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關(guān)于我市縣級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)制的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于我市縣級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)制的調(diào)研報(bào)告前言 土地收購儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問題。本文即是筆者經(jīng)過多方調(diào)研并結(jié)合在土地管理部門多年來的親身實(shí)踐和體會(huì)，就我市縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備機(jī)制中存在的一些問題作了粗淺的分析并提出相應(yīng)的建議及對(duì)策。
眾所周知，土地收購儲(chǔ)備制度這一源于二十世紀(jì)九十年代末期的新生事物，近幾年在全國(guó)各地如火如荼的演繹和推動(dòng)下，對(duì)盤活城市存量土地，加快國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)程，強(qiáng)化政府土地集中統(tǒng)一管理，推進(jìn)土地的市場(chǎng)配置等，都發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)，伴隨著此起彼伏的拍賣槌落聲，土地收購儲(chǔ)備制度對(duì)城市建設(shè)發(fā)展步伐也產(chǎn)生了重大的影響。隨之而來的是，一座座現(xiàn)代化建筑撥地而起，城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備，城市面貌大為改觀。但縱觀我市的縣城建設(shè)，不僅是與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的縣城建設(shè)無法相比，而且與周邊省市縣相比也存在著一定的差距，并且有進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。究其原因， 從表面上看， 加快縣城建設(shè)需要大量的資金投入，而我市絕大多數(shù)縣份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，依靠財(cái)政支付十分有限，導(dǎo)致城市建設(shè)與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來看，是我們?cè)诮?jīng)營(yíng)城市方面的思想觀念落后，沒有把縣城土地資源進(jìn)一步引入到市場(chǎng)機(jī)制，把縣城土地資源變成資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)縣城資本的良性經(jīng)營(yíng)，以此來促進(jìn)縣城建設(shè)的持續(xù)，健康和快速發(fā)展。[范文先生網(wǎng)文章-http://www.wmxz.cn 找范文,到范文先生網(wǎng)]
而土地收購儲(chǔ)備制度正是基于這種經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng)新理念而產(chǎn)生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進(jìn)一步加大土地收購儲(chǔ)備力度，改變以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的政府統(tǒng)一管地和統(tǒng)一供地的新模式，走以地建城，以地養(yǎng)城的新的城市經(jīng)營(yíng)道路。
縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備機(jī)制現(xiàn)狀
我市縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備工作大多起步于2001年，有的甚至還要晚些，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初，大多是在各地縣政府的組織牽頭下，由相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)參與組成一個(gè)土地收購儲(chǔ)備或土地收購儲(chǔ)備出讓管理委員會(huì)，下設(shè)土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣土地局辦公，中心主任大多由各縣土地部門局長(zhǎng)或副局長(zhǎng)兼任。其工作職責(zé)是：受縣政府委托在縣土地收購儲(chǔ)備或土地收購儲(chǔ)備出讓管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)管下，代表政府實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和出讓的前期準(zhǔn)備工作。土地收購儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。并在各縣制定的《土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》里規(guī)定了可以實(shí)施收購儲(chǔ)備的土地范圍，即1、城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地；2、縣政府統(tǒng)征的土地；3、土地使用期限已滿，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；5、依法沒收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地；7、以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；8、因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；9、土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購的土地；10、其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。具體到實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的資本全由縣財(cái)政撥款并可根據(jù)省土地部門與省中行簽訂的合作協(xié)議由各地市分行貸款解決。
基于這種機(jī)制的實(shí)施，運(yùn)作幾年來，我市各縣在當(dāng)?shù)乜h委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地收購儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國(guó)土收益連創(chuàng)新高，財(cái)政收入大步攀升，顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。但居安思危，未雨綢繆，縱觀我市縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過程中，卻面臨著諸多潛在的危機(jī)。
縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備機(jī)制中存在的問題
首先，在土地收購儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購儲(chǔ)備前期的資金投入。
2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號(hào)文件）。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購儲(chǔ)備制度，明確收購儲(chǔ)備資金的主要來源提出明確要求，是土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。且2001年初，山西省國(guó)土資源廳就與中國(guó)銀行山西省分行簽訂了土地收購儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的合作協(xié)議，并要求各地市分行與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門積極開展全方位業(yè)務(wù)合作，嚴(yán)格按照《實(shí)施細(xì)則》辦理土地收購儲(chǔ)備資金貸款業(yè)務(wù)。但在我市的許多縣，在土地收購儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。財(cái)政部門不予撥款不說，就是想依靠國(guó)家和省里面制定的政策依據(jù)，向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都沒有自己獨(dú)立的帳戶。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購的時(shí)候，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議（或合同）收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中，由于采用的是“先協(xié)議（或合同）收購，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購的時(shí)候，無形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購。由于這種收購方式實(shí)際上是一種“賒帳式”收購，所以在收購有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時(shí)，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權(quán)屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國(guó)家法律法規(guī)于不顧，將本應(yīng)該納入土地儲(chǔ)備庫或應(yīng)該經(jīng)過收購儲(chǔ)備推向市場(chǎng)的土地，擅自轉(zhuǎn)讓或買賣于他人，從而導(dǎo)致收購儲(chǔ)備工作陷于一種尷尬被動(dòng)的局面；二是不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。因?yàn)閰f(xié)議收購或多或少地會(huì)存在土地使用（所有）權(quán)屬單位人向土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)討價(jià)還價(jià)的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購?fù)恰白尷健钡慕Y(jié)果。
其次，在土地收購儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。
土地收購儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從筆者調(diào)查情況來看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地收購儲(chǔ)備無形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用；二是已進(jìn)入土地收購儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。
其三，在土地收購儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。
主要表現(xiàn)在：①一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人卻拒絕收購，在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失；②縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。
其四，集體土地的大量非法入市（特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地），嚴(yán)重地影響著土地的收購儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。
收購儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的大量非法入市（入市的形式主要表現(xiàn)在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉(zhuǎn)讓入市等），因?yàn)橥鞘苎矍袄娴尿?qū)動(dòng)（如交納稅款、集體開支等），實(shí)際上是一種自由和無序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。
其五，就是工作人員的素質(zhì)和管理問題，鑒于政府及土地管理部門對(duì)其缺乏嚴(yán)格健全的監(jiān)督機(jī)制，玩忽職守、濫用職權(quán)、違法違紀(jì)者大有人在。
主要表現(xiàn)在：①在目前土地收購儲(chǔ)備的實(shí)際運(yùn)作中，片面追求經(jīng)濟(jì)效益已成為其主要目的。正是基于上述原因，國(guó)土資源管理部門在實(shí)施土地收購儲(chǔ)備時(shí)，往往簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序，把本應(yīng)該辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或征用等報(bào)批手續(xù)的土地，卻草率地以一紙收購合同就替代了，違規(guī)操作現(xiàn)象多有發(fā)生，這于土地儲(chǔ)備“規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)、保護(hù)合理利用土地資源”的初衷是相背離的；②對(duì)于土地使用權(quán)符合收回、收購條件，土地使用權(quán)人未申請(qǐng)進(jìn)行土地儲(chǔ)備，而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物、附屬物的，根據(jù)各地《土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)論處，國(guó)土資源管理部門不得為其辦理審批和登記手續(xù)。但在實(shí)際工作中，卻時(shí)常有一些工作人員為了自己的一點(diǎn)私利， 置國(guó)家法律法規(guī)于不顧， 為這些違法行為當(dāng)事人大開方便之門，綠燈放行，嚴(yán)重地干攏了土地收購儲(chǔ)備工作的正常運(yùn)行；③主要是土地儲(chǔ)備工作者全局意識(shí)不足，服務(wù)意識(shí)差。工作人員行政化管理意識(shí)濃，而服務(wù)市場(chǎng)的意識(shí)差，與土地儲(chǔ)備服務(wù)于市場(chǎng)、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)的宗旨不協(xié)調(diào)，存在工作效率低、不及時(shí)學(xué)習(xí)，觀念和業(yè)務(wù)水平跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐等現(xiàn)象，成為制約土地儲(chǔ)備工作的一大因素。
其六，是政府及土地管理部門在經(jīng)營(yíng)土地收購、儲(chǔ)備、出讓等一系列過程中，缺位現(xiàn)象比較嚴(yán)重，營(yíng)造的用地環(huán)境太差。 實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備并進(jìn)行公開出讓的目的，原本是要通過土地市場(chǎng)的調(diào)控作用，搞好用地服務(wù)，將需盤活的存量土地激活，使其朝著合理的用地方向流動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)其利用效益的最大化。但在我省的許多地方，出于片面追求經(jīng)濟(jì)效益的目的，一些政府及土地管理部門在運(yùn)作土地收購、儲(chǔ)備、出讓的過程中，往往把自己的職責(zé)僅僅定位于一個(gè)"中間批發(fā)商"的角色，利用權(quán)力優(yōu)勢(shì)，想方設(shè)法地把土地低價(jià)收購進(jìn)來，再想方設(shè)法地把它高價(jià)賣出去，從而賺其差價(jià)，獲其利益了事。至于土地出讓以后，你用地者怎樣干、干成啥，那就不是我的事了。筆者在基層調(diào)研時(shí)，就親歷過這樣一個(gè)例子。2003年，x縣土地管理部門以統(tǒng)征方式收購x村集體所有土地?cái)?shù)畝，后經(jīng)過公開出讓，x外地開發(fā)商竟得該宗土地使用權(quán)。2004年春，當(dāng)x開發(fā)商意欲開發(fā)建設(shè)時(shí)，卻遭到當(dāng)?shù)卮逦陌侔愕箅y，理由是：在該村管轄區(qū)域內(nèi)施工，得先付其施工管理費(fèi)，并美其名曰為"協(xié)調(diào)費(fèi)"，且一張嘴就是十幾、二十萬元的，沒有討價(jià)還價(jià)的余地。意思是說，只要你交了錢，在你施工期間，如有村民欺生從中鬧事，由其村委出面協(xié)調(diào)，否則后果不堪設(shè)想，讓你舉步維艱。情急之下，x開發(fā)商只好請(qǐng)求當(dāng)?shù)卣巴恋毓芾聿块T出面給予協(xié)商解決，但被推委再三。無奈，x開發(fā)商只好擱淺了工程建設(shè)。試想，這樣的用地環(huán)境，以后誰還敢再來投資呀？！
縣級(jí)土地收購儲(chǔ)備機(jī)制建議及對(duì)策
首先是要規(guī)范土地收購儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。
即：在土地收購儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。
對(duì)于縣級(jí)財(cái)政收入情況好一些的地方，縣級(jí)財(cái)政部門應(yīng)積極向地方政府建言獻(xiàn)策，將可劃出用于實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系，一箭雙雕，何樂而不為呢？對(duì)于縣級(jí)財(cái)政收入情況一般的地方，縣級(jí)財(cái)政部門則更應(yīng)積極配合好當(dāng)?shù)赝恋厥召弮?chǔ)備機(jī)構(gòu)，充分利用國(guó)家及省對(duì)土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，按照省廳與省中行達(dá)成的貸款協(xié)議，主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。
其次是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲(chǔ)備方式。
土地儲(chǔ)備庫建成后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：
1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市 的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。
2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作 。
3、直接貨幣收購。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。
4、預(yù)約收購（即協(xié)議收購或合同收購）。對(duì)企業(yè)搬遷地
塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來難度較大。
5、定向委托收購。特殊的公益性用地，且時(shí)序要求急、配套要求高、涉及面積大的地塊，如道路工程用地，可以采取定向委托某一單位的辦法實(shí)施收購，但必須在土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、監(jiān)督及政策法規(guī)的約束下規(guī)范運(yùn)作。
6、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
7、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。
8、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。
其三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。
主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法， 制定科學(xué)、 先進(jìn)、 穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市 規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。另外，國(guó)家應(yīng)當(dāng)制定專門的法規(guī)，明確土地資產(chǎn)有別于企業(yè)的其他資產(chǎn)，無論出于什么原因，在處置土地資產(chǎn)時(shí)，必須征求土地管理部門的審查意見，以防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。
其四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。
這是土地收購儲(chǔ)備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地收購儲(chǔ)備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國(guó)有企事業(yè)單位的原劃撥用地當(dāng)中，所以，加大對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度，首當(dāng)其沖應(yīng)當(dāng)成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察 工作的重中之重。在實(shí)際工作中，建議對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案，并對(duì)其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)察，以此來防范國(guó)有企事業(yè)單位借改制或改革之機(jī)非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地資產(chǎn)。其次是要加大對(duì)非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級(jí)政府予以采取不同的方式，加強(qiáng)對(duì)他們的收購儲(chǔ)備力度，以有效地制止一些違法行為當(dāng)事人擾亂土地市場(chǎng)秩序，逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對(duì)國(guó)有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的，無償收回；對(duì)“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地，則應(yīng)按照《山西省“城中村”集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地管理辦法》的規(guī)定積極推行并實(shí)施之。其三是要加大對(duì)非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對(duì)此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對(duì)于非法批地者，不僅非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，而且還要對(duì)非法批準(zhǔn)使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要依法追究其行事責(zé)任.對(duì)非法占地者,不僅要給予其相應(yīng)的行政處分,而且還要對(duì)其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進(jìn)行處理，該拆除的進(jìn)行拆除，該沒收的進(jìn)行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲(chǔ)備庫加以拍賣,從而達(dá)到治根治本的目的。
其五是要搞好土地收購儲(chǔ)備的建章立制工作。
⑴、圍繞政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)中心，建立收、儲(chǔ)、供地機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)的規(guī)范化。
具體到實(shí)際工作中，一是要擴(kuò)大土地收購儲(chǔ)備的范圍。強(qiáng)化政府統(tǒng)一征地，把新增建設(shè)用地全部納入政府儲(chǔ)備；充分運(yùn)用收購、有償收回、置換和預(yù)儲(chǔ)備等手段，對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲(chǔ)力度。二是嚴(yán)格土地審批程序。嚴(yán)禁借土地收購儲(chǔ)備簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序，嚴(yán)禁以土地收購協(xié)議（或合同）替代土地報(bào)批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴(yán)格供地程序。嚴(yán)格劃撥方式供地，嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)協(xié)議出讓的，堅(jiān)決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)并向社會(huì)公布。存量土地協(xié)議出讓時(shí)，土地出讓金 收益不得低于評(píng)估地價(jià)的40％；新增建設(shè)用地協(xié)議出讓，土地出讓金不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70％；要嚴(yán)格按照國(guó)土資源部（2002）第11號(hào)令的規(guī)定，全面推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。對(duì)于四大類經(jīng)營(yíng)性用地，堅(jiān)決走招標(biāo)拍賣掛牌出讓的路子。對(duì)于其他用途的土地，按政策規(guī)定依法辦理，有條件的地方，這些地塊如有兩個(gè)以上用地意向者，也要逐步推行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的運(yùn)作模式，從而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)池子蓄，一個(gè)龍頭放”的收購儲(chǔ)備供地機(jī)制。
⑵、建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)，規(guī)范完善土地出讓審批程序，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。
為加強(qiáng)用地審批管理，規(guī)范土地出讓行為，政府及土地管理部門應(yīng)對(duì)每一宗地的收購、補(bǔ)償、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等，均實(shí)行集體會(huì)審、集體研究、集體決策；嚴(yán)格限制土地使用權(quán)協(xié)議出讓，實(shí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策定價(jià)、公開協(xié)議出讓結(jié)果等措施，規(guī)范交易行為。
在規(guī)范出讓程序同時(shí)，土地管理部門還應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正的市場(chǎng)交易原則，實(shí)行陽光作業(yè)。對(duì)于出讓的每一宗土地，均應(yīng)在新聞媒體上公開披露；在運(yùn)作過程中，要嚴(yán)格按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序操作，做到監(jiān)察、財(cái)政、公證等部門全程參與，確保招標(biāo)拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強(qiáng)力推行各類經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規(guī)范各類出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生，有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。
⑶、圍繞地方黨委、政府的中心工作，積極探索適合當(dāng)?shù)氐男碌耐恋厥召弮?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，并對(duì)工作人員加以有效的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)土地收購儲(chǔ)備與人員管理機(jī)制的新突破。
要根據(jù)各地實(shí)際情況，合理把握收購儲(chǔ)備土地的規(guī)模，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，完善土地儲(chǔ)備庫建設(shè)方案，儲(chǔ)備土地布局要相對(duì)合理，數(shù)量適度，既能調(diào)控市場(chǎng)供求，又能基本保證城市建設(shè)需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng)，保證依法工作，熱情服務(wù)，適應(yīng)全面推行土地收購儲(chǔ)備制度的要求。
其六是要建立良好的土地收購儲(chǔ)備出讓環(huán)境。
這是至關(guān)重要的一點(diǎn)，也是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場(chǎng)能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此，建議各級(jí)政府及土地管理部門，在實(shí)施土地收購儲(chǔ)備及出讓的過程中，一定要站對(duì)自己的位置，勇于承擔(dān)起自己的責(zé)任，不僅要力促當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，更要致力于提高自身素質(zhì)，提高自己的服務(wù)水平。在實(shí)施土地收購儲(chǔ)備時(shí)，最大限度地讓利于民。同時(shí)，力爭(zhēng)協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地出讓后，還要即時(shí)給以全方位的跟蹤服務(wù)，該監(jiān)督的就得監(jiān)督，該協(xié)調(diào)的給以協(xié)調(diào)，努力為用地者營(yíng)造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境。
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