面積計(jì)算不一致，附加協(xié)議中增加了不少費(fèi)用，不同程度增加了房?jī)r(jià)款，損害了買受人利益。
建筑設(shè)計(jì)格調(diào)偏低。多數(shù)開發(fā)商一味追求廉價(jià)，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)粗制濫造，建設(shè)結(jié)果與效果圖等宣傳資料相差較大，損害了**形象，也損害了買受人權(quán)益。
三、對(duì)策措施
加大宣傳力度。要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)的宣傳力度，嚴(yán)格按房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策文件，從嚴(yán)執(zhí)法，規(guī)范管理。一是制作宣傳提綱在新聞媒體上大力宣傳；二是將房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)、政策文件匯編成冊(cè)，下發(fā)各開發(fā)企業(yè)。要求企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)，依法開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
加大整改力度。對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，逐一整改，限定時(shí)間自查、自糾。整改期滿后，由企業(yè)申請(qǐng)驗(yàn)收，合格后方可復(fù)工。加大監(jiān)管力度。一是強(qiáng)力推行綜合驗(yàn)收。沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收的，房管和國(guó)土部門一律不予辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。二是強(qiáng)力推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格注冊(cè)準(zhǔn)入制度和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建審批制度。房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有通過(guò)注冊(cè)準(zhǔn)入和項(xiàng)目報(bào)建審批者一律從嚴(yán)查處。三是強(qiáng)力推行商品房預(yù)售許可證制度，沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件，未取得預(yù)售許可證前一律不允許收取預(yù)售款，統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)自制訂房協(xié)議，收取訂金不得超過(guò)2000元，超過(guò)此額度按《商品房預(yù)售管理辦法》予以處罰。
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