網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點問題的政策建議

在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。 一、主要問題簡述 1、違章搭建的處理 小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。 2、高層住宅居改非問題 一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費、水泵費，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。 二、關(guān)于改變住宅用途立法建議 這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴大就業(yè)的一條途徑。 針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施： （一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍： 一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅； 二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。 （二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護、房屋安全使用、環(huán)境保護、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。 （三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護、治安管理等要求向社會公布。 （四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。 （五）依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項費用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補充房屋的專項維修資金。 （六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。 （七）物業(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。 （八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。 （九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。 （十）本《規(guī)定》實施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。二是經(jīng)業(yè)主大會討論不允許“居改非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。 二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議 經(jīng)本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。 （一）物業(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責(zé)。除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。 （二）區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報違法行為的，可以采取以下措施：一是對正在實施違法搭建、違法裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，拒不改正的，可以組織強制拆除。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不改正的，可以組織強制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。 （三）違法搭建、違法裝飾裝修房屋影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。其中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，該幢房屋的所有業(yè)主可以訴請賠償。 三、關(guān)于執(zhí)法隊伍的配置 本市房地產(chǎn)管理部門在物業(yè)管理中，對擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法任務(wù)十分繁重，但是，由于市和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門缺乏相應(yīng)的執(zhí)法隊伍，難以實施上述各項管理措施。因此，可以提請市人民政府委托市城市管理綜合執(zhí)法大隊實施對擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法工作。在具體實施中，物業(yè)管理公司或者舉報人可以直接向市城市管理綜合執(zhí)法大隊報告擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的情況，也可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門報告。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到報告或者舉報后，應(yīng)當(dāng)通知市城市管理綜合執(zhí)法大隊，由市城市管理綜合執(zhí)法大隊組織查處。  
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