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對煤炭企業(yè)物業(yè)管理的幾點思考
近幾年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理成為煤炭企業(yè)改變企業(yè)辦社會職能、增加企業(yè)效益的一個重要途徑，因此，我們必須進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，推進煤炭企業(yè)整體發(fā)展。就此，本人談幾點認識。一、煤炭企業(yè)物業(yè)管理存在的主要問題
1、沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。由于許多煤炭企業(yè)改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，一直對物業(yè)管理實行內(nèi)部補貼，造成物業(yè)管理部門“斷奶絕糧”的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創(chuàng)造性，等、靠、要的思想嚴重，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
2、職工群眾思想觀念陳舊，對物業(yè)管理在認識上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計劃經(jīng)濟時代，仍然存在“我是企業(yè)的人，為企業(yè)做了貢獻，住房應該、收費不行”的落后思想，排斥物業(yè)管理，不能配合企業(yè)的改革舉措。
3、物業(yè)管理的市場化程度低。市場化是物業(yè)管理的核心，是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基本條件，但由于物業(yè)管理范圍受限、市場發(fā)育不夠、消費觀念落后等原因，一方面物業(yè)管理部門的收入有限，管理成本大，經(jīng)營積極性不高，缺乏擴張市場占有份額的積極性和競爭力；另一方面職工群眾不愿多交物業(yè)管理費用，也對物業(yè)管理部門的服務需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理部門的經(jīng)營范圍受到很大限制，經(jīng)濟效益難以提高。
4、從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì)，服務水平亟待提高。由于煤炭企業(yè)的物業(yè)管理部門絕大多數(shù)是由原來企業(yè)的后勤部門改制后成立的，人員組成復雜，文化程度不高，業(yè)務不熟練，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感，造成了用戶對物業(yè)管理部門服務意見比較大，甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務糾紛，影響了物業(yè)管理部門的自身形象。
5、物業(yè)管理仍然存在不規(guī)范行為。受多方面因素影響，這些不規(guī)范行為主要表現(xiàn)在：有的沒有統(tǒng)一的服務標準；有的物業(yè)管理主體不合，未經(jīng)批準亂收費；有的物業(yè)管理人員不按規(guī)定持證上崗等等。
二、今后煤炭企業(yè)物業(yè)管理應采取的對策和措施
隨著煤炭企業(yè)改革發(fā)展的深入，煤炭企業(yè)物業(yè)管理也面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)，必須針對物業(yè)管理中表現(xiàn)出來的種種矛盾和問題，深入分析并認識加以解決，徹底擺脫企業(yè)辦社會的狀況，為煤炭企業(yè)輕裝上陣、加速發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機制
煤炭企業(yè)的物業(yè)管理，目的就是為了改變企業(yè)辦社會的狀況，使煤炭主業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展，所以必須將物業(yè)管理企業(yè)從主業(yè)中剝離出去。國家經(jīng)貿(mào)委等八部門聯(lián)合下發(fā)了國經(jīng)貿(mào)企改[2002]859號文件《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員實施辦法》，對國有大中型企業(yè)在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整、重組改制和主輔分離中，利用非業(yè)主資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)，改制創(chuàng)辦面向市場、獨立核算、自負盈虧的法人經(jīng)濟實體，分流安置企業(yè)富余人員和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)職工的，按規(guī)定享受免征企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，可以說是國有企業(yè)近年來沒有遇過的。因此，作為符合條件的煤炭企業(yè)，必須牢牢抓住這一機遇，大力實施主輔分離改革，理順和規(guī)范主業(yè)與分離輔業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、隸屬關(guān)系，成立獨立的物業(yè)管理法人實體，從而達到爭取國家優(yōu)惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業(yè)管理單位，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行運作，或?qū)嵭泄煞葜聘脑欤蜻M行民營化改制，以新的機制增強企業(yè)活力，最終使物業(yè)管理單位成為自我經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。
2、正確引導，增強職工群眾的物業(yè)管理意識
人們對任何一件新生事物的認識，都需要有一個過程，物業(yè)管理作為新生事物，也要給職工群眾一個接受的過程。但在這個過程中，管理者必須積極主動地做大量細致的工作，使職工群眾在最短的時間內(nèi)接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業(yè)管理的意義、政策和要求，對物業(yè)所有人和使用人進行正面引導、幫助，使其逐步樹立與市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代文明程度相適應的科學消費觀念。另一方面，物業(yè)管理部門要嚴格依法規(guī)范自身的經(jīng)營管理行為，并以高標準、高質(zhì)量的熱情、周到服務，使職工群眾真正感受到物業(yè)管理為其帶來的諸多方便和實惠，自覺地參與和支持物業(yè)管理，以求達到物業(yè)管理部門與職工群眾“雙羸”的目的，進而促進物業(yè)管理不斷走向成功。
3、建章立制，為物業(yè)管理市場發(fā)展提供良好的運行秩序。
《物業(yè)管理條例》將于2003年9月1日開始實施，標志著我國已經(jīng)初步形成了有利于物業(yè)管理市場快速、健康發(fā)展的政策和法律、法規(guī)體系，建立起了更加完善的物業(yè)管理經(jīng)濟秩序。而煤炭企業(yè)要以《物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，深入研究培育和發(fā)展煤炭企業(yè)物業(yè)管理市場的環(huán)境、條件、措施及辦法，盡快出臺適合煤炭企業(yè)大集團公司物業(yè)管理的運行制度，以便形成早日與全國的物業(yè)管理接規(guī)，實現(xiàn)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的健康快速發(fā)展。一是要按照專業(yè)化的要求成立業(yè)主委員會，并加強對業(yè)主委員會的培訓和指導，進一步提高業(yè)主委員會對物業(yè)管理的系統(tǒng)認識，使其自覺地履行好相應的義務，正確地行使好自己的權(quán)利。二是要深入研究物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)營條件和面臨的各種困難，切實幫助企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高服務質(zhì)量、擴大經(jīng)營規(guī)模，增加經(jīng)濟效益。三是煤炭企業(yè)的物業(yè)公司要加強自身隊伍建設(shè)，狠練“內(nèi)功”，不斷提高其各級管理人員的素質(zhì)和執(zhí)業(yè)水平、牢固樹立“以人為本”、“客戶至上”的經(jīng)營思想，嚴格依法經(jīng)營，誠實守信，用一流的管理、一流的服務、一流的信譽參與市場競爭，自覺遵守物業(yè)管理活動的各項游戲規(guī)則。
4、著眼長遠，積極培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場。
在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務。物業(yè)管理部門以物業(yè)管理“謀生”，靠物業(yè)管理“發(fā)財”。物業(yè)管理部門成為獨立的法人實體后，市場的大小將成為它生存與發(fā)展的最大問題。而從目前煤炭企業(yè)物業(yè)管理的形勢看，還有相當大的開發(fā)空間。一是隨著房產(chǎn)制度改革深入，職工住房逐步實現(xiàn)商品化，大多數(shù)由單位投資修建的福利房已按房改政策規(guī)定賣給了職工個人，其房屋的性質(zhì)相應轉(zhuǎn)為私有，房屋的占有關(guān)系也由過去單一的公有制轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)私有化和業(yè)主多元化，這一現(xiàn)狀決定了培育發(fā)展物業(yè)管理增量市場的可能性和必要性。二是大部分煤炭企業(yè)實行專業(yè)化物業(yè)管理的還很少，基本上還是簡單的安全、維修、衛(wèi)生管理等服務，沿襲著計劃經(jīng)濟的一套運行方式，這一現(xiàn)狀決定了培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場的迫切性和重要性。為此，如果通過必要的企業(yè)行為和切實可行的組織形式將這些物業(yè)管理的“盲點”納入統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，不僅可以極大改善人居環(huán)境，提供必要的物業(yè)管理服務，維護良好的社會治安秩序，而且可以吸納企業(yè)富余人員參加工作，減輕企業(yè)負擔，進一步培育和擴大物業(yè)管理增量市場，構(gòu)建更加完善的物業(yè)管理市場體系，為更加普遍地推行專業(yè)化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。
5、開拓創(chuàng)新，不斷探索物業(yè)管理的有效途徑。
實行物業(yè)管理必須不斷開拓創(chuàng)新，努力探索內(nèi)部管理的新路子，但不管是運用哪種管理模式，都必須要符合煤炭企業(yè)的實際。在新的市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理將會不斷面臨新的問題、新的機遇，作為物業(yè)管理單位的經(jīng)營者們，要開拓創(chuàng)新，深入研究和系統(tǒng)思考物業(yè)管理問題，探索并建立起既符合市場經(jīng)濟體制和法律法規(guī)要求，又符合煤炭企業(yè)實際情況的、科學適用的物業(yè)管理體制，推動煤炭企業(yè)物業(yè)管理工作實現(xiàn)新的跨越。
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